Neuköllns Weg zum Hotspot

Mit dem eigens entwickelten Wealthcap Scoring lassen sich Perspektivlagen anhand objektiver Makro- und Mikrokriterien identifizieren. Für die erste Analyse eignet sich kaum eine Makrolage so gut wie Berlin. Das liegt zum einen an der Relevanz des Standorts: Die Bundeshauptstadt erfreut sich seit Jahren eines großen Zuzugs und einer positiven wirtschaftlichen Entwicklung.

Zum anderen ist Berlin bekannt dafür, dass sich von Zeit zu Zeit ein neuer Stadtteil zum wichtigsten Trendviertel aufschwingt. Wohnlagen werden aufgewertet, Stadtviertel wandeln sich. Eine Aufwertung ist zwar grundsätzlich eine positive Entwicklung, sollte jedoch auch mit dem nüchternen Blick differenziert beobachtet werden. Denn ein aufstrebender Stadtteil kann irgendwann den Punkt erreichen, an dem es angesichts hoher Ankaufspreise schwierig wird, auskömmliche Renditen zu erzielen.

Der Stadtteil Neukölln im Berliner Süden hat die Entwicklung von der Perspektivlage hin zum Trendviertel in weiten Teilen bereits vollzogen. Diese Tatsache unterstreicht These #2 aus der Wohnlagenstudie „Future Locations – Wohnlagen mit Perspektive“, der zufolge zukunftsstarke Wohnlagen nicht durch kurzfristige Trends definiert werden, sondern durch nachhaltige Erfolgsfaktoren. Dazu gehören unter anderem die Erreichbarkeit sowohl mit öffentlichen Verkehrsmitteln, der Versorgungsgrad und die soziale Infrastruktur, was etwa die schulische Erstbildung beinhaltet. All das sind „harte“ Standortfaktoren, die in gewisser Weise zeitlos wirken, da sie die Grundbedürfnisse der Menschen befriedigen. „Weiche“ Faktoren, etwa das Image eines Stadtteils, können sich dagegen schneller verändern.

Wie Neukölln dabei abschneidet, lässt sich durch das in Teil 1 der Artikelreihe #FutureLocations vorgestellte Scoring methodisch bestimmen. Dabei sind die Bewertungen für Makro- und Mikrolagen strikt voneinander zu trennen. Bei den Makrolagen lassen sich unterschiedliche Städte oder Metropolregionen miteinander vergleichen. Mikrolagen hingegen halten nur innerhalb einer Stadt einem Vergleich stand. Dementsprechend werden im Scoring für Makro- beziehungsweise für Mikrolagen unterschiedliche Kriterien angewendet.

Bei der Beschäftigungsentwicklung erhält Berlin den bestmöglichen Score

Berlin, das lange Zeit mit einer eher schwierigen wirtschaftlichen Lage assoziiert wurde, hat zuletzt wirtschaftlich stark aufgeholt. Die Variable „Wirtschaftskraft“ wird im Scoring mit drei Punkten bewertet, damit liegt die Hauptstadt im bundesweiten Vergleich solide im Mittelfeld. Eine positive Dynamik zeigt sich besonders in der Kategorie „Beschäftigungsentwicklung“. Die Arbeitslosenquote lag Anfang 2019 auf einen historischen Tiefstand, was einerseits durch die Etablierung als „Startup-Hochburg“ begünstigt wird. Andererseits haben sich in den vergangenen Jahren auch zahlreiche „Big Player“ wie Zalando, Google, PwC oder Siemens in Berlin niedergelassen beziehungsweise ihre Präsenz dort verstärkt.

Bei gleichzeitig stetig wachsender Bevölkerung war die Zahl der Arbeitslosen im Oktober 2018 erstmals seit der deutschen Wiedervereinigung auf unter 150.000 gesunken. Anfang 2019 waren es wieder etwas mehr, die Arbeitslosenquote war mit 7,9 Prozent jedoch im historischen Vergleich immer noch sehr niedrig. In dieser Kategorie erhält die Makrolage Berlin daher den bestmöglichen Score von fünf Punkten.

Kein gutes Ergebnis erreicht Berlin in puncto Erschwinglichkeit. In den vergangenen Jahren haben die Mieten in vielen Vierteln enorm angezogen, besonders in Relation zu den verfügbaren Einkommen. Zwar befindet sich das Niveau immer noch weit unter denen anderer europäischer Hauptstädte wie Paris oder London. Doch im Vergleich mit vielen anderen Makrolagen im Bundesgebiet kann Berlin heutzutage nicht mehr als günstig bezeichnet werden. So wurden 2017 im Durchschnitt 29,6 Prozent des durchschnittlichen Berliner Haushaltseinkommens für die eigene Miete aufgewandt. In Deutschland lag der Anteil im selben Zeitraum bei 20,3 Prozent. Berlin erreicht in dieser Kategorie somit lediglich einen Score von 2.

Neukölln hält immer noch Potenzial bereit

Mitte der Nullerjahre galt Neukölln noch als echter Problembezirk. Damals war jeder dritte bis vierte Einwohner Neuköllns arbeitslos. Der Stadtbezirk wies eine der höchsten Kriminalitätsraten in ganz Berlin auf. Mittlerweile haben sich die Verhältnisse gewandelt. Neukölln hat heute bereits das Image einer multikulturellen Metropole. Zentral gelegen, ist Neukölln geprägt von bunter Szenekultur und einem umfangreichem Freizeitangebot. Eigene Kieze haben sich entwickelt, angezogen wird vor allem junges, internationales Publikum. Neukölln ist auf dem besten Wege zum neuen Berliner Hotspot. So wählte der Reiseführer „Time Out“ den ehemaligen Problembezirk auf Platz 7 der „50 coolsten Viertel der Welt“.

„Die Entwicklung, die der Bezirk Neukölln in den vergangenen zehn Jahren vom Problem-Stadtteil zum Szene-Viertel durchlaufen hat, ist erstaunlich: Besonders der Reuterkiez im Ortsteil Neukölln mit seinen Gründerzeitbauten hat sich zum aufstrebenden Szeneviertel entwickelt. Die abwechslungsreiche Kultur- und Gastronomieszene lockt viele junge Menschen in den Bezirk und sorgt für eine wachsende Nachfrage nach Wohnungen“, erklärt Thomas Zabel, Head of Residential Development Germany bei JLL und ergänzt: „Davon könnten auch Mikrolagen in unmittelbarer Nähe profitieren.“

Noch vor wenigen Jahren schien es schwer vorstellbar, dass Neukölln sich derart positiv entwickeln würde. Obwohl der Schritt zum Trendviertel schon weit vorangeschritten ist, sind noch Opportunitäten vorhanden. Das Wealthcap Scoring spiegelt genau das wider. Für Investoren bietet das die Chance, frühzeitig in das Trendviertel von morgen zu investieren. Denn mit der Scoring-Methode lässt sich die Entwicklung künftiger Trendviertel in objektiven Kriterien zusammenfassen und grundlegend einschätzen.

Bei der Identifikation von Wohnlagen mit Perspektive können auch Investoren mit dem Wealthcap Scoring methodisch vorgehen. Das Scoring der Wealthcap Studie „Future Locations – Wohnlagen mit Perspektive“ basiert auf objektiven Kriterien, die mit Praxisbeispielen illustriert werden. „Unser Scoring nutzen wir bei Wealthcap aktiv für die Erstanalyse von Wohnlagen“, so Sebastian Zehrer, Leiter Research bei Wealthcap. Die Erkenntnisse werden als Reihe #FutureLocations veröffentlicht – als Artikel und neu als Podcast auf dem Research-Portal Wealthcap Expertise.