Was sind die Erfolgskriterien und was die größten Herausforderungen beim Thema Future Office aus Sicht des Asset- und Investment Managers? Ingo Schierhorn FRICS, Head of Real Estate Operations bei der alstria office REIT-AG, erläutert dies im Interview, begleitend zu Teil 3 der Wealthcap Themenpapierreihe „Future Office“.
Herr Schierhorn, die Büroarbeitswelt verändert sich – und damit auch die Mieteransprüche. Inwieweit verändert sich das Anforderungsprofil für moderne Büroflächen aus Sicht des Asset Managers?
Ingo Schierhorn Moderne Arbeitsflächen vereinen im Idealfall alle Anforderungen. Sie bieten Flexibilität, Nachhaltigkeit, eine Wohlfühlatmosphäre, aber auch Effizienz und müssen gleichzeitig die Arbeitsstättenrichtlinien einhalten, um nur einige Schlagwörter zu nennen. Es liegt auf der Hand, dass diese Anforderungen in der Planung und Umsetzung nicht ohne Weiteres miteinander vereinbar sind. Immer wieder sehen wir die unterschiedlichen Erwartungen aus der Belegschaft und den Betriebsräten auf der einen sowie die Ansprüche der Geschäftsführung nach Effizienz auf der anderen Seite. Insofern bedarf es in der frühzeitigen Planung gut durchdachter und flexibler Grundrisse und einer technischen Gebäudeausstattung, die diese Anforderungen realisieren kann.
Neben den lagespezifischen Anforderungen wie verkehrliche Erreichbarkeit nehmen wir verstärkt Ansprüche an die Versorgung der Mitarbeiter im Gebäude und dem Mikroumfeld wahr. Anforderungen an die Sicherheit der Liegenschaft und die Anbindung an ein Glasfasernetz beziehungsweise leistungsfähige Telekommunikationsanschlüsse sind Prüfkriterien, die deutlich verstärkt von Kunden nachgefragt werden. Auch wird vom Nutzer immer stärker die Flexibilität im Mietvertrag gewichtet. Hier spielen Themen wie flexible Anmietungs- und Kündigungsoptionen eine große Rolle. Etwaige Nutzungsmöglichkeiten von Versammlungsstätten in der Liegenschaft oder ein begleitendes Co-Working-Angebot zur Abdeckung von Spitzen- wie Projektlasten spielen ebenfalls eine zunehmende Rolle.
Inwieweit wird sich dieses Anforderungsprofil unter dem Eindruck der Corona-Krise und ihrer Folgen langfristig ändern?
Ingo Schierhorn Die Pandemie wird weniger die Ansprüche an die Bürofläche an sich ändern, sondern die Dichte der Arbeitsplätze und deren Abstände zueinander beeinflussen. Aus unseren Gesprächen mit Marktteilnehmern sind deutliche Tendenzen ersichtlich, dass sich der Trend vom maximalen Großraum zurück zu kleineren Teambüros umkehren wird.
Auch mobiles Arbeiten wird durch die derzeitige Veränderung in der Arbeitslandschaft mit großer Sicherheit in vielen Betrieben mittelfristig eingeführt. Dennoch wird es Jahre benötigen, bis dies spürbar durch deutlich verminderte Flächennachfragen im Büromarkt ankommt. Großunternehmen benötigen zur flächendeckenden Einführung solcher Neuerungen oft mehr als ein Jahr, da sie diese mit allen beteiligten Gremien abstimmen müssen. Hinzu kommt, dass das Desk-Sharing im Vergleich zu den Hygienevorschriften sowie der Großraum im Vergleich zum „Social Distancing“ eine eventuelle Flächenersparnis durch vermehrtes mobiles Arbeiten „auffrisst“.
Zudem könnten sich durch die Corona-Erfahrung die Anforderungen an das Well-Being-Office verändern – Stichwort Gesundheitsschutz und Hygiene?
Ingo Schierhorn Social Distancing und die Hygienevorschriften werden zu einer nachlassenden Akzeptanz von Well-Being-Einrichtungen führen. Der eigene Fitnessraum, die Treffpunkte der Kollegen, Desksharing, der Obstkorb, das gemeinsame Frühstück, all das wird von den Mitarbeitern in der Pandemie, zumindest für einen Übergangszeitraum, teilweise bis vollständig gemieden. Nach unserer Einschätzung ist dies allerdings nur ein kurzfristiger Effekt und wird sich im Verlauf der nächsten Monate wieder normalisieren.
Welche Möglichkeiten stehen einem Asset Manager zur Verfügung, eine vermeintlich nicht den modernsten Anforderungen entsprechende Fläche dennoch zukunftsfähig und langfristig attraktiv zu gestalten?
Ingo Schierhorn Unverändert muss sich der Asset Manager dem Markt anpassen, so wie sich jedes Unternehmen an den Kundenwünschen orientieren sollte. Jedoch ist der Asset Manager an bestehende Gebäude-Kubaturen und vorgegebene statische Elemente gebunden, welche die Gestaltungsfreiheit durchaus limitieren können. Hier gilt es für den Asset Manager, mit den richtigen Partnern und kreativen Ideen aus vorerst nicht optimal erscheinenden Gebäuden attraktive und zukunftsfähige Mietflächen zu gestalten.
An die Dienstleistungen des Asset Managers werden heutzutage neue Ansprüche gestellt. Am Kfz-Markt wird nicht mehr nur ein Auto gekauft, sondern eine Fullservice-Mobilitätsdienstleistung für einen bestimmten Zeitraum verlangt. Trifft diese Beobachtung auch zunehmend auf das Asset Management von Immobilien zu?
Ingo Schierhorn Vermieter neigen hin und wieder dazu, ihre eigene Rolle im Leben des Mieters zu überschätzen. Mit viel Mühe initiierte Extra-Services oder „Mehrwerte“ stoßen auf wenig Interesse beim Kunden. Vielmehr ist aus unserer Sicht die Betreuungsqualität das entscheidende Kriterium und weitere Dienstleistungen sind seitens des Nutzers von untergeordnetem Interesse. Der Mieter erwartet von seinem Vermieter oder dessen Dienstleistern Erreichbarkeit, klares Feedback und einen wertschätzenden Umgang. Das Gebäude muss technisch funktionsfähig, sauber und sicher sein. Sind diese Kriterien erfüllt, ist der Mieter in den meisten Fällen zufrieden. Hier muss allerdings differenziert werden, über welche Qualität von Lage, Gebäude und Mietzinshöhe gesprochen wird. Bei zentralen Liegenschaften mit entsprechendem Mietzins werden andere Erwartungen an den Vermieter und das Gebäude gestellt, als es bei Stadtrandlagen der Fall ist.
Immobilien sind sehr heterogen, ebenso wie ihre Nutzer beziehungsweise Mieter. Wo können Asset Manager dennoch Standardprozesse nutzen und Skaleneffekte heben?
Ingo Schierhorn Standardprozesse steigern die Effizienz, senken die Kosten und schaffen Vertrauen. Allerdings sind nicht alle Phasen des Lebenszyklus einer Immobilie oder eines Mietvertrages gleichermaßen geeignet, mit Standardprozessen unterlegt zu werden. Rahmenverträge mit Dienstleistern, das Vorhalten von Ausbaufirmen, sowie eine Standard-Baubeschreibung mit Planungssoll, welches der Angebotsmiete zugrunde liegt, können von unschlagbarem Vorteil sein. Skaleneffekte können sich ebenso durch die Bearbeitung wiederkehrender Teamkombinationen ergeben, wenngleich die technische Seite bei unterschiedlichen Gebäuden natürlich jeweils ein „Neustart“ ist. Leider sind branchenweite Standardprozesse in der Immobilienwirtschaft zu selten. Viele Unternehmen entwickeln daher konzerneigene Standards und setzen diese in den von ihnen erworbenen beziehungsweise betreuten Liegenschaften um.
Die Mieter stellen unterschiedliche Ansprüche an die Immobilie und das Asset Management. Das macht es schwierig, einen für alle Büroflächen gültigen „One size fits all“-Standard zu schaffen. So gewinnt das Thema Nachhaltigkeit zwar im Bereich Vermietung an Bedeutung, doch gibt es unzählige verschiedene Grünschattierungen.
Wealthcap setzt sich in einer aktuellen Themenpapierreihe mit dem Thema #FutureOffice auseinander. Darin erfahren Sie mehr über die unterschiedlichen Parameter des Büros von Morgen, jeweils aus der Perspektive des Nutzers, des Mieters, des Asset Managers sowie des Investors.
- Teil 1: Der Nutzer „Wer sind die Büronutzer der Zukunft"
und was erwarten sie?" - Teil 2: Der Mieter „Die Mieter- und Unternehmensperspektive"
- Teil 3: Der Asset Manager „Perspektive Asset Management"
- Teil 4: Der Investor „Perspektive Investor"
