Investorenchance: Starke Lagen in schwachen Städten

Gelsenkirchen gilt als schwacher Makrostandort in Deutschland. Das gilt insbesondere für die ökonomischen Rahmendaten. Wirtschafts- und Kaufkraft sind unterdurchschnittlich. Vor allem die Arbeitslosigkeit ist mit 12,5 Prozent¹ weiterhin hoch. Trotz eines deutlichen Rückgangs der Arbeitslosenquote in den vergangenen Jahren kann Gelsenkirchen nicht mit der positiven Beschäftigungsentwicklung in Deutschland mithalten. Der Strukturwandel von der Montanindustrie zur Wissensgesellschaft hinterlässt in Gelsenkirchen noch immer deutliche Spuren.

1960 zählte die Stadt im nördlichen Ruhrgebiet etwa 390.000 Einwohner. Seither hat ihr ein Drittel – 130.000 – den Rücken gekehrt. Zwar hat sich die Bevölkerungszahl nunmehr bei etwa 260.000 stabilisiert und in den vergangenen fünf Jahren sogar leicht zugelegt². Dies allerdings in Zeiten der beginnenden Urbanisierung, in denen viele andere Städte sehr hohe Bevölkerungszuflüsse verzeichnen. Gerade die jüngeren, besser ausgebildeten Gelsenkirchener zieht es häufig in andere Städte, während sich Gelsenkirchen schwer tut, Zuzügler aus den entsprechenden Altersklassen zu gewinnen.

Auch im Wealthcap Scoring schneidet der Makrostandort Gelsenkirchen schwach ab. Mit lediglich 24 von 50 möglichen Punkten findet sich Gelsenkirchen – gemeinsam mit Wolfsburg – auf dem letzten Platz unter den analysierten Städten. Von den zehn Makrolagekriterien schneidet Gelsenkirchen bei fünf Kriterien (Wirtschaftskraft, Beschäftigung, Einwohnerwachstum, Mietsteigerungspotenzial und Innovationskraft) mit jeweils einem Punkt schlecht ab. Sehr gut bis gut bewertet sind hingegen die Kriterien Erschwinglichkeit, Kaufpreisentwicklung und nachhaltige Wohnungsnachfrage. „Aus Investorensicht sprechen die Fundamentaldaten nicht unbedingt für den Makrostandort Gelsenkirchen“, sagt Sebastian Zehrer, Head of Research von Wealthcap.

Auch schwache Makrostandorte bieten Investments in guten Wohnlagen

„Doch ein schwaches Makroscoring bedeutet nicht zwangsläufig, dass man in einer Stadt wie Gelsenkirchen nicht gut wohnen und attraktive Investmentchancen nutzen kann“, ergänzt Zehrer. Denn auch in Gelsenkirchen gibt es attraktive Wohnlagen mit hoher Lebensqualität, die Einwohner anziehen – und Immobilieninvestoren Chancen auf zukunftsfähige Wohninvestments versprechen. Was zeichnet solche Wohnlagen aus?

Anhand der Mikrolagekriterien des Wealthcap Scorings wurden in Gelsenkirchen attraktive Wohnlagen identifiziert. Eine dieser Wohnlagen ist der Stadtteil Buer, den wir in der Studie „Future Locations – Wohnlagen mit Perspektive“ detailliert betrachtet haben. Erste Früchte tragen in Gelsenkirchen-Buer unter anderem die Bemühungen der Stadtentwicklung mit ihrem Zehn-Jahres-Plan, um eine Aufwertung des Stadtteils zu erreichen. Dabei geht es nicht allein um städtebauliche Maßnahmen, sondern auch um weitergehende Handlungsfelder wie Veranstaltungsmanagement, Marketing und Werbung für das Stadtteilzentrum, Mobilität und Sicherheit.

Feldmark ist ein weiterer Gelsenkirchener Stadtteil mit einem vorteilhaften Mikroscoring. Er liegt mit etwas mehr als 10.000 Einwohnern auf 3,89 Quadratkilometer Fläche im Südosten des Stadtgebiets, zwischen der Gelsenkirchener Innenstadt und dem Essener Stadtteil Katernberg. Im Wealthcap Scoring erreicht der Mikrostandort mit 31 Punkten einen guten mittleren Wert. Neubauprojekte und die Lebensmittelversorgung im Quartier sind eher schwach ausgeprägt und erzielen einen bzw. zwei Punkte. Feldmarks größte Stärken liegen in den Grün- und Erholungsflächen sowie in der Kaufpreisentwicklung. Auch bei der schulischen Erstbildung und beim Gastronomieangebot schneidet der Stadtteil gut ab.

Gelsenkirchen-Feldmark: Weiterhin positive Preisentwicklung zu erwarten

Gelsenkirchen-Feldmark profitiert in erster Linie von seiner Lage. Trotz seiner Nähe zum Stadtzentrum zeichnet sich der Stadtteil durch seinen hohen Grünflächenanteil aus. Unter den Erholungsflächen ragt der auch von Bewohnern der angrenzenden Stadtteile häufig frequentierte Revierpark Nienhausen heraus. Hinzu kommen die Trabrennbahn, die begrünte Halde Zollverein, zahlreiche weitere Parks und Kleingartenanlagen sowie der Stadtgarten in unmittelbarer Nachbarschaft. Oftmals handelt es sich bei den Grünflächen um ehemalige Zechen- und Industriegelände. Im benachbarten Essen-Katernberg ist mit der ehemaligen Zeche Zollverein ein UNESCO-Welterbe zu besichtigen. „Feldmark ist ein Stadtteil der bürgerlichen Mittelschicht. Junge Familien schätzen den hohen Grünflächenanteil, die ruhige Lage bei gleichzeitiger Nähe zur Innenstadt sowie die moderaten Mieten“, weiß Andre Schmöller, Geschäftsführer der Domicil Real Estate GmbH.

Die Wohnqualität schlägt sich in einer positiven Kaufpreisentwicklung nieder. Dies war bereits in den vergangenen Jahren zu beobachten, werde sich aber noch weiter fortsetzen, erwartet Andre Schmöller von Domicil. Gleichzeitig sind die Preisniveaus im Vergleich zu den A-Lagen an stärkeren Makrostandorten noch vergleichsweise niedrig. Die Investments generieren dadurch zum einen höhere Ankaufsrenditen als in den Top-Städten, zum anderen steht eine weiterhin positive Preisentwicklung in Aussicht. „Nach unserer Erwartung wird der Standort seine Attraktivität als Wohnlage auch in Zukunft behaupten“, sagt Schmöller. „Gelsenkirchen-Feldmark ist ein Paradebeispiel dafür, dass es nicht allein auf einen starken Makrostandort ankommt, sondern auf den richtigen Mix aus Makrostandort und Mikrolage.“

Fazit aus Investorenperspektive: Der Mix macht’s

Grundsätzlich gilt: Der Mix macht’s. Die wirtschaftliche und demografische Entwicklung einer Stadt beziehungsweise Metropolregion sind zwar entscheidende Kriterien für die Zukunftsstärke einer Wohnlage. Doch gleichzeitig zeigt das Beispiel Gelsenkirchen-Feldmark, dass auch an schwächeren Makrostandorten attraktive Mikrolagen für Wohnimmobilien zu finden sind. Denn oftmals sind an den schwächeren Makrostandorten noch vergleichsweise niedrige Kaufpreisniveaus und relativ hohe Ankaufsrenditen anzutreffen. Langfristig orientierten Investoren, die in der Lage sind, an solchen Standorten die attraktiven Mikrolagen mit Zukunftspotenzial zu identifizieren, bietet sich die Chance auf rentable und zukunftsstarke Investments.