Future Office: Den Nutzer in den Fokus stellen

Herr Wende, mit den Veränderungen moderner Arbeitswelten verändern sich auch die Anforderungen an die Bürofläche. Was sind die unbedingten Mindestanforderungen an die Fläche?

Andreas Wende Flexibilität sollte die Grundlage sämtlicher Vermietungsansätze sein. Es geht unter anderem darum, passende Flächen genau dann zur Verfügung stellen zu können, wenn der Nutzer sie braucht. Gleichzeitig sollen sie aber auch nur dann gezahlt werden, wenn sie gebraucht werden. Allerdings ist die heutige Fassung der Arbeitsstättenverordnung mit Blick auf Remote Working und kollaboratives Arbeiten viel zu starr. Der vermeintliche Schutz von Arbeitnehmern wird so zu einem Innovationsblockierer für Unternehmen.

Herr Dassau, erwarten Sie, dass sich diese Flächenanforderungen angesichts der Corona-Krise und ihrer Folgen nachhaltig verändern werden ­– Stichwort Remote Office?

Ralf Dassau Die Corona-Krise hat den Strukturwandel, dem unsere Gesellschaft ausgesetzt ist, noch einmal beschleunigt. Und sie hat uns eindrucksvoll vor Augen geführt, dass Remote Working auch in der Breite möglich ist. Insgesamt können wir sagen, dass in unserem Hause während der Corona-Pandemie bisher alles rund um die IT und Home- beziehungsweise Mobile Office sehr gut funktioniert hat. Dank der Eigenverantwortung unserer Mitarbeiter, denen wir das entsprechende Vertrauen entgegengebracht haben, haben diese das digitale Arbeiten von heute auf morgen einfach umgesetzt. Gerade in Hinblick auf unsere neuen Büroflächen in Berlin und Hamburg diskutieren wir derzeit, ob wir weniger klassische Desktop-Arbeitsplätze schaffen und dafür den gewonnenen Platz eher für kreative Zonen nutzen wollen. Ich denke, die Corona-Krise hat uns da die nötigen Impulse gegeben und ein gutes Stück weitergebracht.

Lautet die Gretchenfrage nicht: Wie lange brauchen wir überhaupt noch das klassische Büro?

Andreas Wende Darauf kann es nur eine Antwort geben: Ja, wir brauchen noch Büros. Und die Corona-Pandemie hat uns auch gezeigt, warum das so ist. Viele Büronutzer haben gemerkt, dass Homeoffice zwar eine Alternative, aber keinesfalls ein dauerhafter Ersatz für das Büro ist. Virtuelle Zusammenarbeit funktioniert und kann effizient sein, aber der persönliche Austausch mit den Kolleginnen und Kollegen kann dadurch nicht ersetzt werden.

Herr Rübelmann, wie sehen die Flächenanforderungen aus der Sicht eines Asset Managers konkret aus? Braucht es nur eine Ecke für den Kickertisch? Für welche Kriterien wären Büromieter sogar bereit, höhere Mieten zu akzeptieren??

Thomas Rübelmann Für einen Kicker und selbst für ein Nachhaltigkeitszertifikat sicher nicht. Wichtiger ist, dass das Gebäude zum Geschäftsmodell des Mieters passt. Asset Manager müssen die Nutzer in den Fokus ihrer Überlegungen stellen. „Customer Centricity“ hat enorm an Bedeutung gewonnen, 08/15-Lösungen werden künftig kaum noch nachgefragt. Mieter müssen bei Büroflächen das Gefühl haben, dass sie individuell auf ihre Bedürfnisse zugeschnitten sind. Dabei gleicht kein Unternehmen dem anderen.

Für Arbeitgeber ist das Büro zunehmend ein Instrument, um die Mitarbeiterzufriedenheit und Effizienz zu steigern. Ich bin davon überzeugt, dass Unternehmen auch bereit sind, mehr Miete pro Quadratmeter zu zahlen, wenn sie durch die Arbeit in den Flächen ihren Ertrag nachweislich steigern können und und gleichzeitig auch so etwas selbstverständliches wie die Nebenkostenabrechnung reibungslos funktioniert. Der Kickertisch darf dann gerne als Zusatz angeboten werden.

Flexible Office, Green Office, Smart Office, Wellbeing-Office – welche dieser vier Kriterien sind aus Ihrer Sicht diejenigen Faktoren, auf die es besonders ankommt?

Ralf Dassau Alle vier spielen bei unseren neuen Standorten eine Rolle. Ein Kriterium daraus hervorzuheben ist schwer. Für mich kommt es auf das Endprodukt an. Und dies sollte aus meiner Sicht effizient, nachhaltig, gesundheitsfördernd und funktional sein. Diese Mischung aus diesen Kriterien soll dann am Ende ein Büro erschaffen, auf das unsere Mitarbeiter stolz sind und das zur Identifikation mit dem Arbeitgeber beiträgt. Mit einer gewissen Leidenschaft zu ihrem Arbeitsplatz werden die Mitarbeiter auch gerne ins Büro kommen. Das gehört für mich zu einer modernen Arbeitskultur – zu einem Future Office – und das ist unser Ziel.

Viel ist ja die Rede von flexibleren Lösungen, die langfristig auf Sharing-Economy-Modelle hinauslaufen. Ist das ein Trend, der sich dauerhaft gegenüber Corporate-Solutions durchsetzen wird?

Andreas Wende Viele Unternehmen werden künftig noch genauer prüfen, was sie wirklich brauchen. Ein Beispiel, das auf der Hand liegt, sind Konferenzflächen in Multi-Tenant-Offices: Benötigt jedes Unternehmen im Haus einen eigenen Konferenzbereich oder wäre es ausreichend, wenn der Eigentümer diese betreibt und bei Bedarf seinen Mietern zur Verfügung stellt? In dem Falle würde sich der Mietvertrag aus einer festgelegten Nutzungsklausel für die Büroflächen und einer flexiblen Komponente für die Konferenzflächen zusammensetzen.

Benötigt das Future Office nicht auch das Future Asset Management? Und wenn ja: Wie sieht dieses konkret aus?

Ralf Dassau Aus Mietersicht – wir mieten unsere Gebäude – erwarten wir natürlich ein modernes Asset Management. Zukunftsfähige Mobility-Konzepte oder Sharing-Möglichkeiten sind schon fast existenziell. Co-Working-Areas mit der entsprechenden Flexibilität und Ausstattung ebenfalls. Aber auch die gute alte Kantine muss inzwischen höheren Ansprüchen gerecht werden. Dies spielt auch in das für uns wichtige Thema Gesundheit ein – und wenn das Future Office dann noch den Mitarbeiter Möglichkeiten zum Sport bieten kann: optimal.

Andreas Wende Natürlich brauchen wir ein zukunftsgerichtetes Asset Management, das noch enger am Eigentümer und Mieter arbeitet. Asset Manager erfüllen hier eine wichtige Schnittstellenfunktion, deren Bedeutung zunehmen wird. Digitalisierung bedeutet nicht, dass die Aufgaben an Komplexität verlieren. Das genaue Gegenteil ist der Fall. Durch die höheren Anforderungen an die Flächen steigen auch die Anforderungen an das Asset Management. Die Transformation stellt einen Kulturwandel dar. Wir müssen alle Dienstleistungen in Frage stellen und an die gewachsenen Herausforderungen anpassen. Das beginnt bei Ankaufsprüfungen und endet beim Verkauf. Zwischendurch muss das Asset Management – ganz genauso wie heute – den Erfolg des Immobilieninvestments sicherstellen. Das ist und bleibt eine Mammutaufgabe.