Immobilien-Investments – seien sie direkt oder indirekt – können in Zeiten niedriger Zinsen auskömmliche Renditen ermöglichen. Wer sich nicht allein auf den Markt verlassen möchte, benötigt ein umsetzungsstarkes Management. Lesen Sie hier, worauf es bei der aktiven Wertsteigerung ankommt, welche Kompetenzen gefragt sind – und welche Schwierigkeiten auftreten können.
Als alternative Kapitalanlage rücken Immobilien zunehmend in den Blickpunkt institutioneller Investoren. Nach wie vor bietet diese Assetklasse ein vergleichsweise attraktives Rendite-Risiko-Profil aus zumeist positiver Wertentwicklung und regelmäßigem Cashflow. Es lohnt sich, diese Renditekomponenten näher zu betrachten: Der regelmäßige Cashflow stammt selbstverständlich aus den Mieteinkünften. Bei der Wertentwicklung hingegen gilt es zu unterscheiden zwischen einer generellen Marktentwicklung, die bei steigenden Marktpreisen quasi automatisch Wertzuwächse mit sich bringt (passive Wertentwicklung), sowie aktiven und damit marktunabhängigen Maßnahmen zur Wertsteigerung des Objekts.
Diese drei Renditekomponenten schließen sich nicht aus, sondern ergänzen sich zu einer Gesamtrendite. Welche Gewichtung jeder Komponente dabei im konkreten Fall zukommt, hängt von den Bedürfnissen des Investors ab – und natürlich von den Voraussetzungen des Anlageobjekts. Immobilien werden meist in vier Risikoprofile unterteilt: Core, Core Plus, Value Add und Opportunistic. Dieser Reihenfolge entsprechend erhöhen sich die Risiken, aber auch die Renditepotenziale. Und es steigt tendenziell die Bedeutung eines aktiven Asset Managements für den Anlageerfolg. Die Übergänge sind fließend.
Quelle: Wealthcap, eigene Darstellung
Der internationale Fondsanbieter BlackRock erzielt bei seinen Immobilienstrategien etwa die Hälfte seiner Rendite durch aktive Wertsteigerungsmaßnahmen, also zum Beispiel Modernisierung oder Optimierung des Vermietungsstandes und der Mietverträge. „Insgesamt streben wir durch diese Maßnahmen eine Netto-Fondsperformance von zwölf bis 14 Prozent jährlich an, die sich zu etwa 20 Prozent aus den laufenden Einkünften und zu etwa 80 Prozent aus den realisierten Wertzuwächsen zusammensetzt“, erklärt Thomas Müller, Managing Director von BlackRock. „Letztere werden zu einem Drittel im Ankauf und zu zwei Dritteln durch das aktive Management während der Haltedauer erzielt.“
Die Umsetzung von Wertsteigerungsmaßnahmen ist vielschichtig
Ein von Leerstand betroffenes Wohnhaus kann durch Umbauten und Sanierungen attraktiver gestaltet und anschließend besser und teurer vermietet werden. Ein leerstehendes Bürogebäude kann mit einer modernisierten Ausstattung und neuen, zeitgemäßen Flächenzuschnitten wieder neue Mieter finden. Bei gewerblichen Bestandsmietern lassen sich gegebenenfalls die Mietverträge neu verhandeln und die Mieterträge steigern.
Wir beobachten, dass aktive Wertsteigerungsstrategien bei Immobilien trotz eines allgemein hohen Preisniveaus weiterhin hohe Renditen ermöglichen.
Die Umsetzung solcher Maßnahmen ist in der Praxis hochkomplex. Die mit der Objektentwicklung verbundenen Leistungen, ein spezielles Expertenwissen sowie Netzwerke für die Analyse, Beurteilung und Steuerung der potenziellen Werttreiber sind von entscheidender Bedeutung. Ein erfahrenes Investment- und Immobilien-Management ist für die Wertsteigerung der Immobilie unerlässlich. Aufwertungschancen müssen nicht nur erkannt, sondern auch genutzt werden. Auch die richtige Einschätzung der damit einhergehenden Herausforderungen und Risiken ist nicht zu vernachlässigen.
Management kann Objektrisiken beeinflussen
Die Komplexität ist die eine Herausforderung bei der Investition in Wertsteigerungsstrategien bei Immobilien. Der Investor muss den jeweiligen Markt genau kennen. Er muss das anzuwendende Mietrecht verstehen, freie Flächen neu vermieten und bestehende Mietverträge verlängern können. Er muss Nebenkosten korrekt abrechnen, Mieterausbauten vornehmen oder die Immobilien versichern. Viele Anleger können all dies – vor allem bei internationalen Portfolios – nur schwer aus eigener Hand leisten. Hinzu kommt, dass Wertsteigerungsstrategien zwar weniger stark systematischen Marktrisiken, dafür aber größeren individuellen Objektrisiken ausgesetzt sind. Letztere sind jedoch diversifizierbar und hängen stark von den Fähigkeiten des Managements ab.
Professionelle Zielfondsanbieter erwerben deshalb Immobilien mit Wertsteigerungspotenzial für ihre Fonds und entwickeln diese bis zur Veräußerung. Denn auch die Wahl des idealen Exit-Kanals ist eine Herausforderung. Bei der Identifikation der passenden Zielgruppe stellt die Expertise erfahrener Fondsmanager einen enormen Mehrwert dar. „Die Fähigkeit jederzeit ein Objekt veräußern zu können, ist für uns ein sehr wichtiges Kriterium. Dies ist auch der Grund, warum wir uns auf die liquidesten Investmentmärkte in Europa fokussieren und uns auf Losgrößen konzentrieren, die eine möglichst breite Zielkäuferschaft ansprechen“, erläutert BlackRock-Fondsmanager Thomas Müller.
Eine Investition in einen spezialisierten Zielfonds stellt einen möglichen Zugang dar, wenn der Investor zum einen nicht selbst über die benötigte Expertise verfügt und zum anderen eine risikogestreute Investition anstrebt. Institutionelle Zielfonds sind meist über mehrere Immobilien, Länder oder Nutzungsarten gestreut und diversifizieren die Risiken bereits innerhalb einer Investition. Soll über institutionelle Zielfonds zum Beispiel in eine Immobilienstrategie mit Wertsteigerungspotenzial investiert werden, ist die Auswahl eines kompetenten Zielfondspartners entscheidend.
Erfahren Sie im 3. Wealthcap Themenpapier aus der Themenreihe Wertsteigerungsstrategien unter anderem, welche Maßnahmen sich bei Immobilien eignen.
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