Die Zukunftsfähigkeit und die Stabilität einer Stadt sind wichtige Aspekte für einen Immobilieninvestor. Denn nur in solchen Städten dürften Immobilieninvestitionen langfristig werthaltig sein. Doch was macht eine Stadt tatsächlich zukunftsfähig? Eine wichtige, wenn nicht die wichtigste Rolle spielt die Innovationskraft. Dazu vier spannende Thesen vom Immobilieninvestor für Immobilieninvestoren.
These 1: Trendexpertise wird immer wichtiger
Die Art, wie wir arbeiten, wohnen, einkaufen und mobil sind, verändert sich und wird sich in den kommenden 20 Jahren weiter stark verändern. Eine erfolgreiche Stadt muss sich kontinuierlich den Auswirkungen dieser Megatrends anpassen. Für Immobilieninvestoren reicht es dabei nicht, sich mit der Vergangenheit und der Gegenwart zu beschäftigen, denn Immobilieninvestments sind in der Regel langfristig angelegt. Mindestens genauso wichtig ist deshalb der Blick in die Zukunft: Wo gibt es Raum für Innovationen und wie wirken sich diese auf die Städte und ihre Immobilienmärkte aus? So wird echte Trendexpertise zum entscheidenden Erfolgsfaktor für nachhaltige Investitionsentscheidungen.
These 2: Je höher der Druck, desto innovativer
Die Veränderungen, die auf die deutschen Städte und ihre Immobilienmärkte zukommen, sind immens. Und die Geschwindigkeit ist hoch: Im 18. Jahrhundert dauerte ein urbaner Innovationszyklus noch mehr als 50 Jahre, heute gerade noch zwei Jahre. Dieses hohe Tempo hat enorme Auswirkungen auf die Gesellschaft, die Arbeit und das Leben der Menschen in Städten. Besonders in Metropolen mit hohem Bevölkerungswachstum ist der Veränderungsdruck stark und wirkt sich auf unterschiedlichste Bereiche aus: Mobilität, neue Arbeitswelten und die Beschaffung von (bezahlbarem) Wohnraum. Die schwedische Hauptstadt Stockholm führte beispielsweise eine City-Maut ein, um dem Verkehrsinfarkt entgegenzuwirken. In München – der innovativsten Stadt der im Morgenstadt City Index untersuchten 30 deutschen Zuzugstädte – ist der Veränderungsdruck derzeit ebenfalls groß, er resultiert hier vor allem aus der Flächenknappheit und der starken Nachfrage. Für Immobilieninvestoren kann es sinnvoll sein, gerade auf Entwicklungen in diesen Bereichen zu schauen.
Seit dem Jahr 2000 haben sich die Innovationszyklen radikal verkürzt.
Quelle: Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO, Stuttgart, 04. 11.2014.
These 3: Je innovativer, desto zukunftsfähiger
München, Freiburg und Karlsruhe sind gemäß Index die innovativsten Städte – und belegen auch im Gesamtranking¹ die vorderen Plätze. Auch wenn jede Stadt über eine ganz eigene „DNA des Erfolgs“ verfügt, zeigen sich Gemeinsamkeiten. So werden Smart-City-Strategien und Experimentierfelder ausdrücklich gefördert – entscheidend für die Innovationsfähigkeit dieser Städte.
In puncto Innovation ist München unter den „Schwarmstädten“ unübertroffen. Der Bildungsgrad ist sehr hoch, es wird sehr viel gegründet und erfunden, lediglich die Zahl der Studenten liegt durch die hohe Bevölkerungszahl nur bei 7,6 % und damit klar unter dem Schnitt von 12,5 %. Die Stadt selbst bietet gute Bedingungen zum Forschen und Experimentieren.
Morgenstadt City Index – die Onlinedokumentation, Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO, Stuttgart, www.morgenstadt.de, Abruf vom 28.11.2017
Freiburg fördert den Innovationsbereich sehr gut, und durch den recht hohen Studentenanteil von 16,3 % ist eine Bürgerschaft mit vielen Jobs im hochqualifizierten Bereich entstanden. Firmengründungen und Patente liegen im Mittelfeld – der Schwerpunkt der Universität liegt eher im geistes- und sozialwissenschaftlichen Bereich.
Morgenstadt City Index – die Onlinedokumentation, Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO, Stuttgart, www.morgenstadt.de, Abruf vom 28.11.2017
Karlsruhe hat eine Smart-City-Strategie und ermöglicht Experimentierfelder – die richtigen Schritte sind damit eingeleitet. Die Anzahl der Studenten liegt mit 13,4 % im Mittelfeld, Gleiches gilt für die Zahl der Firmengründungen und Patente.
Morgenstadt City Index – die Onlinedokumentation, Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO, Stuttgart, www.morgenstadt.de, Abruf vom 28.11.2017
Berlin unterstützt Innovationen mit einer Smart-City-Strategie und Living-Lab-Projekten. Über 40 % aller Jobs sind hochqualifiziert, und auch mit rund 330 Firmengründungen pro 1.000 Einwohner liegt die Hauptstadt ganz weit vorn. Die wenigen Patente und der niedrige Anteil von Studierenden sind der enormen Größe der Stadt geschuldet und sagen wenig aus.
Morgenstadt City Index – die Onlinedokumentation, Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO, Stuttgart, www.morgenstadt.de, Abruf vom 28.11.2017
Mit einem Anteil von 45,9 % ist die Anzahl hochqualifizierter Stellen deutschlandweit spitze, und auch bei den Studenten und den Patenten liegt die Stadt ganz weit vorn. Bei den Firmengründungen liegt Heidelberg allerdings nur im Mittelfeld. Leider unterstützt die Stadt die gute Ausgangslage nicht mit einer Innovationsstrategie – hier besteht Nachholbedarf.
Morgenstadt City Index – die Onlinedokumentation, Fraunhofer-Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO, Stuttgart, www.morgenstadt.de, Abruf vom 28.11.2017
Die Innovationsfähigkeit einer Stadt ist ein guter Prädiktor für ihre Zukunftsfähigkeit – insbesondere bei Städten unter einer Million Einwohner. Innovationsindikatoren sollten somit der Startpunkt einer Standortanalyse sein. Durch Innovationskraft können Städte ihre gewünschten Zielzustände – lebenswert, resilient, umweltgerecht – nachhaltig erreichen. Sie ist die Grundlage und der Antrieb für Zukunftssicherheit. Immobilieninvestoren könnten daher vermehrt auch auf die Ansiedlung von Zukunftsentwicklungen schauen, beispielsweise im Smart-City-Bereich.
Die Innovationsfähigkeit einer Stadt ist ein guter Prädiktor für ihre Zukunftsfähigkeit – insbesondere bei Städten unter einer Million Einwohner. So die Wealthcap Studie "DNA des Erfolges. Stadt der Zukunft 2040." Innovationsindikatoren sollten somit der Startpunkt einer Standortanalyse sein.
- Verhältnis der Unternehmensanmeldungen gegenüber Unternehmensaufgaben
- Anteil wissensintensiver Arbeitsplätze
- Die Anzahl an Patentanmeldungen pro 100.000 Einwohner
- Der Anteil der Studenten an der Gesamteinwohnerzahl
- Die Existenz einer Smart-City- oder Innovationsstrategie
- Die Existenz von lokalen Experimentierfeldern oder „Living Labs“
These 4: Agil und flexibel: innovative Immobilienkonzepte auf dem Vormarsch
Die Vielzahl unterschiedlicher Lebensstile, Familienformen und Arbeitsmodelle verändert die Anforderungen an Wohn- und Büroflächen der Zukunft. Die Grenzen zwischen Wohnen und Arbeiten, öffentlich und privat, Familien- und Freundeskreis werden weiter verschwimmen. Durch intelligente Nutzungskonzepte werden aus reinen Wohn- und Büroflächen Räume, die rund um die Uhr „in Betrieb“ sind. Co-Working Spaces finden sich dort ebenso wie Angebote zur Kinderbetreuung, Elder-Care-Services, Gemeinschaftsgärten und andere Angebote zur gemeinschaftlichen Nutzung².
Aus Büroimmobilie, Wohnimmobilie und Logistikimmobilie könnte zukünftig ein „Connected Smart Hub“ werden, in dem die Bewohner leben und arbeiten und ihre Einkäufe unabhängig von Öffnungszeiten via angeschlossenen Einkaufs-Cubes³. erledigen. Dabei ermöglichen neue Technologien die digitale Vernetzung von Mensch und Immobilie. Auch die Immobilie selbst wird digitaler. Zustandsmeldungen können standardisiert und digital von den Bewohnern erfasst und weitergeleitet werden.⁴
„Multifunktionalität“ und „Nutzungsneutralität“ könnten die neuen Erfolgsfaktoren werden. Immobilieninvestoren könnten daher den Wandel in allen drei Segmenten beobachten und daraus für sich Chancen und Risiken ableiten.
QUELLEN:
- 1Morgenstadt City Index, Gesamtranking, Momentaufnahme der 30 deutschen Zuzugstädte, Fragestellung: Welche urbanen Zentren sind besonders zukunftsfähig?
- 2https://www.zukunftsinstitut.de/artikel/immobilien-2040-studie-die-stadtwirtschaft-von-morgen/Abruf vom 28.11.2017.
- 3Zum Beispiel Schließfachanlagen mit elektronischen Schließmechanismen, die zentral über ein Netzwerk gesteuert werden können.
- 4Proptech und Wohnungswirtschaft, Blogbeitrag vom 29.09.2017, German PropTech Initiative, www.gpti.de.
