Reposition, Rebuild, Recapitalise

Herr Müller, die Nachfrage nach Private Real Estate Fonds (Immobilieninvestitionen) ist seit Jahren auf einem hohen Niveau. Wie hat dies die Konzeption und die Platzierung Ihres aktuellen Fonds beeinflusst?

Thomas Müller Mit dem aktuellen Fonds knüpfen wir an das erfolgreiche Vorgängerprodukt an und bleiben unserer Philosophie treu, bei der wir einen „Top-Down/Bottom-Up“-Ansatz verfolgt haben. Darunter verstehen wir die Verknüpfung von Makro- und Immobilienmarkt-Research mit dem lokalen Wissen unserer vor Ort tätigen Mitarbeiter. Wir bleiben unserer Philosophie treu und legen besonderen Wert auf das Risikomanagement unserer Investments. Unser Augenmerk liegt daher vor allem auf den großen, entwickelten Märkten Europas, insbesondere Deutschland, Frankreich und Skandinavien. Besonders wichtig ist uns dabei die Liquidität in unseren Zielmärkten, also der Umfang der Vermietungsaktivitäten und Transaktionsvolumina. Deswegen konzentrieren wir uns auf ganz bestimmte Städte wie zum Beispiel Paris, München, Berlin, Frankfurt oder Hamburg. Gleichwohl streben wir aber auch selektive Ankäufe in Spanien an und gehen davon aus, dass eine Korrektur am Londoner Büroimmobilienmarkt mittelfristig ebenfalls attraktive Chancen eröffnet. 

Der Erfolg unseres Vorgängerfonds sowie der sehr zügige Kapitalabruf sorgen für eine große Nachfrage nach unserem neuen Produkt. Wir haben uns allerdings dazu entschlossen, dem neuen Fonds eine Obergrenze von 1,25 Milliarden Euro zu setzen und somit eventuell auch interessierten Kapitalanlegern eine Absage erteilen zu müssen. Dies fällt uns nicht leicht, aber für uns steht immer das für den Kunden gestellte Performance-Ziel im Vordergrund und die Erfahrung zeigt: Je größer ein Fonds wird, desto größer wird auch die Gefahr des sogenannten Style-Drifts. Dies bedeutet, dass Manager unter zu hohem Investitionsdruck stehen und somit geneigt sind, auch außerhalb ihrer Zielmärkte einzukaufen oder zu große Objekte mit zu hohen Risiken anzubinden.

Die steigende Nachfrage nach Immobilien hat insbesondere für Core-Immobilien an A-Standorten zu starken Preisanstiegen geführt. Was ist Ihre Strategie in diesem Preisumfeld?

Thomas Müller Wir beobachten, dass aktive Wertsteigerungsstrategien bei Immobilien trotz eines allgemein hohen Preisniveaus weiterhin hohe Renditen ermöglichen. Im Kern baut unsere aktive Management-Strategie auf zwei Elementen auf: Zum einen möchten wir die großen Renditedifferenzen zwischen erstklassigen Core-Objekten und solchen Objekten, die eben nicht den Core-Kriterien in puncto Lage, Vermietungsstand und Bauqualität entsprechen, für uns ausnutzen. Diese Lücke beträgt derzeit im Durchschnitt etwa 2,25 Prozent – im Vergleich zum langjährigen Mittel von etwa 1,85 Prozent. Das Ziel besteht also darin, durch aktives Management eine Non-Core-Immobilie zu einer Core-Immobilie zu entwickeln, damit die Renditelücke zu schließen und beim Verkauf Wertzuwächse zu realisieren. Des Weiteren führt das positive wirtschaftliche Umfeld zu einem erhöhten Bedarf an Mietflächen, der durch die moderate Neubautätigkeit kaum befriedigt werden kann und somit zu einem Anstieg der Mieten führt. Der relativ höhere Mietanstieg ist hierbei in den B-Lagen zu erwarten. Dieses positive Vermietungsmomentum wird unserer Ansicht nach auch dazu führen, dass sich die Renditen zwischen A- und B-Lagen annähern, was letztere für uns besonders interessant macht. 

Das zweite Kernelement unserer Strategie ist der konsequente Fokus auf Off-Market-Transaktionen. So vermeiden wir preistreibende Bieterprozesse. Stattdessen suchen wir lieber das diskrete bilaterale Gespräch mit möglichen Verkäufern, um insbesondere drei Ziele für unsere Kunden zu erreichen: bessere Einkaufspreise, schnellere Abwicklung und höhere Abschlusssicherheit, was im Umkehrschluss einem niedrigeren Kostenrisiko gleichkommt.

Welche Exit-Kanäle wählen Sie bevorzugt beim Verkauf von Immobilieninvestments und haben sich Ihre Schwerpunkte in den letzten Jahren verändert? Wie verhält es sich bei Akquisitionen?

Thomas Müller Die Fähigkeit, jederzeit ein Objekt veräußern zu können, ist für uns ein sehr wichtiges Kriterium und der Grund, warum wir uns einerseits auf die liquidesten Investmentmärkte in Europa und andererseits auf Losgrößen fokussieren, die eine möglichst breite Zielkäuferschaft ansprechen. Wir sehen hier nach wie vor als Zielgruppe nationale und internationale Core-Investoren, sowohl institutionelle als auch private. Insbesondere bei Betreiberimmobilien, wie zum Beispiel Studentenwohnobjekten, kommen aber auch mehr und mehr strategische Käufer in Betracht. Beim Ankauf erkennen wir in den letzten Jahren keine wesentlichen Veränderungen in der Struktur der Verkäufer, mit denen wir arbeiten. Wir sehen nach wie vor nationale und internationale Fonds sowie Projektentwickler und Privatpersonen als unsere Zielgruppe. 

Welche Wertsteigerungsstrategien verfolgt Ihr Haus bevorzugt? Unterscheiden sich diese je nach Immobilientyp und Investitionsland?

Thomas Müller Unsere Strategie fußt auf drei Komponenten: Reposition, Rebuild und Recapitalise. Durch diese Maßnahmen streben wir eine Netto-Fondsperformance von zwölf bis 14 Prozent pro Jahr an, die sich zu etwa 20 Prozent aus den laufenden Einkünften und zu etwa 80 Prozent aus den realisierten Wertzuwächsen zusammensetzt. Letztere werden zu einem Drittel im Ankauf und zu zwei Dritteln durch das aktive Management während der Haltedauer erzielt.

Können Sie uns Ihren Lieblingsdeal nennen und kurz erläutern, welche Besonderheiten diesen im Hinblick auf den Erwerb, die Wertsteigerung sowie den Exit ausgemacht haben?

Thomas Müller Hier fällt mir unser „Tour Europe“ ein, den wir 2016 erworben haben. Dabei handelt es sich um ein 28.500 Quadratmeter großes Büroobjekt im attraktiven Pariser Teilmarkt La Défense, das zu diesem Zeitpunkt lediglich zu 45 Prozent vermietet war. Zwar war das Gebäude kurz vorher erst modernisiert worden, doch fehlten die für eine erfolgreiche Vermietung notwendigen Service-Einrichtungen wie zum Beispiel eine Cafeteria oder ein Fitnessbereich. Entsprechend zielte unsere Strategie darauf ab, die dafür notwendigen Investitionen durchzuführen, die leerstehenden Flächen anschließend zu vermieten, um das stabilisierte Objekt im ersten Quartal 2019 an einen Core-Investor veräußern zu können. Derzeit gehen wir davon aus, dass wir unsere ambitionierten Ziele übertreffen, da sowohl die erzielten Mietvertragslaufzeiten als auch die Mieterbonitäten über unserem Businessplan liegen. Dies dürfte sich in höher als geplanten Verkaufserlösen widerspiegeln. Der Schlüssel zum Erfolg liegt dabei vor allem im aktiven Einkauf, in der Vermietung, Neupositionierung sowie Refinanzierung.

Am Markt sind Zinssteigerungstendenzen zu erkennen. Was bedeutet dies für Private Real Estate Fonds? Treffen Sie besondere Vorkehrungen?

Thomas Müller Volkswirtschaftliche und Finanzmarkt-Zyklen sind unvermeidbar und sollten Bestandteil jeder Akquisitionsentscheidung sein. Wir gehen zwar von einem eher langfristigen und graduellen Anstieg der Zinsen aus und glauben, dass das zu erwartende Mietwachstum ein sehr gutes Korrektiv für höhere Zinsen und möglicherweise niedrigere Exit-Faktoren ist. Gleichwohl müssen wir uns möglichen Veränderungen stellen. Wir tun dies bereits, indem wir uns nur auf die liquidesten Märkte in Europa konzentrieren, kurzfristigere Businesspläne entwickeln und von Exit-Faktoren ausgehen, die unterhalb der Ankaufsmultiplikatoren liegen. Auf der Kostenseite sichern wir uns gegenüber Zinsanstiegen typischerweise mittels diverser Zinssicherungsinstrumente wie zum Beispiel Swaps, Swaptions oder anderer Derivate ab. Der Umfang dieser Absicherung beträgt in der Regel 70 bis 105 Prozent der Darlehenssumme und wird ständig von unserem Portfolio-Management-Team und unseren Risiko-Management-Experten überwacht.