Deutsche Büro- und Wohnimmobilien: Fabelrekord und was kommt jetzt?

Im Vergleich zum dritten Quartal ist im Q4 mit 0,7 % ein moderater Rückgang des Bruttoinlandprodukts zu beobachten. Die Arbeitslosenquote ging im Dezember auf 5,1 % zurück, während sie im Juni noch bei 5,7 % lag.

Kurzfristige Zinsen bleiben im Negativbereich. Die Realverzinsung – gemessen als Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe, abzüglich Inflation – lag im Dezember 2021 bei -5,22 %. Die EZB hielt auch im zweiten Halbjahr 2021 weiterhin an ihrer Niedrigzinspolitik fest. Mögliche Zinsschritte in Bezug auf die Eindämmung eines erhöhten Inflationsanstiegs werden ebenso wie die wirtschaftliche Erholung durch die weitere Entwicklung der geopolitischen Geschehnisse in der Ukraine und vom weiteren Verlauf der Coronapandemie beeinflusst.

Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2020 wuchs das Neugeschäftsvolumen in der gewerblichen Immobilienfinanzierung im ersten Halbjahr 2021 um etwa 6,0 % auf 18,1 Milliarden Euro. Vor dem Hintergrund der weiterhin restriktiven Risikovergaberichtlinien der Banken und des anhaltend schwierigen Coronapandemie-Umfelds ist dies ein positives Vorzeichen. Investoren suchen unverändert stark nach Anlagemöglichkeiten.

Investoren bewerten deutsche Wohnimmobilien weiterhin als resiliente Anlageoption, gerade in Zeiten mangelnder rentabler Investmentalternativen. Dabei entfielen mehr als 80 % aller Investitionen 2021 auf die Risikoklassen Core und Core Plus.

Der deutsche Wohninvestitionsmarkt wuchs 2021 zum sechsten Mal in Folge, was die rege Nachfrage unterstreicht. Produktmangel und Einschränkungen im Transaktionsgeschehen durch die Coronapandemie hatten die Dynamik zwar zeitweise ausgebremst, doch im zweiten Halbjahr 2021 war ein Rekordwachstum zu verzeichnen. So stieg das Transaktionsvolumen bei deutschen Wohnimmobilien im Jahresvergleich um knapp das Vierfache auf etwa 40,7 Milliarden Euro und machte erstmals mehr als die Hälfte des Gesamttransaktionsmarkts aus. Größter Einzeldeal war mit Abstand die Fusion von Vonovia und Deutsche Wohnen.

Der Druck auf die Renditen zeigte sich über alle Top-7-Städte hinweg und ist im anhaltend starken Nachfrageüberhang auf Investorenseite begründet. Die Bruttorenditen für Wohnimmobilien der Top-7 verzeichneten im zweiten Halbjahr 2021 einen Rückgang um 0,21 % gegenüber dem ersten Halbjahr 2021. Im Schnitt lag die ermittelte Bruttorendite bei knapp 3,0 %.

Die Zahl der Mietangebote (indexiert: Wert 2014 entspricht 100) im Mittel der Top-7 sank im zweiten Halbjahr 2021 leicht um 0,5 Indexpunkte im Vergleich zum ersten Halbjahr. Einen stärkeren Rückgang verzeichnete mit 4,13 Indexpunkten die Zahl der Kaufangebote. Es ist zu erwarten, dass sich der Anstieg der Rohstoffpreise kurzfristig dämpfend auf das Angebot im Wohnungsneubausegment auswirken wird.

Die mittleren Angebotsmietpreise der Top-7 reduzierten sich gegenüber dem ersten Halbjahr 2021 um moderate 0,14 % auf 14,88 Euro pro Quadratmeter im zweiten Halbjahr 2021. Hierbei ist allerdings zwischen den einzelnen Städten zu differenzieren. Gegenüber den Metropolen selbst erfährt insbesondere das Umland einen Anstieg der Preise.

Im Vergleich zum dritten Quartal ist in Q4 mit 0,7 % ein moderater Rückgang des Bruttoinlandprodukts zu beobachten. Die Arbeitslosenquote ging im Dezember auf 5,1 % zurück, während sie im Juni noch bei 5,7 % lag.

Kurzfristige Zinsen bleiben im Negativbereich. Die Realverzinsung, gemessen als Rendite einer zehnjährigen Bundesanleihe abzüglich Inflation, lag im Dezember 2021 bei -5,22 %. Die EZB hielt auch im zweiten Halbjahr 2021 weiterhin an ihrer Niedrigzinspolitik fest. Mögliche Zinsschritte in Bezug auf die Eindämmung eines erhöhten Inflationsanstiegs werden ebenso wie die wirtschaftliche Erholung durch die weitere Entwicklung der geopolitischen Geschehnisse in der Ukraine und vom weiteren Verlauf der Corona-Pandemie beeinflusst.

Verglichen mit dem ersten Halbjahr 2020 wuchs das Neugeschäftsvolumen in der gewerblichen Immobilienfinanzierung im ersten Halbjahr 2021 um rund 6 % auf 18,1 Mrd. Euro. Vor dem Hintergrund der weiter restriktiver Risikovergaberichtlinien der Banken und des anhaltend schwierigen Corona-Pandemie-Umfelds ist dies ein positives Vorzeichen. Investoren suchen unverändert stark nach Anlagemöglichkeiten.

Risikoärmere Investments stehen weiterhin im Fokus vieler Investoren, womit die Immobilie als Anlageprodukt angesichts des noch anhaltenden Niedrigzinsniveaus  nicht an Attraktivität einbüßt. Die Inflation trägt zudem zu einer zusätzlichen Belastung der Realverzinsung bei, wodurch Immobilienanlagen weiter oft als alternativlos angesehen werden. Vor allem resiliente und wertstabile Core-Produkte erfreuen sich dabei großer Beliebtheit und spiegeln das konservative Risikoprofil der Anleger wider.

Das Transaktionsvolumen für Büroimmobilien stieg im zweiten Halbjahr 2021 gegenüber dem Vorjahreszeitraum um 17,2 % auf rund 17,5 Mrd. Euro. Deutschlandweit lag das Transaktionsvolumen für das zweite Halbjahr 2021 bei 76,8 Mrd. Euro und übertraf den Vorjahreswert somit um rund 96 %. Für das Gesamtjahr 2021 belief sich das Volumen auf 111 Mrd. Euro. Der temporär, bedingt durch die Pandemie, ausgebremste Transaktionsmarkt hat in den vergangenen Monaten somit wieder zunehmend an Dynamik gewonnen.

Auch in der zweiten Jahreshälfte setzte sich der Seitwärtstrend bei den Spitzenrenditen der Top-7-Büromärkte fort. Mit einem minimalen Rückgang von 0,1 Prozentpunkten blieben die Renditen weiterhin unterhalb der Marke von 3 %. Das liegt an der anhaltend hohen Investorennachfrage, wenngleich eine Ausdifferenzierung der Preisabstände zwischen den Immobilienkategorien zu beobachten ist. Objekte, die nicht der Core-Lage und -Qualität entsprechen, stagnieren.

Das Leerstandvolumen im Mittel der Top-7 stieg gegenüber dem ersten Halbjahr 2021 um ca. 7 % an. Dies entspricht aufgrund einer robusten Flächennachfrage jedoch einem lediglich moderaten Anstieg, sodass der  Leerstand eine stabile Quote von nun 4,5 % aufweist. Ende 2021 umfasste die Büroflächenpipeline bis 2024 darüber hinaus rund 4 Mio. Quadratmeter. Vor allem aufgrund stark gestiegener Baukosten waren dies rund 10 % weniger als im Vorjahresvergleich. 46% dieser Projektierungen konnten bereits erfolgreich vorvermietet werden. Zukünftig ist eine stärkere Ausdifferenzierung der Büroflächennachfrage zugunsten flexibel nutzbarer und moderner Büros zu erwarten.

Die Spitzenmieten in den Top-7 stiegen im zweiten Halbjahr 2021 auf 33,6 Euro pro Quadratmeter, was im Vergleich mit dem ersten Halbjahr 2021 einem Wachstum von 1,7 % entspricht. Wachstumstreiber waren vor allem Berlin, Hamburg und Köln. Neben der Mietpreisentwicklung unterstreichen auch steigende Neuvermietungszahlen die anhaltende Attraktivität von Büroflächen als zentralem Ort der Arbeit.