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WealthCap Expertise

Marktumfeld, Verhaltensvariablen und Vermietungsmarkt für Büroimmobilien schneiden weiter sehr positiv ab. Welche weiteren Details sich aus der regelmäßigen Analyse des deutschen Büroimmobilienmarktes ergeben und was das für den Investmentmarkt bedeutet, lesen Sie im 2. Büroimmobilienindikator von Wealthcap.

Das Zinstief hat das Depot-A-Geschäft von Banken und Sparkassen im Griff. Strukturierte Real Assets wie Immobilienfonds können eine Lösung sein, wie Wealthcap an einem aktuellen Beispiel zeigt.

Die Aussichten des verwalteten Vermögens belegen die zunehmende Nachfrage nach alternativen Anlageklassen. Das Gesamtangebot an institutionellen Zielfonds wächst stetig, bei den Teilmärkten Private Equity und Immobilien ist es begrenzt. Lesen Sie mehr im Zielfondsinvestment Überblick von Wealthcap.

Die Zeiten, in denen institutionelle Investoren mit Staatsanleihen auskamen, sind dauerhaft vorbei. Lesen Sie, was das für die Anlagestrategie von institutionellen Investoren wie der Apothekerversorgung Schleswig-Holstein bedeutet.

Innovationen nehmen eine besondere Rolle ein, wenn es um Zukunftspotenziale von Städten geht. Warum das so ist und was das für Immobilieninvestoren bedeutet, lesen Sie hier.

Im Jahr 2040 kommen neue Kategorien von Stadtmenschen hinzu. Die DNA von fünf Typologien wurde im Rahmen einer Wealthcap Studie von Experten gezeichnet. Lesen Sie, wer am stärksten profitiert und wer am Ende abgehängt wird.

Die perfekte Stadt wird es nie geben. Aber vieles, was heute noch Utopie ist, wird schon bald Wirklichkeit. Kein Lärm, keine Umweltverschmutzung und keine Staus. All das wird in der perfekt vernetzten Stadt der Zukunft möglich. So entsteht Freiraum für die Menschen, um sich mehr auszuleben und vielfältiger zu entwickeln.

Wie aus der Kooperation eines visionären Unternehmers, eines erfahrenen Projektentwicklers und eines Investors mit Trendexpertise eine wirklich zukunftsweisende Firmenzentrale entsteht.

Donald Trump – für viele überraschender Wahlsieger. Was sein Erfolgsrezept war und wer davon profitiert – das erläutert Prof. Dr. Albert Winkler von der Frankfurt School im Interview. Lesen Sie zudem unsere 4 Thesen zu Immobilienmärkten in den USA.

Wie das Leben 2040 aussehen wird und warum Städte weniger technische Neuerungen umsetzen, als sie könnten. Was bedeutet das für die Immobilienbranche? Eine spannende Expertendiskussion bei der Veröffentlichung der neuen Wealthcap Studie zur DNA des Erfolges urbaner Zentren.

Das Wegbrechen einer wichtigen Industrie oder eine Umweltkatastrophe können zu einer existenziellen Bedrohung für eine Stadt werden. Warum für Immobilieninvestoren die Krisenfestigkeit eines Standorts auch sonst immer wichtiger wird.

Wohnen, Arbeiten und Mobilität verändern sich rasant – wie die Welt zukünftig 
aussehen wird und worauf sich Immobilieninvestoren einstellen müssen.

Viele Institutionelle stehen vor der Frage: Offener oder geschlossener Immobilienspezialfonds? 
Verschiedene Gründe sprechen für das geschlossene Vehikel.

Institutionelle Immobilieninvestoren benötigen heute mehr Trendexpertise denn je. Die neue Wealthcap Studie liefert alle Informationen für die kommenden 20 Jahre.

Gewerbeimmobilien in München sind extrem teuer. Wer höhere Renditen sucht, kann zum Beispiel in Augsburg, Rosenheim oder Landshut fündig werden.

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Das BayWa-Headquarter in München ist wieder zurück in der genossenschaftlichen Familie. Mit der erfolgreichen Platzierung des Hochhauses bei Volks- und Raiffeisenbanken hat Wealthcap eine neue Investorengruppe erschlossen – mit der passenden Lösung für ein wachsendes Problem vieler Banken und Sparkassen.

Die Konzernzentrale der BayWa im Münchener Osten erstrahlt wieder in neuem Glanz. Mehr als zwei Jahre hat es gedauert, um das in die Jahre gekommene Hochhaus am Arabellapark wieder in ein zeitgemäßes und attraktives Büroobjekt zu verwandeln – mit der BayWa AG als einem langjährigen, zuverlässigen und bonitätsstarken Mieter. Wealthcap hatte das Objekt 2016 von der BayWa erworben, nach der vollständigen Revitalisierung in einen geschlossenen Spezialfonds eingebracht und gewinnbringend an mehrere Investoren veräußert.

Das Besondere dabei: Durch den Verkauf ist das Münchener Landmark-Gebäude wieder in den Besitz der genossenschaftlichen Familie, der sich die BayWa zugehörig fühlt, zurückgekehrt. An der Finanzierung hatte sich die DG Hyp beteiligt, eine Tochtergesellschaft der DZ Bank, der Zentralbank der deutschen Kreditgenossenschaften. Der Fonds wurde bei 34 genossenschaftlichen Primärbanken platziert, hauptsächlich Volks- und Raiffeisenbanken. Viele dieser oft recht kleinen Institute haben mit der Investition Neuland betreten. Wealthcap wiederum hat sich eine neue Investorengruppe erschlossen.

Die Investition von Wealthcap und die anschließende Platzierung bei den Volks- und Raiffeisenbanken haben dafür gesorgt, dass unsere nunmehr hochmoderne und attraktive Firmenzentrale Teil der genossenschaftlichen Familie bleibt. Gewinner dieser Konstellation sind alle Beteiligten – die BayWa, die investierenden Genobanken und nicht zuletzt Wealthcap.
 Andreas Helber , Finanzvorstand der BayWa AG
Andreas Helber Finanzvorstand der BayWa AG

„Die Resonanz auf unser Angebot bei den Investoren aus dem genossenschaftlichen Finanzverbund war durchweg positiv“, resümiert Kristina Mentzel. „Viele Volks- und Raiffeisenbanken haben uns schon nach einem Nachfolgeprodukt gefragt“, verrät Mentzel, Head of Sales bei Wealthcap. Das große Interesse sei vor allem der Attraktivität des BayWa-Hochhauses zu verdanken. „Gleichzeitig beobachten wir auch ein stärker werdendes Interesse von Depot-A-Managern, das auf die Kapitalmarktsituation und dabei vor allem auf die anhaltende Niedrigzinsphase zurückzuführen ist.“

Eigenanlagen von Banken und Sparkassen stecken im Zinstief

Ein Großteil der deutschen Banken verzeichnet einen nennenswerten Einlagenüberhang. Das bedeutet, dass die Höhe der Kundeneinlagen auf der Passivseite die der Kundenkredite auf der Aktivseite der Bankbilanz übersteigt. Betroffen sind vor allem kleinere, im regionalen Privatkundengeschäft tätige Institute wie Sparkassen und Genossenschaftsbanken. Bei den 900 Volks- und Raiffeisenbanken beträgt der Einlagenüberhang mehr als 100 Mrd. Euro¹, bei den rund 400 Sparkassen fast 120 Mrd. Euro². – das sind gut zwölf respektive zehn Prozent ihrer aggregierten Bilanzsumme.

Unter gewöhnlichen Umständen ist dieser Überhang unproblematisch für die Institute, da sie diese Mittel am Kapitalmarkt in rentable Anlagen investieren können – unter anderem als Eigenanlagen in ihrem Depot A. Gegenwärtig befindet sich die Eurozone jedoch in einer außergewöhnlichen Zinssituation, mit sehr niedrigen Anleihezinsen und negativen Einlagenzinsen bei der EZB. In diesem Umfeld kann das Depot-A-Geschäft sogar zur Last werden, weil die Anleiherenditen bonitätsstarker Emittenten keine auskömmlichen Margen mehr ermöglichen.

Je länger die Niedrigzinsphase andauert, desto größer wird diese Herausforderung. Über lange Zeit hatten die Banken noch genügend ältere Anleihen mit langen Laufzeiten und vergleichsweise hohen Zinskupons in ihren Büchern. Da diese nun langsam auslaufen, suchen viele Depot-A-Manager nach rentableren, aber ebenfalls sicheren Anlagealternativen für die zurückfließenden Mittel. Hinzu kommt, dass für die meisten Sparkassen und Genossenschaftsbanken noch immer der Zinsüberschuss die mit Abstand wichtigste Ertragsquelle darstellt. Doch dieser leidet ebenfalls unter den Niedrigzinsen. Deshalb können und wollen es sich manche Institute gar nicht mehr leisten, ungenutzte Renditepotenziale im Depot-A-Geschäft brachliegen zu lassen.

Alternative Assets können eine Lösung für das Depot A darstellen

Alternative Assets stellen vor diesem Hintergrund eine Möglichkeit zur Diversifizierung und zur Steigerung der Rentabilität des Portfolios dar. Andere Gruppen institutioneller Investoren wie Versorgungswerke, Pensionskassen oder Versicherungen haben längst erkannt, dass alternative Anlagen „alternativlos“ geworden sind. Vor allem Real Assets, also Anlagen in Sachwerte wie Immobilien, erneuerbare Energien, Infrastruktur oder Verkehrsträger, stehen dabei hoch im Kurs. Für institutionelle Anleger ist jedoch nicht jede Art der Sachwert-Investition geeignet, und das sowohl unter Rendite- und Risiko- als auch unter regulatorischen Gesichtspunkten. Gerade Banken, die hohen regulatorischen Anforderungen unterliegen, müssen eine strenge Auswahl treffen.

Wie das Beispiel des BayWa-Tower zeigt, können Immobilien-Spezialfonds ein geeignetes und sehr attraktives Instrument darstellen. Für die meisten der 34 teils sehr kleinen Kreditgenossenschaften, die sich an dem Fonds beteiligt haben, wäre ein Objekt wie die Münchener Konzernzentrale – das Fondsvolumen beträgt über 300 Millionen Euro – alleine unmöglich zu stemmen. Selbst für mittelgroße Institute würde dies ein großes Klumpenrisiko darstellen. Ohne entsprechende Fondskonstruktionen wären Spitzenobjekte in den deutschen A-Städten für kleine und mittelgroße Kreditinstitute schlicht nicht investierbar.

Dabei sind es gerade solche Objekte, die für langfristig orientierte Investoren besonders attraktiv, rentabel und wertstabil einzustufen sind. Julian Schnurrer, Leiter Produktentwicklung und Research bei Wealthcap, ergänzt dazu: „Die Nachhaltigkeit eines langfristigen Investment-Angebots ist noch wichtiger als die anfängliche Rendite. Sie hängt nicht nur von der Basis der aktuellen Attraktivität von Lage, Objekt und Mieter, sondern auch immer mehr an ihrer Zukunftsfähigkeit.“

Nur wenn sich die Immobilie bei Veränderungen in Gesellschafts- und Stadtentwicklung oder in den Anforderungen moderner Arbeitsplätze bewähren kann, ist sie fit für die Zukunft.
Julian Schnurrer, , Leiter Produktentwicklung und Research bei Wealthcap
Julian Schnurrer, Leiter Produktentwicklung und Research bei Wealthcap

Die Beteiligung an einem Büroturm in München stellt für kleinere Regionalbanken eine Möglichkeit zur Diversifikation dar. Oftmals verfügen sie bereits über ein nennenswertes Immobilienportfolio, sei es auf der Kreditseite oder teilweise auch im Direktbestand. Doch dieses Portfolio beschränkt sich auf relativ kleine Objekte, und geografisch zudem weitgehend auf das Geschäftsgebiet des Instituts – wo auch der Großteil der an Firmen und Privatkunden ausgereichten Kredite zu verorten ist. In einer regional beschränkten Krise, beispielsweise durch die Insolvenz eines lokal wichtigen Arbeitgebers, stellt ein diversifiziertes Immobilienportfolio einen stabilisierenden Faktor dar. Und zu guter Letzt verfügen kompetente Fondsinitiatoren und Kapitalverwaltungsgesellschaften über ein professionelles Asset Management für eine große und komplexe Immobilie, das kleine Banken und Sparkassen oft selbst nicht leisten können. Ein professionelles Asset Management ist aber unverzichtbar, um das Wertpotenzial einer Immobilie bestmöglich zu heben.

Immobilien-Spezialfonds muss ins Depot A passen

„Unsere Beobachtung ist, dass das Thema ‚Alternative Anlagen für das Depot A‘ in kleineren und mittelgroßen Banken erst jetzt langsam Fahrt aufnimmt“, berichtet Kristina Mentzel. „Das Interesse nimmt zu, sowohl von Sparkassen als auch von Genossenschaftsbanken – die übrigens durchaus bereit wären, auch gemeinsam in ein Produkt zu investieren.“ Es gebe aber noch viel Unsicherheit seitens der Treasurer bezüglich der aufsichtsrechtlichen, bilanziellen und steuerlichen Umsetzung von Immobilienfonds-Investments, gibt Mentzel zu bedenken. Regulatorisch muss der Fonds ins Depot A passen und zum Beispiel die Anforderungen an Reporting, Risikosteuerung oder Liquiditätsreserven erfüllen. Im Falle der BayWa-Zentrale hatte Wealthcap daher frühzeitig das Gespräch mit den genossenschaftlichen Prüfverbänden gesucht, um die Fondsstruktur auch nach den regulatorischen Erfordernissen der Volks- und Raiffeisenbanken auszurichten.

Depot-A-Manager sind auf der Suche nach wertstabilen Anlagen, die regelmäßige Ausschüttungen von mindestens drei Prozent im Jahr ermöglichen, ohne dabei zu hohe Risiken einzugehen. Ein Immobilien-Spezialfonds, der von einem kompetenten Fondspartner passend für das Depot A strukturiert wurde, kann diese Erwartungen in Kombination mit einem konservativen Landmark-Investment, das langfristig an bonitätsstarke Mieter vermietet ist, erfüllen. Im Falle der BayWa-Zentrale hatte Wealthcap das Objekt bereits vor dem Fondsstart komplett übernommen und durchfinanziert. Zum einen konnten die teilnehmenden Banken so ihr zugesagtes Kapital – im Durchschnitt fünf Millionen Euro – direkt platzieren. Zum anderen stand das Investitionsobjekt von Beginn an fest. „Für viele unserer Investoren war auch das ein gewichtiges Argument, bei der Fondsplatzierung dabei zu sein“, berichtet Kristina Mentzel.

Regionalbanken mit ihrem Depot-A-Geschäft sind für uns eine spannende Investorengruppe. Mit dem Verkauf des BayWa-Headquarters an Investoren aus dem Genossenschaftslager haben wir gezeigt, dass wir deren Anforderungen entsprechende Produkte strukturieren können. Daran wollen wir anknüpfen.
Kristina Mentzel, Head of Sales bei Wealthcap
Kristina Mentzel Head of Sales bei Wealthcap

QUELLEN:

  1. 1Entwicklung der Volksbanken und Raiffeisenbanken Ende 2017, Bundesverband der Deutschen Volksbanken und Raiffeisenbanken (BVR), Stand 31.12.2017, Link vom 13.3.2018
  2. 2Geschäftsentwicklung der Sparkassen 2017, Deutscher Sparkassen- und Giroverband (DSGV), Stand 31.12.2017, Link vom 7.3.2018
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