Mehr Phantasie
für das Depot A

Die Konzernzentrale der BayWa im Münchener Osten erstrahlt wieder in neuem Glanz. Mehr als zwei Jahre hat es gedauert, um das in die Jahre gekommene Hochhaus am Arabellapark wieder in ein zeitgemäßes und attraktives Büroobjekt zu verwandeln – mit der BayWa AG als einem langjährigen, zuverlässigen und bonitätsstarken Mieter. Wealthcap hatte das Objekt 2016 von der BayWa erworben, nach der vollständigen Revitalisierung in einen geschlossenen Spezialfonds eingebracht und gewinnbringend an mehrere Investoren veräußert.

Das Besondere dabei: Durch den Verkauf ist das Münchener Landmark-Gebäude wieder in den Besitz der genossenschaftlichen Familie, der sich die BayWa zugehörig fühlt, zurückgekehrt. An der Finanzierung hatte sich die DG Hyp beteiligt, eine Tochtergesellschaft der DZ Bank, der Zentralbank der deutschen Kreditgenossenschaften. Der Fonds wurde bei 34 genossenschaftlichen Primärbanken platziert, hauptsächlich Volks- und Raiffeisenbanken. Viele dieser oft recht kleinen Institute haben mit der Investition Neuland betreten. Wealthcap wiederum hat sich eine neue Investorengruppe erschlossen.

„Die Resonanz auf unser Angebot bei den Investoren aus dem genossenschaftlichen Finanzverbund war durchweg positiv“, resümiert Kristina Mentzel. „Viele Volks- und Raiffeisenbanken haben uns schon nach einem Nachfolgeprodukt gefragt“, verrät Mentzel, Head of Sales bei Wealthcap. Das große Interesse sei vor allem der Attraktivität des BayWa-Hochhauses zu verdanken. „Gleichzeitig beobachten wir auch ein stärker werdendes Interesse von Depot-A-Managern, das auf die Kapitalmarktsituation und dabei vor allem auf die anhaltende Niedrigzinsphase zurückzuführen ist.“

Eigenanlagen von Banken und Sparkassen stecken im Zinstief

Ein Großteil der deutschen Banken verzeichnet einen nennenswerten Einlagenüberhang. Das bedeutet, dass die Höhe der Kundeneinlagen auf der Passivseite die der Kundenkredite auf der Aktivseite der Bankbilanz übersteigt. Betroffen sind vor allem kleinere, im regionalen Privatkundengeschäft tätige Institute wie Sparkassen und Genossenschaftsbanken. Bei den 900 Volks- und Raiffeisenbanken beträgt der Einlagenüberhang mehr als 100 Mrd. Euro¹, bei den rund 400 Sparkassen fast 120 Mrd. Euro². – das sind gut zwölf respektive zehn Prozent ihrer aggregierten Bilanzsumme.

Unter gewöhnlichen Umständen ist dieser Überhang unproblematisch für die Institute, da sie diese Mittel am Kapitalmarkt in rentable Anlagen investieren können – unter anderem als Eigenanlagen in ihrem Depot A. Gegenwärtig befindet sich die Eurozone jedoch in einer außergewöhnlichen Zinssituation, mit sehr niedrigen Anleihezinsen und negativen Einlagenzinsen bei der EZB. In diesem Umfeld kann das Depot-A-Geschäft sogar zur Last werden, weil die Anleiherenditen bonitätsstarker Emittenten keine auskömmlichen Margen mehr ermöglichen.

Je länger die Niedrigzinsphase andauert, desto größer wird diese Herausforderung. Über lange Zeit hatten die Banken noch genügend ältere Anleihen mit langen Laufzeiten und vergleichsweise hohen Zinskupons in ihren Büchern. Da diese nun langsam auslaufen, suchen viele Depot-A-Manager nach rentableren, aber ebenfalls sicheren Anlagealternativen für die zurückfließenden Mittel. Hinzu kommt, dass für die meisten Sparkassen und Genossenschaftsbanken noch immer der Zinsüberschuss die mit Abstand wichtigste Ertragsquelle darstellt. Doch dieser leidet ebenfalls unter den Niedrigzinsen. Deshalb können und wollen es sich manche Institute gar nicht mehr leisten, ungenutzte Renditepotenziale im Depot-A-Geschäft brachliegen zu lassen.

Alternative Assets können eine Lösung für das Depot A darstellen

Alternative Assets stellen vor diesem Hintergrund eine Möglichkeit zur Diversifizierung und zur Steigerung der Rentabilität des Portfolios dar. Andere Gruppen institutioneller Investoren wie Versorgungswerke, Pensionskassen oder Versicherungen haben längst erkannt, dass alternative Anlagen „alternativlos“ geworden sind. Vor allem Real Assets, also Anlagen in Sachwerte wie Immobilien, erneuerbare Energien, Infrastruktur oder Verkehrsträger, stehen dabei hoch im Kurs. Für institutionelle Anleger ist jedoch nicht jede Art der Sachwert-Investition geeignet, und das sowohl unter Rendite- und Risiko- als auch unter regulatorischen Gesichtspunkten. Gerade Banken, die hohen regulatorischen Anforderungen unterliegen, müssen eine strenge Auswahl treffen.

Wie das Beispiel des BayWa-Tower zeigt, können Immobilien-Spezialfonds ein geeignetes und sehr attraktives Instrument darstellen. Für die meisten der 34 teils sehr kleinen Kreditgenossenschaften, die sich an dem Fonds beteiligt haben, wäre ein Objekt wie die Münchener Konzernzentrale – das Fondsvolumen beträgt über 300 Millionen Euro – alleine unmöglich zu stemmen. Selbst für mittelgroße Institute würde dies ein großes Klumpenrisiko darstellen. Ohne entsprechende Fondskonstruktionen wären Spitzenobjekte in den deutschen A-Städten für kleine und mittelgroße Kreditinstitute schlicht nicht investierbar.

Dabei sind es gerade solche Objekte, die für langfristig orientierte Investoren besonders attraktiv, rentabel und wertstabil einzustufen sind. Julian Schnurrer, Leiter Produktentwicklung und Research bei Wealthcap, ergänzt dazu: „Die Nachhaltigkeit eines langfristigen Investment-Angebots ist noch wichtiger als die anfängliche Rendite. Sie hängt nicht nur von der Basis der aktuellen Attraktivität von Lage, Objekt und Mieter, sondern auch immer mehr an ihrer Zukunftsfähigkeit.“

Die Beteiligung an einem Büroturm in München stellt für kleinere Regionalbanken eine Möglichkeit zur Diversifikation dar. Oftmals verfügen sie bereits über ein nennenswertes Immobilienportfolio, sei es auf der Kreditseite oder teilweise auch im Direktbestand. Doch dieses Portfolio beschränkt sich auf relativ kleine Objekte, und geografisch zudem weitgehend auf das Geschäftsgebiet des Instituts – wo auch der Großteil der an Firmen und Privatkunden ausgereichten Kredite zu verorten ist. In einer regional beschränkten Krise, beispielsweise durch die Insolvenz eines lokal wichtigen Arbeitgebers, stellt ein diversifiziertes Immobilienportfolio einen stabilisierenden Faktor dar. Und zu guter Letzt verfügen kompetente Fondsinitiatoren und Kapitalverwaltungsgesellschaften über ein professionelles Asset Management für eine große und komplexe Immobilie, das kleine Banken und Sparkassen oft selbst nicht leisten können. Ein professionelles Asset Management ist aber unverzichtbar, um das Wertpotenzial einer Immobilie bestmöglich zu heben.

Immobilien-Spezialfonds muss ins Depot A passen

„Unsere Beobachtung ist, dass das Thema ‚Alternative Anlagen für das Depot A‘ in kleineren und mittelgroßen Banken erst jetzt langsam Fahrt aufnimmt“, berichtet Kristina Mentzel. „Das Interesse nimmt zu, sowohl von Sparkassen als auch von Genossenschaftsbanken – die übrigens durchaus bereit wären, auch gemeinsam in ein Produkt zu investieren.“ Es gebe aber noch viel Unsicherheit seitens der Treasurer bezüglich der aufsichtsrechtlichen, bilanziellen und steuerlichen Umsetzung von Immobilienfonds-Investments, gibt Mentzel zu bedenken. Regulatorisch muss der Fonds ins Depot A passen und zum Beispiel die Anforderungen an Reporting, Risikosteuerung oder Liquiditätsreserven erfüllen. Im Falle der BayWa-Zentrale hatte Wealthcap daher frühzeitig das Gespräch mit den genossenschaftlichen Prüfverbänden gesucht, um die Fondsstruktur auch nach den regulatorischen Erfordernissen der Volks- und Raiffeisenbanken auszurichten.

Depot-A-Manager sind auf der Suche nach wertstabilen Anlagen, die regelmäßige Ausschüttungen von mindestens drei Prozent im Jahr ermöglichen, ohne dabei zu hohe Risiken einzugehen. Ein Immobilien-Spezialfonds, der von einem kompetenten Fondspartner passend für das Depot A strukturiert wurde, kann diese Erwartungen in Kombination mit einem konservativen Landmark-Investment, das langfristig an bonitätsstarke Mieter vermietet ist, erfüllen. Im Falle der BayWa-Zentrale hatte Wealthcap das Objekt bereits vor dem Fondsstart komplett übernommen und durchfinanziert. Zum einen konnten die teilnehmenden Banken so ihr zugesagtes Kapital – im Durchschnitt fünf Millionen Euro – direkt platzieren. Zum anderen stand das Investitionsobjekt von Beginn an fest. „Für viele unserer Investoren war auch das ein gewichtiges Argument, bei der Fondsplatzierung dabei zu sein“, berichtet Kristina Mentzel.