Städte brauchen Wohnungen und Büros

Es ist schon lange her, dass das „Frühjahrsgutachten Immobilienwirtschaft des Rates der Immobilienweisen“, das der Zentrale Immobilien Ausschuss (ZIA) alljährlich herausgibt, zuletzt schlechte Nachrichten verkünden musste. Auch für 2019 lautet die zentrale Botschaft für nahezu alle Assetklassen: Der Aufschwung hält an. Miet- und Kaufpreise werden weiter steigen, wenn auch mit geringerer Dynamik. „Selbst wenn sich die allgemeine Konjunktur abschwächen sollte, bedeutet dies für die Immobilienkonjunktur erstmal gar nichts, schon gar nicht bei gleichbleibend niedrigen Zinsen“, fasst Dr. Andreas Mattner, Präsident des ZIA, die Kernaussage des Wirtschaftsweisen Prof. Dr. Lars Feld im Gutachten zusammen.

Hauptursache für die solide Lage der Immobilienbranche ist neben günstigen Finanzierungsbedingungen, demografischen Faktoren und der guten allgemeinen Wirtschaftslage vor allem die anhaltend hohe Immobiliennachfrage – sei es nach Wohnungen, Büros, Logistikflächen oder (wenn auch ausgewählten) Einzelhandelsflächen. Die Folge sind die seit Jahren zu beobachtenden Preissteigerungen – freilich mit ganz erheblichen regionalen Unterschieden. Damit einher gehen sinkende Cashflow-Renditen für Investoren und steigende Mieten für Nutzer.

Deutschlandweit, so das ZIA-Frühjahrsgutachten, stieg die mittlere Neuvertragsmiete am Wohnungsmarkt im Laufe des vergangenen Jahres um 3,9 Prozent auf 7,06 Euro je Quadratmeter. In den besonders gefragten Metropolen ist die Marktanspannung wesentlich größer: In München beispielsweise betrug der Anstieg der mittleren Neuvertragsmiete am Wohnungsmarkt 6,8 Prozent auf 16,54 Euro, führte Dr. Andreas Mattner bei der Vorstellung des Gutachtens vor dem ZIA Süd im Hochhaus der HypoVereinsbank in München aus. Ob Berlin, München oder Frankfurt – der Wohnungsneubau in den deutschen A-Städten kommt seit Jahren dem starken Zuzug nicht mehr hinterher. „Der Neubau wird in Deutschland sträflich vernachlässigt“, sagt Mattner. 

Das Missverhältnis zwischen Angebot und Nachfrage betrifft allerdings nicht nur Wohnimmobilien. Auch in den meisten Gewerbeimmobiliensegmenten ist eine Angebotsknappheit zu beobachten. Inzwischen herrscht an 35 Büromärkten in Deutschland de facto Vollvermietung, stellt das Gutachten fest. Das bedeutet Büroleerstände von unter drei Prozent. In Berlin und München liegt der Leerstand sogar unter zwei Prozent. Gabriele Volz, Geschäftsführerin von Wealthcap, spricht dort nicht mehr von Knappheit, sondern schon von „purer Not“.

Die Autoren des Frühjahrsgutachtens gehen nicht von einem Ende dieses Trends aus: Die Flächenverknappung werde sich an fast allen Bürostandorten fortsetzen. Für die wirtschaftliche Entwicklung einer Stadt wird dieser Mangel schnell zur Gefahr, wenn sich aus Flächenmangel keine neuen Unternehmen ansiedeln, expandierende Unternehmen den Standort verlassen müssen oder Gründer keinen bezahlbaren Büroraum mehr finden. Ähnliches gilt im Logistiksegment, insbesondere für die wachsende urbane Logistik der letzten und allerletzten Meile.

Genauso wichtig für ein funktionierendes Stadtgefüge ist der Einzelhandel. Durch den wachsenden Einfluss des E-Commerce steht der stationäre Einzelhandel fraglos unter Druck. Joachim Stumpf, Geschäftsführer der Handelsberatung BBE, zeigte sich bei seinem Gastvortrag im HVB-Tower dennoch überzeugt von der Zukunft des stationären Einzelhandels. Überzeugende Konzepte würden sich immer durchsetzen und seien für lebendige Städte einfach unverzichtbar. Mehr zum Thema Einzelhandel erfahren Sie in Kürze in einem neuen Artikel auf Wealthcap Expertise.

Im Zentrum der aktuellen politischen und städtebaulichen Diskussion steht jedoch fast ausschließlich der Wohnungsmarkt, der damit einen Vorteil im harten Flächenwettbewerb hat. Die gestiegenen Wohnungsmieten sind längst zu einem Thema für die Politik geworden. Bezahlbares Wohnen – und Bauen – wurde unlängst sogar zur „sozialen Frage unserer Zeit“ erklärt. Das mag im Hinblick auf die öffentliche Meinung und die Stimmen der Wähler einleuchten.

„Allerdings führt ein einseitiger Fokus auf Wohnimmobilien zu Fehlentwicklungen, die wir uns nicht leisten können und sollten“, mahnt Dr. Andreas Mattner. „Sich nur auf eine Nutzungsart zu konzentrieren wäre schädlich für die wirtschaftliche Leistungsfähigkeit unserer Städte.“ Bei einer modernen und nachhaltigen Stadtentwicklungspolitik gehe es daher auch immer um Ganzheitlichkeit, so Mattner. „Wir brauchen alle Nutzungsarten, damit unsere Städte den Menschen Räume zum Wohnen, zum Leben und zum Arbeiten bieten können.“

„Zukunftsfähige Wohnlagen in den Großstädten zeichnen sich nach unserer Auffassung durch eine große Vielfalt aus – auch bei den Nutzungsarten“, ergänzt Gabriele Volz. Gefragt sind keine tagsüber unbelebten reinen Wohnquartiere, sondern urbane Viertel mit kurzen Wegen zwischen Wohnen und Arbeiten, einem attraktiven und abwechslungsreichen Einkaufs- und Gastronomieangebot, Parks und Freizeitflächen, guten Betreuungs- und Bildungsangeboten sowie einer guten Erreichbarkeit. So lautet auch eine zentrale Erkenntnis der Studie „Future Locations – Wohnlagen mit Perspektive“, die Wealthcap zusammen mit den Immobilienspezialisten von bulwiengesa erarbeitet hat.