München steht vor einem Wachstumsschub. Da die Kernstadt kaum noch Flächenreserven bietet, wird das Wachstum vor allem den Immobilienmarkt am Stadtrand und im Umland beflügeln. Wo sollten institutionelle Anleger heute investieren, wenn sie die Chancen von morgen nutzen wollen? Die Möglichkeiten reichen von Milbertshofen und Freimann am nördlichen Stadtrand über Freising bis ins 80 Kilometer entfernte Augsburg.
„München leuchtet“, schrieb der Lübecker Thomas Mann 1902 – mit ironischem Unterton – über seine Wahlheimat. Mittlerweile wird das Zitat – ganz ohne jede Ironie, sondern mit einem gewissen Stolz –als eine Art Werbeslogan für München verwendet. München leuchtet in jeder Hinsicht in sein Umland hinein – kulturell, wirtschaftlich und auch in Bezug auf den Immobilienmarkt. In den kommenden Jahren wird sich das Wachstum der Stadt noch stärker auf das Umland verlagern – unter anderem weil die Flächenreserven in München erschöpft sind. Für Immobilieninvestoren bieten sich hier Chancen, Objekte noch zu akzeptablen Preisen zu erwerben und von der Dynamik der wirtschaftlichen Entwicklung zu profitieren
Wie gut sind Deutschlands Regionen für die Zukunft gerüstet? Welche Städte liegen vorne? Der Prognos Zukunftsatlas 2016 ermittelt die Zukunftschancen und -risiken aller 402 Kreise und kreisfreien Städte Deutschlands. Die Zukunftsperspektiven der Regionen werden auf Basis zahlreicher Erkenntnisse aus Wissenschaft und Forschung bestimmt. Der Index beruht auf insgesamt 29 makro- und sozioökonomischen Indikatoren aus den Bereichen: Demografie, Arbeitsmarkt, Wettbewerb und Innovation sowie Wohlstand und Soziale Lage.
Demografische Prognose der Münchner Region ist herausragend
Die Region München ist in vielerlei Hinsicht in einer Ausnahmeposition in Deutschland. Sowohl die Bevölkerung der Stadt München als auch die aller Landkreise in der Metropolregion werden laut dem Bayerischen Landesamt für Statistik¹ im Zeitraum 2015 bis 2035 entweder stark oder sehr stark zunehmen.
Beispielsweise wird die Einwohnerzahl von München Stadt im genannten Zeitraum um 13,6 Prozent steigen, die Landkreise Erding, Ebersberg und Dachau wachsen sogar um 15,6 Prozent, 17,0 Prozent bzw. 17,2 Prozent. Für den Immobilienmarkt hat dies erhebliche Auswirkungen, da die demografische Entwicklung einer der wichtigsten Treiber des Marktes ist.
Digitalisierungs-Ranking: München sprengt Skala nach oben
Neben der Demografie glänzt München auch in vielen anderen Bereichen. In fast allen relevanten Städte-Rankings ist die bayerische Landeshauptstadt auf dem ersten Platz – oder zumindest unter den Top Drei zu finden. Besonders gut schneidet München beim Zukunftsthema Digitalisierung ab. Das Research-Unternehmen Prognos hat 2016 alle deutschen Landkreise hinsichtlich der Chancen untersucht, die sich aus der Digitalisierung ergeben. Das Resultat: Die Landkreise München Stadt und München Land schnitten so gut ab und ließen die anderen Regionen mit so großem Abstand hinter sich, dass Prognos eigens eine neue Klassifizierung einführen musste. Die Researcher erweiterten die Fünf-Sterne-Skala um die neue Kategorie Fünf-Sterne-Plus, in der nur München Stadt und München Land vertreten sind. Das Handelsblatt bezeichnete München in diesem Zusammenhang im April 2017 als deutsche „Bay Area“ in Anlehnung an das Silicon Valley, das globale Wachstumszentrum südlich von San Francisco.
Der Ballungsraum München hat sich längst zu einer Ausnahmeregion innerhalb Deutschlands entwickelt.
Zehn Schwerpunkte der Stadtentwicklung in München
Angesichts dieser exzellenten Prognosen stehen viele Immobilieninvestoren vor der Frage, wo genau im Münchner Umland das Wachstum hingeht und wo Immobilieninvestitionen die größten Chancen bieten. Ein Indikator können die zehn Handlungsräume sein, die als Schwerpunkte der Stadtentwicklung festgelegt wurden. Die Räume liegen schwerpunktmäßig am Stadtrand, einige wenige auch relativ zentral in der Stadt. Unter den Räumen am Stadtrand kommt dem „Raum 4 Münchner Nordosten“ mittel- bis langfristig besondere Bedeutung zu. Der Grund: Hier liegen – östlich von Bogenhausen und nördlich von Berg am Laim – noch große Flächenreserven. Zu ihrer Attraktivität trägt außerdem bei, dass hier umfassende Infrastrukturprojekte geplant sind wie der S8-Tunnel oder eine weitere U-Bahn-Verlängerung der Linie 4.
Am nördlichen Stadtrand ist besonders der „Raum 8 Zwischen Milbertshofen und Freimann“ interessant. Hier werden neue Quartiere entstehen, die Wohnen, Arbeiten, Bildung und Sport verbinden. Zudem sollen – für Investoren von Gewerbeimmobilien besonders interessant – bestehende Gewerbeflächen erweitert und neue entwickelt werden. Des Weiteren ist auch hier ein Ausbau der Verkehrsinfrastruktur in Planung.
Entwicklungspotenziale in einer Metropolregion zu erkennen, erfordert eine intensive Auseinandersetzung mit der DNA der Stadt, die sehr individuell ist. Erkenntnisse aus München lassen sich nicht einfach auf andere urbane Zentren in Deutschland übertragen. Wer künftige Entwicklungen frühzeitig erkennen will, benötigt bei allen Gewerbeimmobilieninvestitionen einen tiefen Einblick in den Immobilienmarkt bis hin zu den Mikrolagen und ein hervorragendes Netzwerk: Stadtentwicklung, Wissenschaft und Wirtschaft.
Im Westen viel Neues: Verdichtung und Umnutzungen in den westlichen Stadtteilen
Im Westen Münchens soll der relativ weitläufige „Raum 2 Romanplatz – Laim – Ratzingerplatz“ weiterentwickelt werden. Durch die Umnutzung von Gewerbeflächen sollen hier neue, gemischt genutzte Quartiere entstehen. Die Stadtplaner wollen eine deutliche städtebauliche Verdichtung erreichen, mit dem Ziel, mehr menschlichen Raum zum Wohnen und Arbeiten zur Verfügung zu stellen. Analog zu den anderen Planungsräumen ist auch hier eine qualitative Verbesserung der Verkehrsinfrastruktur geplant. Neben den drei genannten Handlungsräumen gibt es noch sechs weitere. Darüber hinaus bestehen an allen Stadträndern Kooperationen mit den Umlandgemeinden, um das Wachstum zu steuern.
Außerhalb Münchens: Städte und Verkehrsknotenpunkte bieten Chancen
Blickt man über die Grenzen der Stadt München hinaus in die Metropolregion, können vor allem Verkehrsknotenpunkte wie Martinsried, Germering, Dachau, Garching oder Ismaning interessant sein. Daneben bieten vor allem die größeren Städte in der Metropolregion Chancen. Dazu zählen Landshut, Augsburg, Rosenheim, Fürstenfeldbruck oder Freising. Hinzu kommen Städte, deren Preisniveau noch relativ weit unterhalb dem von München liegt, wie beispielsweise Erding, Landsberg, Kaufbeuren oder Ebersberg.
Infrastrukturprojekte sind Anhaltspunkte für weiteres Wachstum
Weitere Anhaltspunkte, die Immobilieninvestoren bei der Analyse von Chancen in Betracht ziehen sollten, sind geplante Infrastrukturprojekte in der Metropolregion. Dazu zählt beispielsweise der Ausbau der Bahnstrecke von München in östlicher Richtung über Mühldorf nach Traunstein oder der Ausbau der Zugstrecke von München nach Westen über Lindau nach Zürich. Eine wichtige Tangentiale entsteht langfristig mit dem Ausbau der B15 von Landshut nach Rosenheim
Die Metropolregion München ist in vieler Hinsicht außergewöhnlich. Demografie, Wirtschaftswachstum und Digitalisierung werden in den kommenden Jahren zu einem Wachstumsschub am Stadtrand und im Umland führen. Hieraus ergeben sich große Chancen für Immobilieninvestoren – zumal die Immobilienpreise in weiten Teilen der Metropolregion noch deutlich niedriger sind als in München.
