In­ves­to­ren­chan­ce

At­trak­ti­ve Wohn­la­gen kön­nen sich ent­lang be­stimm­ter Ach­sen ent­wi­ckeln. Das lässt sich der­zeit im Münchner Osten sehr gut be­ob­ach­ten. Ei­ni­ge La­gen ha­ben sich sehr po­si­tiv ent­wi­ckelt – an­de­ren Po­ten­zi­al­la­gen steht dies noch be­vor. In­ves­to­ren bie­tet sich so die Chan­ce, früh­zei­tig zu investieren und zu pro­fi­tie­ren. Le­sen Sie Teil 5 unserer Rei­he #Future­Locations oder hö­ren Sie ihn als Pod­cast.

Mün­chen wächst konti­nuierlich. Kauf­prei­se und Mie­ten für Wohn­raum in der baye­ri­schen Lan­des­haupt­stadt sind deutsch­land­weit die mit Ab­stand höchs­ten. Für in­sti­tu­tio­nel­le In­ves­to­ren und für private Woh­nungs­käu­fer stellt sich des­halb die drän­gen­de Fra­ge: In wel­chen La­gen gel­ten die Prei­se be­reits als über­teu­ert und wo be­steht noch wei­te­res Ent­wick­lungs­po­ten­zi­al? An­ders ge­fragt: Was sind die Trend­la­gen der Zu­kunft, die Po­ten­zi­al­la­gen?

Eine span­nen­de Ent­wick­lung ist der­zeit rechts der Isar zu be­ob­ach­ten. Aus­ge­hend vom Isar­ufer in Haid­hau­sen rei­hen sich ent­lang ei­ner öst­lich wei­sen­den Ent­wick­lungs­ach­se wie an ei­ner Per­len­schnur die Mün­che­ner Vier­tel mit Ent­wick­lungs­po­ten­zi­al an­ein­an­der. Von West nach Ost ge­se­hen be­fin­det sich jede die­ser Po­ten­zi­al­la­gen in ei­nem un­ter­schied­li­chen Sta­di­um der Ent­wick­lung – be­gin­nend am Pa­ri­ser Platz in Haid­hau­sen über das Werks­vier­tel hin­ter dem Ost­bahn­hof und das west­li­che Ra­mers­dorf beim Inns­bru­cker Ring bis hin zum Neu­bau­ge­biet Baum­kir­chen in Berg am Laim.

Haid­hau­sen – das neue Schwa­bing im Mün­che­ner Osten

Der Mün­che­ner Stadt­teil Haid­hau­sen hat sich in den ver­gan­ge­nen Jah­ren und Jahr­zehn­ten vom frü­he­ren Ar­bei­ter­vier­tel zu ei­nem be­gehr­ten Stadt­quar­tier und Sze­ne­vier­tel ent­wi­ckelt. Ins­be­son­de­re das Grün­der­zeit­quar­tier rund um den Pa­ri­ser Platz west­lich des Ost­bahn­hofs weist alle Kri­te­ri­en ei­nes be­leb­ten und ur­ba­nen Stadt­teils auf. Dies macht ihn bei ei­ner et­was jün­ge­ren, oft­mals gut ver­die­nen­den Be­völ­ke­rung be­son­ders be­gehrt.

Das zeigt auch un­ser Wealth­cap Scoring für die Mi­kro­la­ge Pa­ri­ser Platz mit­ten in Haid­hau­sen. Mit ins­ge­samt 35 Punk­ten im Mi­kro­scoring ge­hört sie zu den bes­ten La­gen Mün­chens. Das erst­klas­si­ge Gas­tro­no­mie­an­ge­bot ver­dient die ma­xi­ma­le Punkt­zahl. Hin­zu kom­men die her­vor­ra­gen­de ÖPNV-An­bin­dung sowie eine sehr gute Ver­sor­gung mit Le­bens­mit­teln und Ein­rich­tun­gen zur schu­li­schen Erst­bil­dung. All­ge­mein darf die Wohn­la­ge mit ihren Grün­der­zeit­bau­ten als at­trak­tiv gel­ten. Schwä­chen sind die feh­len­den Grün- und Er­ho­lungs­flä­chen sowie ein Man­gel an Neu­bau­pro­jek­ten, bei­des ist je­doch in ei­nem der am dich­tes­ten be­bau­ten und be­sie­del­ten Stadt­tei­le Mün­chens we­nig er­staun­lich. Ge­ra­de die eng an eng ste­hen­den Alt­bau­ten machen zu­dem ein Grün­der­zeit­vier­tel wie Haid­hau­sen aus.

Al­ler­dings ist der Stadt­teil kein güns­ti­ges Pflas­ter mehr: Mie­ten und Kauf­prei­se für Be­stands­im­mo­bi­li­en ha­ben sich rund um den Pa­ri­ser Platz mit ei­nem Plus von 40 be­zie­hungs­wei­se 49 Pro­zent al­lein in den ver­gan­ge­nen drei Jah­ren sehr stark ent­wi­ckelt. Kos­te­te 2016 der Qua­drat­me­ter zur Mie­te durch­schnitt­lich noch 15,40 Euro, so wa­ren es 2018 schon 21,50 Euro. Die Qua­drat­me­ter­prei­se für Ei­gen­tum stie­gen im Schnitt von 6.330 Euro auf 9.400 Euro. Frag­lich ist, in­wie­weit noch Raum für wei­te­res Po­ten­zi­al be­steht. Die Me­ta­mor­pho­se zum Trend­vier­tel je­den­falls scheint in Haid­hau­sen weit vor­an­ge­schrit­ten, wenn nicht gar voll­endet zu sein.

Werks­vier­tel – frü­her Knö­del, heu­te Künst­ler

Vom Pa­ri­ser Platz aus ost­wärts über die Gleis­an­la­gen des Ost­bahn­hofs hin­weg liegt ein ehe­ma­li­ges In­dus­trie- und Ge­wer­be­ge­biet, das in­zwi­schen zu den be­deu­tends­ten Quar­tiers­ent­wick­lungs­pro­jek­ten Mün­chens ge­hört. Im Werks­vier­tel pro­du­zier­te Pfan­ni bis 1996 Kar­tof­fel­pü­ree und Knö­del. Ei­ni­ge der his­to­ri­schen Hal­len sind er­hal­ten ge­blie­ben und wer­den bis heu­te ge­nutzt. Die Stadt Mün­chen ach­tet stark auf He­te­ro­ge­ni­tät und för­dert ak­tiv die An­sied­lung von Künst­lern und Krea­ti­ven. „Da­mit wol­len wir er­rei­chen, dass das Werks­vier­tel als be­leb­ter und viel­schich­ti­ger ur­ba­ner Stadt­teil wahr­ge­nom­men wird“, er­klärt Mün­chens Stadt­bau­rä­tin Prof. Dr. Eli­sa­beth Merk. „Für eine Quar­tiers­ent­wick­lung ge­hört mehr dazu, als ein­fach Bau­land aus­zu­wei­sen. Die Stadt muss die Ent­wick­lung des Vier­tels und sei­ne Ein­bin­dung in die be­stehen­den Struk­tu­ren der Nach­bar­stadt­tei­le ak­tiv be­glei­ten.“

Im Wealth­cap Mi­kro­scoring liegt das Ge­biet rund um den Ost­bahn­hof, das nicht nur das Werks­vier­tel ein­schließt, mit 34 Punk­ten im obe­ren Mit­tel­feld. Be­mer­kens­wert ist das gute Scoring der schu­li­schen Erst­bil­dung, das von meh­re­ren Schu­len im di­rek­ten Um­feld pro­fi­tiert. Noch nicht be­rück­sich­tigt ist die neue Grund­schu­le, die auf dem Werks­vier­tel ent­ste­hen soll. ÖPNV-An­ge­bot und Le­bens­mit­tel­ver­sor­gung sind noch aus­bau­fä­hig. Ein eher schwa­ches Gas­tro­no­mie­an­ge­bot an Ort und Stel­le (der Ost­bahn­hof selbst ge­hört nicht zu der Mi­kro­la­ge) zeigt, dass die Ent­wick­lung der Lage längst nicht ab­ge­schlos­sen ist. Mehr als 1.000 Wohn­ein­hei­ten sind ak­tu­ell im Bau oder in Pla­nung – da­für gibt es fünf Punk­te im Scoring.

Die Miet- und Kauf­preis­ent­wick­lung in­des scheint die Wei­ter­ent­wick­lung des Werks­vier­tels be­reits vor­weg­ge­nom­men zu ha­ben: Die Mie­ten sind in den ver­gan­ge­nen drei Jah­ren um 48 Pro­zent ge­stie­gen, die Kauf­prei­se so­gar um 51 Pro­zent. Sie sind da­mit Aus­druck der ho­hen Er­war­tun­gen von In­ves­to­ren und Be­woh­nern.

Ramersdorf/Innsbrucker Ring: Or­ga­ni­sches Zu­sam­men­wach­sen

Die Gleis­an­la­gen des Ost­bahn­hofs und das da­hin­ter­lie­gen­de In­dus­trie- und Ge­wer­be­ge­biet bil­de­ten frü­her eine Bar­rie­re, die ein or­ga­ni­sches Zu­sam­men­wach­sen des Os­tens und Süd­os­tens mit der Kern­stadt be­schränk­te. Dank der Trans­for­ma­ti­on des Werks­vier­tels und der wei­te­ren frü­he­ren Ge­wer­be­flä­chen in at­trak­ti­ve, moderne Wohn­la­gen und Ar­beits­stand­or­te ist die­se Bar­rie­re über­wun­den. Für den west­li­chen Be­reich des Stadt­teils Ra­mers­dorf bis zum Inns­bru­cker Ring be­deu­tet dies eine gro­ße Ent­wick­lungs­chan­ce. Ver­kehrs­tech­nisch ist das Ge­biet gut er­schlos­sen. Es ist ge­prägt vom Woh­nungs­bau der 1950er- und 1960er-Jah­re, durch­setzt mit re­la­tiv vie­len Grün­flä­chen. Ur­ba­ne Block­rand­be­bau­ung ist sel­ten und nur an den Haupt­stra­ßen an­zu­tref­fen. Dar­in liegt gro­ßes Nach­ver­dich­tungs­po­ten­zi­al, was die Stadt Mün­chen er­kannt hat und Ra­mers­dorf im Rah­men des Pro­gramms „So­zia­le Stadt“ zu ei­nem Stadt­teil mit be­son­de­rem Ent­wick­lungs­po­ten­zi­al er­klär­te.

Das Wealth­cap Mi­kro­scoring be­schei­nigt der Mi­kro­la­ge Inns­bru­cker Ring in Ra­mers­dorf mit 27 Punk­ten nur eine mä­ßig at­trak­ti­ve Lage – Stand heu­te. Da­bei bie­tet sie ei­nen aus­ge­wo­ge­nen Mix un­ter den Scoring-Va­ria­blen. Re­la­ti­ve Schwä­chen be­stehen bei der all­ge­mei­nen At­trak­ti­vi­tät, der Le­bens­mit­tel­ver­sor­gung und beim Gas­tro­no­mie­an­ge­bot. In punc­to Ver­kehrs­an­bin­dung, Schu­len und Grün­flä­chen schnei­det die Mi­kro­la­ge bes­ser ab. Eine Stär­ke sind die Neu­bau­pro­jek­te in der Um­ge­bung des Inns­bru­cker Rings.

Vor al­lem aber war die Ent­wick­lung der Miet- und Kauf­prei­se in den ver­gan­ge­nen drei Jah­ren für Münchner Ver­hält­nis­se mo­de­rat – ak­tu­ell wer­den durch­schnitt­lich 17,60 Euro je Qua­drat­me­ter (+27 Pro­zent) be­zie­hungs­wei­se 5.890 Euro je Qua­drat­me­ter (+28 Pro­zent) auf­ge­ru­fen. Da­her kommt die Lage bei die­sen bei­den Kri­te­ri­en nur auf je­weils drei Punk­te im Wealth­cap Scoring. Die schon jetzt rege Neu­bau­tä­tig­keit und das ab­seh­ba­re Zu­sam­men­wach­sen mit den west­lich ge­le­ge­nen Stadt­tei­len – vor al­lem Haid­hau­sen – deu­ten je­doch dar­auf hin, dass es sich um eine aus­sichts­rei­che Po­ten­zi­al­la­ge han­delt, die noch nicht am Ende ihrer Me­ta­mor­pho­se an­ge­langt ist. Die Mi­kro­la­ge Inns­bru­cker Ring in Ra­mers­dorf ist in etwa ver­gleich­bar mit dem Mün­che­ner Stadt­teil Harthof, dem Wealth­cap in der Stu­die „Future Lo­ca­ti­ons – Wohn­la­gen mit Perspektive“ eine Fall­stu­die ge­wid­met hat.

Berg am Laim/Baumkirchen – der nächs­te Schritt ost­wärts

Jen­seits des Inns­bru­cker be­zie­hungs­wei­se Mitt­le­ren Rings – in Rich­tung Baum­kir­che­ner Stra­ße und S-Bahn­hof Berg am Laim – be­fin­det sich ei­nes der größ­ten Sa­nie­rungs­ge­bie­te Bay­erns. Dort ent­steht zum ei­nen ein modernes Ge­wer­be­ge­biet, aber auch sehr viel neu­er Wohn­raum. Am nord­öst­li­chen Rand die­ses Ge­biets, in un­mit­tel­ba­rer Nähe des S-Bahn­hofs, wird der­zeit ein ehe­ma­li­ges Bahn­ge­län­de in die neue Wohn- und Ar­beits­stät­te Baum­kir­chen ver­wan­delt. Die Ent­wick­lung des Are­als ist noch in ei­nem re­la­tiv frü­hen Sta­di­um.

Das spie­gelt sich im Wealth­cap Mi­kro­scoring der re­la­tiv neu­en Lage Baum­kir­chen wi­der. In­fra­struk­tur wie Le­bens­mit­tel­ein­zel­han­del, Schu­len oder gar Gas­tro­no­mie sind bis­lang kaum vor­han­den. Eine ÖPNV-An­bin­dung be­steht in ers­ter Li­nie durch die S-Bahn. Sehr gut er­kenn­bar ist die star­ke Neu­bau­ak­ti­vi­tät. Ins­ge­samt er­reicht die Lage ein eher mit­tel­mä­ßi­ges Scoring von 28 Punk­ten.

Deut­lich er­kenn­bar ist je­doch, dass sich die Ent­wick­lung der Miet- und Kauf­prei­se nicht nur am Sta­tus quo der be­stehen­den In­fra­struk­tur ori­en­tiert, son­dern auch an dem, was sich noch in der Ent­ste­hungs­pha­se be­fin­det. Mit 37 be­zie­hungs­wei­se 33 Pro­zent ent­wi­ckel­ten sich Kauf­prei­se und Mie­ten in den ver­gan­ge­nen drei Jah­ren re­la­tiv stark und er­ziel­ten da­her im Scoring vier von fünf mög­li­chen Punk­ten.

Fa­zit: Nicht nur auf die Lage kommt es an. Son­dern auch auf das La­ge­po­ten­zi­al.

Die ent­schei­den­de Fra­ge für lang­fris­tig ori­en­tier­te Im­mo­bi­li­en­in­ves­to­ren lau­tet, wie zu­kunfts­stark ein In­vest­ment ist. Kann es den Um­brü­chen und Me­ga­trends nicht nur trot­zen, son­dern von ih­nen pro­fi­tie­ren und auch un­ter wid­ri­gen Um­stän­den den Ka­pi­tal­erhalt und eine aus­kömm­li­che Ren­di­te si­cher­stel­len? Für Stand­ort und Lage gilt eben­falls: Nicht der Sta­tus quo, son­dern das Zu­kunfts­po­ten­zi­al ist ent­schei­dend. Nie­mand kann die lang­fris­ti­ge Ent­wick­lung ei­ner Mi­kro­la­ge mit hun­dert­pro­zen­ti­ger Si­cher­heit vor­aus­sa­gen. Doch es gibt be­last­ba­re Kri­te­ri­en.

„An der At­trak­ti­vi­tät des Ma­kro­stand­orts Mün­chen ha­ben wir kei­ne Zwei­fel“, sagt Kris­ti­na Ment­zel, Lei­tung Ver­trieb Deutsch­land und Kun­den­ma­nage­ment bei Wealth­cap. Wo aber las­sen sich die noch un­ent­deck­ten at­trak­ti­ven Wohn­la­gen von mor­gen fin­den? „Die ein­zel­nen Ent­wick­lungs­stu­fen von Trend­vier­teln kön­nen wir ex­em­pla­risch im Mün­che­ner Osten wie an ei­ner Per­len­schnur be­ob­ach­ten. Die Be­we­gungs­mus­ter sind klar er­kenn­bar – und auf an­de­re Ma­kro­stand­or­te über­trag­bar. Trotz­dem ist es un­ver­zicht­bar, je­den ein­zel­nen Stand­ort ent­lang sol­cher Ach­sen sowie mög­li­che Bar­rie­ren ge­nau zu be­ob­ach­ten.“