Immo­bilien
Ar­ti­kel • 2022-03-17

Markt­über­blick Büro- & Wohn­im­mo­bi­li­en

Fa­bel­re­kord und was kommt jetzt?

Im zwei­ten Halb­jahr 2021 ha­ben deut­sche Büro- und Wohn­im­mo­bi­li­en der Top-7 ihre Re­si­li­enz un­ter­stri­chen. Wohn­im­mo­bi­li­en blei­ben In­ves­to­ren­lieb­lin­ge. Am Bü­ro­im­mo­bi­li­en­markt wächst die Dy­na­mik. Le­sen Sie mehr im je­wei­li­gen Wealth­cap Markt­über­blick.

Le­se­zeit: 8 Mi­nu­ten
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Das Re­se­arch von Wealth­cap gibt eine Ana­ly­se des deut­schen Büro- und Wohn­im­mo­bi­li­en­mark­tes in den deut­schen Top-7-Städ­ten her­aus. In der re­gel­mä­ßi­gen Se­rie ent­wi­ckeln wir in Zu­sam­men­ar­beit mit dem Im­mo­bi­li­en­dienst­leis­ter JLL eine Be­wer­tung und Ana­ly­se zum Markt­um­feld, zu den Ver­hal­tens­va­ria­blen von An­le­gern und Fi­nan­zie­rern sowie zum In­ves­ti­ti­ons- und Ver­mie­tungs­markt.

Deut­sche Wohn­im­mo­bi­li­en sind der In­ves­to­ren­lieb­ling
  • Anleger schät­zen Re­si­li­enz des Wohn­seg­ments – Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men im zwei­ten Halb­jahr 2021 fast ver­vier­facht
  • Core und Core Plus do­mi­nie­ren das Trans­ak­ti­ons­ge­sche­hen
  • Er­höh­te Nach­fra­ge in den Top-7-Städ­ten

„His­to­risch nied­ri­ge Brut­to­ren­di­ten ver­deut­li­chen die nach­hal­ti­ge und dy­na­mi­sche Nach­fra­ge nach deut­schen Wohn­im­mo­bi­li­en. Ak­tu­ell bleibt je­doch ab­zu­war­ten, wie sich die Welt­wirt­schaft in­fol­ge der geo­po­li­ti­schen Kri­se in der Ukrai­ne ent­wi­ckeln wird. Eine Neu­be­wer­tung der Markt­la­ge kann da­her in ab­seh­ba­rer Zeit er­for­der­lich wer­den“, sagt Se­bas­ti­an Zeh­rer, Lei­ter Re­se­arch bei Wealth­cap.

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Wealth­cap Markt­über­blick

Deut­sche Büro- und Wohn­im­mo­bi­li­en: Fa­bel­re­kord und was kommt jetzt?

Wealth­cap Markt­über­blick - Deut­sche Büro- und Wohn­im­mo­bi­li­en: Fa­bel­re­kord und was kommt jetzt?

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1. Markt­um­feld: Kon­junk­tur mo­de­rat rück­läu­fig. Nied­rig­zins­po­li­tik setzt sich fort.

Im Ver­gleich zum drit­ten Quar­tal ist im Q4 mit 0,7 % ein mo­de­ra­ter Rück­gang des Brut­to­in­land­pro­dukts zu be­ob­ach­ten. Die Ar­beits­lo­sen­quo­te ging im De­zem­ber auf 5,1 % zu­rück, wäh­rend sie im Juni noch bei 5,7 % lag.

Kurz­fris­ti­ge Zin­sen blei­ben im Ne­ga­tiv­be­reich. Die Re­al­ver­zin­sung – ge­mes­sen als Ren­di­te ei­ner zehn­jäh­ri­gen Bun­des­an­lei­he, ab­züg­lich In­fla­ti­on – lag im De­zem­ber 2021 bei -5,22 %. Die EZB hielt auch im zwei­ten Halb­jahr 2021 wei­ter­hin an ihrer Nied­rig­zins­po­li­tik fest. Mög­li­che Zins­schrit­te in Be­zug auf die Ein­däm­mung ei­nes er­höh­ten In­fla­ti­ons­an­stiegs wer­den eben­so wie die wirt­schaft­li­che Er­ho­lung durch die wei­te­re Ent­wick­lung der geo­po­li­ti­schen Ge­scheh­nis­se in der Ukrai­ne und vom wei­te­ren Ver­lauf der Co­ro­na­pan­de­mie be­ein­flusst.

2. Ver­hal­tens­va­ria­blen: Fi­nan­zie­rungs­ge­schäft von Ban­ken wuchs. In­ves­to­ren stu­fen Wohn­im­mo­bi­li­en wei­ter­hin als re­si­li­ent ein.

Ver­gli­chen mit dem ers­ten Halb­jahr 2020 wuchs das Neu­ge­schäfts­vo­lu­men in der gewerb­lichen Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung im ers­ten Halb­jahr 2021 um etwa 6,0 % auf 18,1 Mil­li­ar­den Euro. Vor dem Hin­ter­grund der wei­ter­hin re­strik­ti­ven Ri­si­ko­ver­ga­be­richt­li­ni­en der Ban­ken und des an­hal­tend schwie­ri­gen Co­ro­na­pan­de­mie-Um­felds ist dies ein po­si­ti­ves Vor­zei­chen. In­ves­to­ren su­chen un­ver­än­dert stark nach An­la­ge­mög­lich­kei­ten.

In­ves­to­ren be­wer­ten deut­sche Wohn­im­mo­bi­li­en wei­ter­hin als re­si­li­en­te An­la­ge­op­ti­on, ge­ra­de in Zei­ten man­geln­der ren­ta­bler In­vest­ment­al­ter­na­ti­ven. Da­bei ent­fie­len mehr als 80 % al­ler In­ves­ti­tio­nen 2021 auf die Ri­si­koklas­sen Core und Core Plus.

3. Wohn­in­ves­ti­ti­ons­markt wuchs zum sechs­ten Mal in Fol­ge. Brut­to­ren­di­ten ver­zeich­ne­ten Rück­gang.

Der deut­sche Wohn­in­ves­ti­ti­ons­markt wuchs 2021 zum sechs­ten Mal in Fol­ge, was die rege Nach­fra­ge un­ter­streicht. Pro­dukt­man­gel und Ein­schrän­kun­gen im Trans­ak­ti­ons­ge­sche­hen durch die Co­ro­na­pan­de­mie hat­ten die Dy­na­mik zwar zeit­wei­se aus­ge­bremst, doch im zwei­ten Halb­jahr 2021 war ein Re­kord­wachs­tum zu ver­zeich­nen. So stieg das Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men bei deut­schen Wohn­im­mo­bi­li­en im Jah­res­ver­gleich um knapp das Vier­fa­che auf etwa 40,7 Mil­li­ar­den Euro und mach­te erst­mals mehr als die Hälf­te des Ge­samt­trans­ak­ti­ons­markts aus. Größ­ter Ein­zel­de­al war mit Ab­stand die Fu­si­on von Vo­n­o­via und Deut­sche Woh­nen.

Der Druck auf die Ren­di­ten zeig­te sich über alle Top-7-Städ­te hin­weg und ist im an­hal­tend star­ken Nach­fra­ge­über­hang auf In­ves­to­ren­sei­te be­grün­det. Die Brut­to­ren­di­ten für Wohn­im­mo­bi­li­en der Top-7 ver­zeich­ne­ten im zwei­ten Halb­jahr 2021 ei­nen Rück­gang um 0,21 % ge­gen­über dem ers­ten Halb­jahr 2021. Im Schnitt lag die er­mit­tel­te Brut­to­ren­di­te bei knapp 3,0 %.

4. Wohn­ver­mie­tungs­markt: Zahl der Miet­an­ge­bo­te sank. An­ge­bots­miet­prei­se der Top-7 gin­gen zu­rück.

Die Zahl der Miet­an­ge­bo­te (in­de­xiert: Wert 2014 ent­spricht 100) im Mit­tel der Top-7 sank im zwei­ten Halb­jahr 2021 leicht um 0,5 In­dex­punk­te im Ver­gleich zum ers­ten Halb­jahr. Ei­nen stär­ke­ren Rück­gang ver­zeich­ne­te mit 4,13 In­dex­punk­ten die Zahl der Kauf­an­ge­bo­te. Es ist zu er­war­ten, dass sich der An­stieg der Roh­stoff­prei­se kurz­fris­tig dämp­fend auf das An­ge­bot im Woh­nungs­neu­bau­seg­ment aus­wir­ken wird.

Die mitt­le­ren An­ge­bots­miet­prei­se der Top-7 re­du­zier­ten sich ge­gen­über dem ers­ten Halb­jahr 2021 um mo­de­ra­te 0,14 % auf 14,88 Euro pro Qua­drat­me­ter im zwei­ten Halb­jahr 2021. Hier­bei ist al­ler­dings zwi­schen den ein­zel­nen Städ­ten zu dif­fe­ren­zie­ren. Ge­gen­über den Me­tro­po­len selbst er­fährt ins­be­son­de­re das Um­land ei­nen An­stieg der Prei­se.

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Deut­sche Wohn­im­mo­bi­li­en sind der In­ves­to­ren­lieb­ling

Der 2. Wealth­cap Markt­über­blick Wohn­im­mo­bi­li­en ana­ly­siert den deut­schen Wohn­im­mo­bi­li­en­markt. Le­sen Sie die Er­geb­nis­se und was die­se für den In­vest­ment­markt be­deu­tet.

Wach­sen­de Dy­na­mik am deut­schen Bü­ro­im­mo­bi­li­en­markt

- Bü­ro­trans­ak­ti­ons­vo­lu­men steigt im Jah­res­ver­gleich um 17,2 % auf 17,5 Mrd. Euro
- Leer­stands­quo­ten auf­grund er­höh­ter Nach­fra­ge sta­bil
- Lang­fris­tig und bo­ni­täts­stark ver­mie­te­te Core-Ob­jek­te in gu­ten La­gen wei­ter­hin im Fo­kus der Anleger

„Das Jahr 2021 hat ge­zeigt, dass In­ves­to­ren wei­ter­hin auf die As­set­klas­se deut­sche Büro­immobilien set­zen. Al­ler­dings stel­len sie er­höh­te An­for­de­run­gen an Lage, Sub­stanz und Mie­ter­be­satz. Die Auf­ga­ben­stel­lung ist da­mit für In­vest­ment- und As­set-Manager nicht ein­fa­cher ge­wor­den und es braucht mehr denn je enor­mes Fach­wis­sen sowie be­last­ba­re Netz­wer­ke in den Markt hin­ein“, sagt Se­bas­ti­an Zeh­rer, Lei­ter Re­se­arch bei Wealth­cap, und fügt hin­zu: „Zu­dem blei­ben die Aus­wir­kun­gen der ak­tu­el­len geo­po­li­ti­schen Span­nung auf die Volks­wirt­schaf­ten und da­mit auf die wei­te­re Ent­wick­lung der Märk­te ab­zu­war­ten.“

1. Markt­um­feld: Kon­junk­tur mo­de­rat rück­läu­fig. Nied­rig­zins­po­li­tik setzt sich fort.

Im Ver­gleich zum drit­ten Quar­tal ist in Q4 mit 0,7 % ein mo­de­ra­ter Rück­gang des Brut­to­in­land­pro­dukts zu be­ob­ach­ten. Die Ar­beits­lo­sen­quo­te ging im De­zem­ber auf 5,1 % zu­rück, wäh­rend sie im Juni noch bei 5,7 % lag.

Kurz­fris­ti­ge Zin­sen blei­ben im Ne­ga­tiv­be­reich. Die Re­al­ver­zin­sung, ge­mes­sen als Ren­di­te ei­ner zehn­jäh­ri­gen Bun­des­an­lei­he ab­züg­lich In­fla­ti­on, lag im De­zem­ber 2021 bei -5,22 %. Die EZB hielt auch im zwei­ten Halb­jahr 2021 wei­ter­hin an ihrer Nied­rig­zins­po­li­tik fest. Mög­li­che Zins­schrit­te in Be­zug auf die Ein­däm­mung ei­nes er­höh­ten In­fla­ti­ons­an­stiegs wer­den eben­so wie die wirt­schaft­li­che Er­ho­lung durch die wei­te­re Ent­wick­lung der geo­po­li­ti­schen Ge­scheh­nis­se in der Ukrai­ne und vom wei­te­ren Ver­lauf der Co­ro­na-Pan­de­mie be­ein­flusst.

2. Ver­hal­tens­va­ria­blen: Neu­es Fi­nan­zie­rungs­ge­schäft von Ban­ken wuchs. Bei In­ves­to­ren sich Core-Pro­duk­te wei­ter­hin be­liebt.

Ver­gli­chen mit dem ers­ten Halb­jahr 2020 wuchs das Neu­ge­schäfts­vo­lu­men in der gewerb­lichen Im­mo­bi­li­en­fi­nan­zie­rung im ers­ten Halb­jahr 2021 um rund 6 % auf 18,1 Mrd. Euro. Vor dem Hin­ter­grund der wei­ter re­strik­ti­ver Ri­si­ko­ver­ga­be­richt­li­ni­en der Ban­ken und des an­hal­tend schwie­ri­gen Co­ro­na-Pan­de­mie-Um­felds ist dies ein po­si­ti­ves Vor­zei­chen. In­ves­to­ren su­chen un­ver­än­dert stark nach An­la­ge­mög­lich­kei­ten.

Ri­si­ko­är­me­re Investments ste­hen wei­ter­hin im Fo­kus vie­ler In­ves­to­ren, wo­mit die Im­mo­bi­lie als An­la­ge­pro­dukt an­ge­sichts des noch an­hal­ten­den Nied­rig­zins­ni­veaus  nicht an At­trak­ti­vi­tät ein­büßt. Die In­fla­ti­on trägt zu­dem zu ei­ner zu­sätz­li­chen Be­las­tung der Re­al­ver­zin­sung bei, wo­durch Im­mo­bi­li­en­an­la­gen wei­ter oft als al­ter­na­tiv­los an­ge­se­hen wer­den. Vor al­lem re­si­li­en­te und wert­sta­bi­le Core-Pro­duk­te er­freu­en sich da­bei gro­ßer Be­liebt­heit und spie­geln das kon­ser­va­ti­ve Ri­si­ko­pro­fil der Anleger wi­der.

3. Bü­ro­in­ves­ti­ti­ons­markt: Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men für Büro­immobilien stieg. Seit­wärts­trend bei den Spit­zen­ren­di­ten.

Das Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men für Büro­immobilien stieg im zwei­ten Halb­jahr 2021 ge­gen­über dem Vor­jah­res­zeit­raum um 17,2 % auf rund 17,5 Mrd. Euro. Deutsch­land­weit lag das Trans­ak­ti­ons­vo­lu­men für das zwei­te Halb­jahr 2021 bei 76,8 Mrd. Euro und über­traf den Vor­jah­res­wert so­mit um rund 96 %. Für das Ge­samt­jahr 2021 be­lief sich das Vo­lu­men auf 111 Mrd. Euro. Der tem­po­rär, be­dingt durch die Pan­de­mie, aus­ge­brems­te Trans­ak­ti­ons­markt hat in den ver­gan­ge­nen Mo­na­ten so­mit wie­der zu­neh­mend an Dy­na­mik ge­won­nen.

Auch in der zwei­ten Jah­res­hälf­te setz­te sich der Seit­wärts­trend bei den Spit­zen­ren­di­ten der Top-7-Bü­ro­märk­te fort. Mit ei­nem mi­ni­ma­len Rück­gang von 0,1 Pro­zent­punk­ten blie­ben die Ren­di­ten wei­ter­hin un­ter­halb der Mar­ke von 3 %. Das liegt an der an­hal­tend ho­hen In­ves­toren­nach­fra­ge, wenn­gleich eine Aus­dif­fe­ren­zie­rung der Preis­ab­stän­de zwi­schen den Im­mo­bi­li­en­ka­te­go­rien zu be­ob­ach­ten ist. Ob­jek­te, die nicht der Core-Lage und -Qua­li­tät ent­spre­chen, sta­gnie­ren.

4. Bü­ro­ver­mie­tungs­markt: Leer­stand­vo­lu­men im Mit­tel der Top-7 stieg. Auch die Spit­zen­mie­ten stie­gen.

Das Leer­stand­vo­lu­men im Mit­tel der Top-7 stieg ge­gen­über dem ers­ten Halb­jahr 2021 um ca. 7 % an. Dies ent­spricht auf­grund ei­ner ro­bus­ten Flä­chen­nach­fra­ge je­doch ei­nem le­dig­lich mo­de­ra­ten An­stieg, so­dass der  Leer­stand eine sta­bi­le Quo­te von nun 4,5 % auf­weist. Ende 2021 um­fass­te die Bü­ro­flä­chen­pipe­line bis 2024 dar­über hin­aus rund 4 Mio. Qua­drat­me­ter. Vor al­lem auf­grund stark ge­stie­ge­ner Bau­kos­ten wa­ren dies rund 10 % we­ni­ger als im Vor­jah­res­ver­gleich. 46% die­ser Pro­jek­tie­run­gen konn­ten be­reits er­folg­reich vor­ver­mie­tet wer­den. Zu­künf­tig ist eine stär­ke­re Aus­dif­fe­ren­zie­rung der Bü­ro­flä­chen­nach­fra­ge zu­guns­ten fle­xi­bel nutz­ba­rer und mo­der­ner Bü­ros zu er­war­ten.

Die Spit­zen­mie­ten in den Top-7 stie­gen im zwei­ten Halb­jahr 2021 auf 33,6 Euro pro Qua­drat­me­ter, was im Ver­gleich mit dem ers­ten Halb­jahr 2021 ei­nem Wachs­tum von 1,7 % ent­spricht. Wachs­tums­trei­ber wa­ren vor al­lem Ber­lin, Ham­burg und Köln. Ne­ben der Miet­preis­ent­wick­lung un­ter­strei­chen auch stei­gen­de Neu­ver­mie­tungs­zah­len die an­hal­ten­de At­trak­ti­vi­tät von Bü­ro­flä­chen als zen­tra­lem Ort der Ar­beit.

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Wach­sen­de Dy­na­mik am deut­schen Bü­ro­im­mo­bi­li­en­markt

Der 9. Wealth­cap Markt­über­blick Büro­immobilien ana­ly­siert den deut­schen Bü­ro­im­mo­bi­li­en­markt. Le­sen Sie die Er­geb­nis­se und was die­se für den In­vest­ment­markt be­deu­tet.

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