Megatrends sind tief greifende und lang anhaltende gesellschaftliche Transformationen. Sie verändern die Art und Weise, wie wir leben und wohnen, fundamental. Damit beeinflussen sie auch die Rahmenbedingungen an den Immobilienmärkten. Für Immobilieninvestoren ist es deshalb wichtig, die bedeutendsten Megatrends zu erkennen und bei ihren Investitionsentscheidungen zu berücksichtigen.
Urbanisierung, Digitalisierung, Globalisierung – das Feld der Megatrends ist weit und ihre Auswirkungen auf unser Leben, Wohnen, Arbeiten und Mobilitätsverhalten sind vielfältig. Dabei lassen sich viele Trends nicht trennscharf voneinander abgrenzen, vielmehr überschneiden sie sich oder gehen ineinander über. Es gibt Wechselwirkungen zwischen einzelnen Megatrends, manchmal sogar gegenläufige Auswirkungen.
Die Megatrends, die die Wohnimmobilienmärkte am stärksten prägen werden, sind nach Einschätzung von Experten:
- Demografischer Wandel
- Urbanisierung
- Neue Mobilitätskonzepte
Da diese Megatrends das Wie und Wo wir künftig leben stark prägen, sollten sie auch in der Anlagestrategie von Immobilieninvestoren ihren Niederschlag finden. Investoren sollten die Trends und ihre Auswirkungen jedoch nicht als Herausforderung oder gar Bedrohung verstehen, sondern als Investitionschance begreifen und nutzen. Dafür gilt es, die Trends und ihre Wirkungsweise richtig zu verstehen. Die Trends setzen zunächst an der Nachfrageseite an. Darauf wird sich die Angebotsseite entsprechend einstellen müssen. Wohnimmobilien, denen es an Zukunftsfähigkeit mangelt, wird es auf Dauer auch an Wettbewerbsfähigkeit fehlen. Durch den Anpassungsdruck werden Megatrends für ein nachhaltig hohes Investitionsvolumen sorgen. Insgesamt bergen sie ein signifikantes Wertsteigerungspotenzial bei der Investition in Wohnimmobilien.
Megatrends werden das Wohnen verändern – wenn auch in kleineren Schritten als beispielsweise beim rasanten technologischen Wandel durch das Smartphone.
Trend #1: Der demografische Wandel
Ungeachtet der Zuwanderungswelle der vergangenen Jahre weist die demografische Entwicklung in eine eindeutige Richtung: Die Bevölkerung in Deutschland wird über kurz oder lang schrumpfen. Und die Deutschen werden immer älter, die Alterspyramide kehrt sich um. Das hat Auswirkungen auf die Anforderungen an zukunftsfähigen Wohnraum:
- „Die Zahl der Achtzigjährigen in Deutschland wird von heute etwa dreieinhalb Millionen auf zehn Millionen im Jahr 2050 steigen“, sagt Prof. Dr. Michael Voigtländer, Leiter des Kompetenzfelds Finanzmärkte und Immobilienmärkte am Institut der deutschen Wirtschaft (IW Köln). „Diese Nutzerschicht wird nicht nur größer, sondern möchte auch länger in ihren eigenen Wohnungen leben.“ Damit steigen die Anforderungen an ein gewisses Maß an Barrierefreiheit in den Wohnungen, aus der ein Wettbewerbsvorteil werden kann.
- Gleichzeitig gibt es eine wachsende Zahl an Single-Haushalten, vor allem in den größeren Städten. Dadurch steigt die Nachfrage nach kleineren und mittelgroßen Wohnungen in zentralen Lagen, während die Nachfrage nach Einfamilienhäusern langfristig zurückgehen wird, erwartet Prof. Dr. Voigtländer vom IW Köln – zumal es auch Familien stärker in die Städte zieht.
- Durch neue Konzepte des Zusammenlebens entstehen auch neue Wohnformen und -trends. Lesen Sie hierzu bald mehr in einem Expertise-Interview mit Trendforscherin Christiane Varga vom Zukunftsinstitut Wien.
Zwei- oder Dreizimmerwohnungen in attraktiver Lage bleiben marktfähig und auch aus Investorensicht ein attraktives Segment.
Trend #2: Urbanisierung
Die Gesamtbevölkerung in Deutschland mag sinken, die großen Städte aber wachsen. Nach Jahren der Suburbanisierung zieht es die Menschen wieder in die Städte – und zwar in die Zentren beziehungsweise in die Stadtviertel in Zentrumsnähe. „Wir werden urbaner, zentraler und auf kleinerem Raum wohnen“, erwartet Prof. Voigtländer. Als Gegentrend zur Globalisierung lässt sich dabei eine Relokalisierung beobachten. Die Menschen identifizieren sich mit ihrem Stadtviertel. Investoren sollten daher Folgendes beachten:
- Wachstumsstark und zukunftsfähig sind Städte mit hoher Lebensqualität, attraktivem Jobangebot in zukunftssicheren Branchen, leistungsfähiger Infrastruktur und hochwertigem Bildungs- und Kulturangebot. Wohnraum ist hier knapp und teuer. Die hohe Nachfrage kann in der Regel nicht durch ausreichenden Neubau gedeckt werden. Das zeigt sich in den vielerorts hohen Mieten und niedrigen Leerständen.
- Bei der Auswahl des Makrostandortes ist die Zukunftsfähigkeit der Städte entscheidend. Wichtig für zukunftsstarkes Wohnen sind neben den gängigen Kriterien wie Wirtschaftskraft und Einwohnerwachstum auch Aspekte wie Sicherheit oder Erschwinglichkeit.
- Innerhalb der Städte ist von Stadtviertel zu Stadtviertel zu differenzieren. Gefragt sind vor allem lebendige Stadtviertel, die Wohnen, Einkaufen und Arbeiten vereinen – und in denen dies alles im Idealfall fußläufig oder mit dem Fahrrad erreichbar ist. An solchen Mikrostandorten wird die Vermietbarkeit in Zukunft besser sein als in reinen Wohngebieten in peripherer Lage.
Es ist ein Paradoxon der Digitalisierung: Trotz der Möglichkeiten, ortsunabhängig zu wohnen und zu arbeiten, wollen viele Menschen zentral in den Städten leben.
Trend #3: Neue Mobilitätskonzepte
Neue Mobilitätskonzepte ebnen den Weg in die Zukunft. Die Menschen nutzen nicht nur unterschiedliche Fortbewegungsmittel. Die ganze Art des Mobilitätskonsums verändert sich. Sie wird vielfältiger, bequemer und flexibler. Neue Mobilitätsangebote integrieren auf intelligente Weise verschiedene Verkehrsmittel, vom Fahrrad über U- und S-Bahn bis zum Carsharing. Das eigene Auto wird vor allem für junge Stadtbewohner immer weniger zur Selbstverständlichkeit. Stellplätze verschwinden. Dieser Trend wird sich noch verstärken, wenn sich in Zukunft das autonome Fahren durchsetzt. Für die Wohnimmobilienmärkte hat das Konsequenzen:Die Standortfrage wird durch technische Neuentwicklungen neu gestellt. Wie definiert man eine günstige Verkehrsanbindung in Zeiten von Carsharing, Elektromobilität und autonomem Fahren? Bestimmte Lagen, durchaus auch im Umland, die aufgrund der Verkehrsanbindung bisher nicht so attraktiv waren, können mit neuen Mobilitätskonzepten deutlich aufgewertet werden. Dort wären deutliche Preissteigerungen die Folge. Der zunehmende Verzicht auf das eigene Auto gibt wertvolle innerstädtische Flächen frei, die Raum für urbane Treffpunkte schaffen können, zum Beispiel für öffentliche Plätze, Begrünungen oder Gastronomieangebote. Dadurch nimmt die Attraktivität der entsprechenden Quartiere weiter zu.
Die Standortfrage wird neu gestellt. Quartiere und Standorte, die heute noch niemand auf der Rechnung hat, können deutlich an Attraktivität gewinnen.
Fazit: Megatrends als Chance
Welche Trends und Entwicklungen werden sich langfristig durchsetzen? Manches könnte sich als utopisch oder als Modeerscheinung entpuppen. Eine fundierte Trendexpertise ist jedoch unerlässlich, um die Tiefenströmungen des gesellschaftlichen Wandels zu erkennen und Trends zu identifizieren, die voraussichtlich in zehn oder 20 Jahren für Wohnimmobilien Relevanz besitzen. Für kurzfristig orientierte Investoren kann es eine erfolgversprechende Strategie sein, auf bestimmte kurzfristige Modethemen oder aktuelle Marktphasen zu setzen. Langfristig orientierte Investoren hingegen sollten ihren Blick weiter in die Zukunft richten. Für den langfristigen Anlageerfolg ist es entscheidend, kurzfristige Modeerscheinungen als solche erkennen und von langfristigen Megatrends unterscheiden zu können.Wie verändert sich der Standort? Welche Entwicklung nimmt das Stadtviertel? Ist das Objekt von der Ausstattung bis zum Schnitt der Wohnungen auch für eine Generation attraktiv, die andere Prioritäten setzt als die ihrer Eltern? Es sind die vermeintlich „weichen“ Faktoren, die am Markt für Wohnimmobilien aus einem Investment ein Zukunftsinvestment machen.
