Mi­kro­la­gen ver­gleich­bar machen

Hin­ter der Stu­die „Future Of­fice-Bü­ro­la­gen mit Perspektive“ von Wealth­cap steckt eine Grund­idee: In­ves­to­ren ein pra­xis­na­hes In­stru­ment an die Hand zu ge­ben, wel­ches es ih­nen er­mög­licht, ein di­ver­si­fi­zier­tes Bü­ro­port­fo­lio in Deutsch­land nach ihren in­di­vi­du­el­len Ren­di­te-Ri­si­ko-An­for­de­run­gen auf­zu­bau­en. Her­aus­ge­kom­men ist ein neu­ar­ti­ges Scoring-Ver­fah­ren. Me­tho­dik­ex­per­te Prof. Dr. Cars­ten Laus­berg er­klärt den Scoring-Pro­zess und gibt Ein­bli­cke in Be­wer­tungs­de­tails. Er ist Pro­fes­sor für Im­mo­bi­li­en­wirt­schaft an der HfWU Nür­tin­gen-Geis­lin­gen und Mit­ent­wick­ler des Scorings.

Pro­fes­sor Dr. Cars­ten Laus­berg: Da gibt es meh­re­re Punk­te, die mich ge­reizt ha­ben. Zum ei­nen greift die Stu­die ak­tu­el­le Trends wie Mo­bi­li­tät und Nah­ver­sor­gung auf und trifft da­mit ei­nen Nerv der Zeit. Wich­tig ist auch der Fak­tor Ri­si­ko, der sel­ten de­tail­liert und häu­fig ein­di­men­sio­nal be­trach­tet wird. In der Re­gel wird nur eine Ri­si­ko­kenn­zahl ver­wen­det, was der Kom­ple­xi­tät von Immobilien­investitionen nicht ge­recht wird. Wir set­zen da­ge­gen auf eine Mi­schung ver­schie­de­ner Ri­si­ko­ma­ße, vor al­lem Vo­la­ti­li­tät und Scoring. Die größ­te Be­son­der­heit ist für mich aber die in­no­va­ti­ve Kom­bi­na­ti­on aus Mi­kro- und Ma­kro­ebe­ne, die Wealth­cap ja be­reits bei vor­an­ge­gan­ge­nen Stu­di­en um­ge­setzt hat. Zwar be­fas­sen sich zahl­rei­che Stu­di­en re­gel­mä­ßig mit dem Im­mo­bi­li­en­markt­ri­si­ko, doch blei­ben sie in der Re­gel auf der Ma­kro­ebe­ne. Für In­ves­to­ren ist aber auch die Mi­kroebe­ne im­mens wich­tig, weil sich ein Stadt­teil oder ein Bü­ro­zen­trum ganz an­ders ent­wi­ckeln kann als der Rest der Stadt. Mit­hil­fe un­se­res Scorings wer­den un­ter­schied­li­che Ma­kro- und Mi­kro­stand­or­te ver­gleich­bar ge­macht. Da­mit kön­nen In­ves­to­ren La­gen iden­ti­fi­zie­ren, die für ihre je­wei­li­gen An­la­ge­zie­le ge­eig­net sind.

Ein wei­te­rer Grund, bei der Stu­die mit­zu­ma­chen, war die Her­aus­for­de­rung, mei­ne Er­kennt­nis­se aus 25 Jah­ren Ri­si­ko­for­schung mal wie­der auf eine prak­ti­sche Auf­ga­be an­zu­wen­den, dazu noch mit ei­nem star­ken Team aus den Markt­ex­per­ten von Wealth­cap.

Pro­fes­sor Dr. Cars­ten Laus­berg: Nach wie vor sind voll­ständig und lang­fris­tig ver­mie­te­te Core-Büro­immobilien in zen­tra­len La­gen der größ­ten deut­schen Me­tro­po­len der Gold­stan­dard am Im­mo­bi­li­en­markt. Zen­tra­le, schnell zu er­rei­chen­de Stand­or­te, die durch eine gute In­fra­struk­tur, ein brei­tes Nah­ver­sor­gungs­an­ge­bot und eine per­fek­te Ver­kehrs­an­bin­dung über­zeu­gen, wer­den auch in Zu­kunft sehr in­ter­es­sant für In­ves­to­ren sein. Ins­be­son­de­re si­cher­heits­ori­en­tier­te und am lang­fris­ti­gen Ka­pi­tal­erhalt aus­ge­rich­te­te In­ves­to­ren ent­schei­den sich pri­mär für Investments die­ser Art. Der Cash­flow aus den Miet­erträ­gen ist re­la­tiv zu­ver­läs­sig und gut pro­gnos­ti­zier­bar. Doch da­für sind die Ren­di­ten sehr ge­ring, das ist der Preis.

Stär­ker ren­di­te­ori­en­tier­te, ri­si­ko­af­fi­ne In­ves­to­ren su­chen nach Ob­jek­ten und La­gen mit ho­hem Wert- und Miet­stei­ge­rungs­po­ten­zi­al. Für sol­che Anleger sind da­her be­son­ders La­gen in­ter­es­sant, die Ent­wick­lungs­chan­cen bieten oder Nach­hol­be­darf ge­gen­über an­de­ren ha­ben. Doch wie kann man die­se iden­ti­fi­zie­ren? Wel­cher Mi­kro­stand­ort wird sein Po­ten­zi­al aus­schöp­fen, wel­cher wird zum „Rohr­kre­pie­rer“? Hier­bei bie­tet das Scoring eine gute Ori­en­tie­rungs­hil­fe.

Na­tür­lich sind die In­ves­to­ren und die La­gen nicht in Schwarz und Weiß zu un­ter­tei­len, es gibt vie­le Grau­stu­fen, die ein ent­spre­chend fein ein­ge­stell­tes In­stru­ment ver­lan­gen. Wenn man so ein In­stru­ment hat, kann man sein Port­folio nach den Kri­te­ri­en Ri­si­ko und Ren­di­te jus­tie­ren.

Pro­fes­sor Dr. Cars­ten Laus­berg: Je­des Scoring soll­te ein Kreis­lauf sein. Zu­erst wird eine Score­card ent­wi­ckelt. Dann wer­den die Märk­te da­mit be­wer­tet und die Scores in der Praxis ein­ge­setzt. Dar­auf auf­bau­end wer­den die tat­säch­li­chen mit den vor­her­ge­sag­ten Er­geb­nis­sen ver­gli­chen und die Score­card wird für die nächs­te Run­de an­ge­passt. So sind wir auch vor­ge­gan­gen.

Et­was ge­nau­er: Als ers­tes ha­ben wir aus der Da­ten­bank Ri­wis und aus frü­he­ren Pro­jek­ten eine lan­ge Lis­te mit Markt- und Stand­ort­da­ten zu­sam­men­ge­tra­gen, die für In­vest­ment­ent­schei­dun­gen wich­tig sein könn­ten. Wir nen­nen sie In­di­ka­to­ren, weil sie eine be­stimm­te Markt­ent­wick­lung an­zei­gen. Au­ßer­dem ha­ben wir sys­te­ma­tisch nach wei­te­ren Da­ten ge­sucht, die bis da­hin noch nicht für ein Scoring ver­wen­det wor­den wa­ren. Alle wur­den auf ihre Ver­füg­bar­keit, Zu­ver­läs­sig­keit, Kor­re­la­tio­nen, Län­ge der Zeit­rei­he etc. un­ter­sucht. So konn­ten wir ei­ni­ge un­ge­eig­ne­te Da­ten aus­schlie­ßen. In ei­nem Work­shop mit Markt­ex­per­ten re­du­zier­te sich die Zahl wei­ter auf je sechs Mi­kro- und Ma­kro­stand­ort­in­di­ka­to­ren für den nächs­ten Schritt, die Mo­del­lie­rung. Unsere In­ten­ti­on war ja die Er­stel­lung ei­nes Scorings, das In­ves­to­ren da­bei un­ter­stützt, fun­dier­te Ent­schei­dun­gen hin­sicht­lich künf­ti­ger Investments zu tref­fen. Dazu brauch­ten wir zwei Mo­del­le, ein volks­wirt­schaft­li­ches, das den Bü­ro­im­mo­bi­li­en­markt ab­bil­det, und ein be­triebs­wirt­schaft­li­ches, wel­ches eine Im­mo­bi­li­en­kal­ku­la­ti­on mit den wich­tigs­ten Ent­schei­dungs­pa­ra­me­tern ent­hält. Dar­aus konn­ten wir ab­lei­ten, wie sich Än­de­run­gen der Markt­grö­ßen auf den Cash­flow, die Wert­än­de­rung und das Ri­si­ko ei­ner Im­mo­bi­lie aus­wir­ken.

Nach­dem das ge­schafft war, wur­de die Score­card er­stellt. Das heißt, es wur­de für alle In­di­ka­to­ren fest­ge­legt, auf wel­che Wei­se sie in das Ge­samt­scoring ein­ge­hen. An­statt nur ab­so­lu­te Zah­len zu be­trach­ten, ha­ben wir auch an­de­re Kenn­zah­len ein­be­zo­gen, zum Bei­spiel die Vo­la­ti­li­tät, um Markt­schwan­kun­gen zu be­rück­sich­ti­gen. Mit der Score­card wur­den an­schlie­ßend alle sie­ben A‑Städte mit­samt ihren 94 Bü­ro­la­gen be­wer­tet. Hier­bei ha­ben wir uns noch eine Be­son­der­heit ein­fal­len las­sen: Da sich In­ves­to­ren hin­sicht­lich ihres Ri­si­ko­ap­pe­tits sehr un­ter­schei­den, kann je­der die Ge­wich­tun­gen an die ei­ge­nen Prä­fe­ren­zen an­pas­sen. Es geht eben nicht nur um die Investments in Büro­immobilien, ge­nau­so wich­tig ist das Ri­si­ko ei­ner Bü­ro­la­ge. Die­ses wird al­ler­dings von je­dem et­was an­ders emp­fun­den. Das Scoring ist das pas­sen­de In­stru­ment da­für, weil es die­se Sub­jek­ti­vi­tät zu­lässt, aber in ei­ner trans­pa­ren­ten und über­prüf­ba­ren Wei­se.

Pro­fes­sor Dr. Cars­ten Laus­berg: Wir le­ben in ei­ner Zeit, die von Um­brü­chen, Kri­sen und gro­ßer Un­si­cher­heit über die Zu­kunft ge­prägt ist. Die ak­tu­el­le Pan­de­mie ist da­für nur ein ex­tre­mes Bei­spiel un­ter vie­len. Für lang­fris­tig ori­en­tier­te In­ves­to­ren ist es exis­ten­zi­ell, ihre Investment­strategie so aus­zu­rich­ten, dass ih­nen Kri­sen we­nig an­ha­ben kön­nen. Zu­kunfts­star­ke Investments sind sol­che, die in Kri­sen und bei an­de­ren un­güns­ti­gen Ent­wick­lun­gen bes­ser ab­schnei­den als an­de­re. Das nennt man Wi­der­stands­fä­hig­keit oder Re­si­li­enz. Da­her sind Ob­jek­te und Stand­or­te, die sich schnell an neue Ent­wick­lun­gen an­pas­sen kön­nen und un­ter schwie­ri­ge­ren Be­din­gun­gen at­trak­tiv blei­ben, vor al­lem für ri­si­ko­aver­se In­ves­to­ren wich­tig. Die Her­aus­for­de­rung be­steht dar­in, die­se Re­si­li­enz mess­bar zu machen.

Pro­fes­sor Dr. Cars­ten Laus­berg: Ja und nein! Ja des­we­gen, weil wir uns in­ten­siv mit der Re­si­li­enz be­fasst und ei­nen Re­si­li­en­z­in­di­ka­tor ent­wi­ckelt ha­ben. Der ist in die Stu­die ein­ge­flos­sen. Den Stand­ort Mün­chen Ci­ty­rand Süd bei­spiels­wei­se hal­ten wir für wi­der­stands­fä­hi­ger als an­de­re Stadt­rand­la­gen, was wir in der aus­führ­li­chen Stu­die auch er­läu­tern. Nein des­we­gen, weil der Re­si­li­en­z­in­di­ka­tor sta­tis­tisch nicht gut ge­nug war, um für alle 94 Mi­kro­stand­or­te zu­ver­läs­si­ge Aus­sa­gen zu lie­fern. Wir ha­ben ihn da­her nicht in un­ser Scoring ein­be­zo­gen, ob­wohl wir in den Da­ten kla­re Mus­ter für Re­si­li­enz er­kannt ha­ben. Dies ist ei­ner der Punk­te, an de­nen wir in den nächs­ten Jah­ren ar­bei­ten wer­den. Das Scoring ist als le­ben­des, ler­nen­des Sys­tem kon­zi­piert, das je­des Jahr mit ak­tu­el­len Da­ten be­stückt und an­ge­passt wird. Nur so sind im­mer ak­tu­el­le, ge­naue und zu­ver­läs­si­ge Ein­schät­zun­gen hin­sicht­lich der zu­künf­ti­gen Bü­ro­markt­ent­wick­lung mög­lich.

Die Ver­wen­dungs­mög­lich­kei­ten der Stu­die sind al­ler­dings noch viel­fäl­ti­ger. So zeigt das Scoring auch auf, wel­che La­gen das Po­ten­zi­al auf­wei­sen, sich künf­tig zu ei­ner re­si­li­en­ten Spit­zen­la­ge wei­ter­zu­ent­wi­ckeln. Oder wel­che La­gen zwar ins­ge­samt nur mit­tel­mä­ßig ab­schnei­den, aber für eine be­stimm­te Mie­ter­ziel­grup­pe bes­tens ge­eig­net und in die­ser Ni­sche er­folg­reich sind. Deutsch­land ist dank sei­ner Viel­falt ein sehr span­nen­der In­ves­ti­ti­ons­stand­ort. Hier­zu­lan­de gibt es meh­re­re in­ter­na­tio­nal in­ter­es­san­te Top-Stand­or­te mit ganz ei­ge­nen Stär­ken und Schwä­chen auch auf der Mi­kroebe­ne, und nicht nur die eine Haupt­stadt ein­schließ­lich noch ein oder zwei wei­te­rer Me­tro­po­len wie in vie­len an­de­ren Län­dern. Um da­von als In­ves­tor – gleich wel­cher Stra­te­gie und Ri­si­ko­af­fi­ni­tät – auch best­mög­lich zu pro­fi­tie­ren, sind de­tail­lier­te Ana­ly­sen und Scorings un­ver­zicht­bar.