Deutschlands Wohnimmobilien weiterhin gefragt

„Auch im ersten Halbjahr 2021 bestätigte sich der Ruf des deutschen Wohnimmobilienmarkts als sicheren Hafen für Anleger. Die aktuellen Herausforderungen durch die Corona-Pandemie haben kaum Einfluss auf dieses Marktsegment. Eine anhaltend hohe Nachfrage von Investoren aus dem In- und Ausland gerade nach deutschen Core-Assets ist aus meiner Sicht deutlich erkennbar“, resümiert Sebastian Zehrer, Leiter Research bei Wealthcap.

1. Marktumfeld: Konjunktur- und Zinsumfeld

In Q2/2021 stieg das Bruttoinlandsprodukt um 0,5 % gegenüber dem Vorquartal. Für Q3/2021 prognostizierte die UniCredit Bank einen Rückgang in Höhe von 1,8 %. Die deutsche Wirtschaft zeigt sich im Vergleich zu H2/2020 in H1/2021 robuster. Die Arbeitslosigkeit blieb im Juni stabil bei 5,7 %, was mit einer Stabilisierung des BIP-Wachstums infolge der Pandemie einhergeht.
Die Realverzinsung, die sich durch die Differenz (jeweils 3-Monats-Glättung) aus 10-Jahres-Anleihe abzüglich Inflation berechnet, lag mit –2,45 Prozentpunkten im Juni 2021 weiterhin im negativen Bereich. Die Verzinsung der 10-Jahres-Anleihe änderte sich gegenüber dem Vorquartal um 0,17 Prozentpunkte von –0,35 % auf –0,18 %. Der Marktkonsens stellt sich auf längere Zeit auf eine „Niedrigzinspolitik der EZB“ ein. Langfristzinsen notieren in der Nähe historischer Tiefststände.

2. Verhaltensvariablen: Banken und Investoren

Das Neugeschäftsvolumen in der gewerblichen Immobilienfinanzierung sank mit 19,8 Mrd. EUR in H2/2020 um rund 24 % gegenüber H2/2019. Anlagedruck und niedrige Zinsen führen weiter zu erhöhter Nachfrage nach Fremdfinanzierungen bei Investoren. Banken prüfen intensiv Auslastung, Flächenkonzepte und Drittverwendungsmöglichkeiten.
Angesichts des Niedrigzinsniveaus erscheint die Immobilie als Anlageprodukt für viele institutionelle Investoren weiterhin als nahezu alternativlos. Gebäude in guten Lagen und mit flexiblen Flächenkonzepten sowie solche, die in puncto Nachhaltigkeit überzeugen, sind gefragt. Investoren richten aktuell ihren Blick auf wertstabile Core-Produkte. Wohnimmobilien erfreuen sich großer Beliebtheit, da sie als risikoarm wahrgenommen werden.

3. Wohninvestitionsmarkt

Das deutschlandweite Transaktionsvolumen am Wohnungsmarkt ist von 14,65 Mrd. EUR in H1/2020 auf 11,86 Mrd. EUR in H1/2021 gesunken. Auf dem Investmentmarkt ist eine deutliche Belebung festzustellen: Das Transaktionsvolumen in den Top 7 erreichte in H1/2021 4,46 Mrd. EUR; das sind knapp 22 % mehr als im Vorjahreszeitraum. Das Interesse am deutschen Wohninvestmentmarkt ist bei internationalen Marktteilnehmern derzeit sehr hoch. Allerdings fällt der Markteintritt nicht immer leicht, da verfügbare Produkte derzeit auf der Angebotsseite stark umkämpft sind.
Die Bruttorenditen der Top 7 zeigten in H1/2021 einen moderaten Rückgang um lediglich 0,16 Prozentpunkte gegenüber H2/2020. Im Schnitt über die Top-7-Märkte liegt die ermittelte Bruttorendite bei 3,0 %. Dies sind 0,31 Prozentpunkte weniger als vor einem Jahr. Die Renditekompression wird durch Investitionstreiber wie stabile Cashflows und eine Widerstandsfähigkeit gegenüber Krisen als Eigenschaft vorangetrieben.

4. Wohnvermietungsmarkt

Der Mittelwert aus den indexierten Mietangeboten (2-Halbjahres-Glättung der Mittelwerte) stieg gegenüber 2020 um 5,9 Indexpunkte. Der Mittelwert aus den indexierten Kaufangeboten (2-Halbjahres-Glättung der Mittelwerte) stieg gegenüber 2020 um 0,3 Indexpunkte. Das Angebot im Neubausegment wird durch die aktuell stark steigenden Materialkosten gedämpft, da Projektentwicklungen, die diesen Kostenanstieg nur bedingt über Mieterhöhungen kompensieren können, dadurch ihre Rentabilität verlieren.
Die Wohnungsmieten der Top 7 (Mittelwert) stiegen gegenüber H2/2020 um ca. 1,5 % auf 14,90 EUR/qm in H1/2021. In der ersten Hälfte des zweiten „Corona-Jahres“ blieben die mittleren Angebotsmieten auf dem Wohnungsmarkt (Bestand und Neubau) in den Top 7 überwiegend auf einem Wachstumspfad, wenn auch deutlich abgeschwächt. Bei den Spitzenmietniveaus in den Metropolen scheint eine gewisse Sättigung erreicht zu sein – mit Ausnahme von Berlin (+15,0 %).