Investorenchance: „Kleines b statt großem B an der Spree“?

Viele Investoren konzentrieren sich bei Immobilien-Investments auf die großen deutschen Metropolen wie Berlin, München oder Frankfurt. Das hat zu starken Preissteigerungen und entsprechend gesunkenen Renditen geführt. Dabei bieten zahlreiche Standorte neben den großen Metropolen sehr günstige Rahmenbedingungen für Investments in Wohnimmobilien. Das Wealthcap Scoring bewertet die Attraktivität von Makrostandorten anhand von zehn objektiven Makrolagekriterien, von ökonomischen und demografischen Kennziffern über die Innovationskraft bis hin zur Erschwinglichkeit. Bielefeld und Hannover sind zwei Städte mit starken Scoring-Werten und guten Zukunftsaussichten. Deshalb bieten sie auch Wohnimmobilien-Investoren Potenzial. Beide Städte sind wirtschaftlich robust, ansässige Unternehmen können organisch wachsen, die Infrastruktur ist leistungsfähig und die Mieten sind noch relativ bezahlbar. Sie entwickeln sich erfolgreich und zeigen sich resilient.

Bielefeld – Wirtschaftszentrum im Norden Nordrhein-Westfalens

Kleines b statt großem B an der Spree – die Aussage mag aus Investorensicht zunächst etwas ungewöhnlich klingen, wenn man eine 3,6 Millionen Menschen große Metropole mit einer Stadt von etwa 333.000 Einwohnern vergleichen will: Aber Bielefeld ist eine aufgeweckte Stadt. Es wird viel Geld in die Schaffung von neuen Arbeitsplätzen investiert, insbesondere bei Start-ups. Mit einem zweistelligen Millionenbetrag werden in dem Zentrum des Wirtschaftsraums Ostwestfalen-Lippe (OWL) interessierte junge Gründer gefördert. Geldgeber ist unter anderem der Medienkonzern Bertelsmann. In einem eigens geschaffenen Ausbildungscamp für Gründer haben beispielsweise 80 Menschen die Möglichkeit, gleichzeitig auf 800 Quadratmetern im Coworking-Space zu arbeiten. Ein weiterer Standortvorteil gegenüber den Metropolen, in denen die Neuvermietungspreise explodieren: In Bielefeld kostet eine neu gemietete größere Wohnung zwischen sieben und zehn Euro pro Quadratmeter, in Berlin sind es in zentralen Lagen eher zwölf bis 14 Euro.

Bielefeld ist die Stadt der kurzen Wege. Das ÖPNV-Netz aus Bussen und U-Bahnen ist gut ausgebaut. An der Universität studieren derzeit 25.000 Studenten³. Doch es könnten deutlich mehr werden: In den kommenden zehn Jahren wollen die Stadt und das Land Nordrhein-Westfalen eine Milliarde Euro in den „Campus Bielefeld“ investieren. Er soll zu einem modernen Wissenschaftszentrum mit einer besseren Infrastruktur und optimalen Forschungsbedingungen ausgebaut werden. Aus Sicht der Planer könnte Bielefeld 2030 einer der modernsten Hochschulstandorte Deutschlands werden⁴.

Wirtschaftlich ist die Region Bielefeld/OWL durch mittelständische Unternehmen geprägt. Fast 70 Prozent der Beschäftigten verdienen ihren Lebensunterhalt im verarbeitenden Gewerbe in mittelgroßen Betrieben. Darunter fallen Arbeitsplätze in der Metall- und Elektroindustrie sowie im Bereich der Automobilzulieferer. Im Januar 2019 erreichte die Stadt mit einer Arbeitslosenquote von 7,5 Prozent den niedrigsten Stand seit 20 Jahren. Im Wealthcap Scoring erzielt die Beschäftigungslage in Bielefeld daher fünf von möglichen fünf Punkten.

Auch wenn Bielefeld im Wealthcap Scoring bei der Wirtschaftskraft knapp den 3er-Score verpasst hat, ist es mit einem soliden Wirtschaftswachstum gut unterwegs. Zu den bekannten Top-Marken zählen unter anderem der Fenster- und Türenhersteller Schüco, die Oetker-Gruppe, Miele und – als größter Arbeitgeber in der Region mit Sitz im nahen Gütersloh – der Medienkonzern Bertelsmann. Überdurchschnittliche Punktzahlen im Wealthcap Scoring erzielt neben der Beschäftigung auch die Kaufpreisentwicklung. Insgesamt kommt das Scoring auf 35 Punkte. Die Region Ostwestfalen-Lippe ist damit einer der Hidden Champions in Deutschland.

Von außen betrachtet bleibt Bielefeld dennoch vielen eine „große Unbekannte“. Nur etwa jeder Vierte in Deutschland hat laut einer Studie eine konkrete Vorstellung von Bielefeld, was auch auf einen Teil der Investoren zutreffen mag. Die Bielefelder wissen, was sie an ihrer Stadt haben: In der beliebten Einkaufsstadt fühlen sich die Bewohner sicher. Und es existiert eine nachhaltige Wohnungsnachfrage. Das Mietsteigerungspotenzial ist deshalb noch nicht vollständig ausgeschöpft. Bis 2022 könnten die Mieten laut Prognosen jährlich um 1,6 Prozent steigen. Im Wealthcap Scoring erzielt die entsprechende Variable vier Punkte.

Hannover – die Messe- und Landeshauptstadt

Als Messestandort ist Hannover international ein Begriff. Zur jährlichen Industriemesse kommen mehr als 200.000 Fachbesucher in die niedersächsische Landeshauptstadt. Als Standort für Wohninvestments steht Hannover allerdings eher in zweiter Reihe. Dabei sprechen die wirtschaftlichen Eckdaten für eine prosperierende Stadt. Hannover ist Sitz zahlreicher großer Konzerne. Unter anderem sind der Autozulieferer Continental oder der Versicherungskonzern Talanx dort angesiedelt. Positiv hervorstechende Merkmale sind der robuste Arbeitsmarkt – die Arbeitslosenquote beträgt 6,5 Prozent – und das konstante Bevölkerungswachstum. Damit einher geht eine nachhaltige Wohnungsnachfrage, die im Wealthcap Scoring mit fünf Punkten Bestwerte erzielt. Auch in Hannover hinkt der Wohnungsneubau dem tatsächlichen Bedarf hinterher – nicht anders als in den großen Metropolen. Das gilt auch im Bereich des bezahlbaren Wohnungsbaus.

Gemeinsam mit der Wohnungswirtschaft will die auch 2018 weiter gewachsene Landeshauptstadt nun jährlich 500 bis 700 neue Wohnungen schaffen, was den kurzfristigen Bedarf nur geringfügig auffängt. Ein Viertel davon soll als öffentlich geförderter Wohnungsbau entstehen – wofür sich ein größerer Teil der insgesamt 48.000 Studenten der Stadt interessieren wird. Die Lage am Wohnungsmarkt ähnelt damit der Lage in den großen Metropolen.

Aktuell sucht jeder vierte Hannoveraner sechs Monate oder länger nach einer Wohnung, bei Familien sind es sogar 43 Prozent. Das ist ein ähnliches Bild wie in Berlin. In der Spitze werden für Eigentumswohnungen im Neubau 6.000 Euro pro Quadratmeter verlangt, im Mittel sind es 4.000 Euro pro Quadratmeter. Die durchschnittliche Miete bei Neuvermietung im Bestand beträgt zehn bis zwölf Euro pro Quadratmeter, im Neubau sind es zwölf bis 14 Euro pro Quadratmeter. Damit ist Hannover immer noch deutlich günstiger als Hamburg oder München.

91 Prozent der Hannoveraner sagen, dass sie gerne dort leben. Sie gilt als eine der grünsten Städte Deutschlands. In der Deutschland-Studie von „ZDF Zeit“ und Prognos, die 401 Landkreise und Städte untersuchte, rangiert Hannover in den Kategorien „Arbeiten & Wohnen“ sowie „Freizeit & Natur“ im guten Mittelfeld. Besonders wird die hohe Lebensqualität hervorgehoben. Im Wealthcap Scoring stechen außerdem die Werte der Kaufpreisentwicklung, der Demografie und der Beschäftigung mit jeweils fünf Punkten hervor.

Seit einer Gebietsreform im Jahr 2001 ist Hannover das Zentrum der gleichnamigen, landkreisähnlichen Region Hannover, die umliegende Ortschaften einbezieht und insgesamt mehr als eine Million Einwohner umfasst. Innerhalb dieses Areals befinden sich 200 Großbetriebe, die etwa 37 Prozent der regionalen Beschäftigungsverhältnisse ausmachen. Bahlsen als Beispiel für ein mittelständisches Unternehmen der Region beschäftigt etwa 2.830 Mitarbeiter. Mehr als 10.000 Mitarbeiter sind es im VW-Werk in Stöcken, wo der Automobilkonzern einen Teil seiner Nutzfahrzeuge baut. Dennoch wird wohl auch in Zukunft die Landeshauptstadt weiterhin im Schatten der nur zwei Zugstunden entfernten Metropole Berlin verbleiben.

Fazit aus Investorenperspektive: Der Mix macht’s

Gerade Standorte in zweiter Reihe wie Bielefeld und Hannover bieten nachhaltige Perspektiven. Jede der Städte verfügt über eigene Stärken und eine eigene DNA. Dabei ist nicht nur die Wirtschaftskraft entscheidend. Ein großer Name ist kein Garant für den Erfolg eines Investments. Im Gegenteil: Gerade die kleineren Städte bieten noch erhebliches Potenzial aufgrund der noch relativ günstigen Ankaufskonditionen. 

Das Wealthcap Scoring zeigt an beiden Standorten – Hannover und Bielefeld – ein attraktives Set investmentorientierter Kenngrößen: eine nachhaltige Wohnungsnachfrage, Potenzial bei der Mietpreisentwicklung und eine (noch) moderate Kaufpreisentwicklung. Damit sehen wir zentrale Ergebnisse aus unserer Studie „Future Locations – Wohnlagen mit Perspektive“ bestätigt: „Große Namen sind zweitrangig. Kleinere Städte können locker mit den großen mithalten.“