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WealthCap Expertise

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Viele Institutionelle stehen vor der Frage: Offener oder geschlossener Immobilienspezialfonds? 
Verschiedene Gründe sprechen für das geschlossene Vehikel.

Institutionelle Immobilieninvestoren benötigen heute mehr Trendexpertise denn je. Die neue Wealthcap Studie liefert alle Informationen für die kommenden 20 Jahre.

Gewerbeimmobilien in München sind extrem teuer. Wer höhere Renditen sucht, kann zum Beispiel in Augsburg, Rosenheim oder Landshut fündig werden.

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Institutionelle Investoren stehen aufgrund der niedrigen Zinsen unter hohem Anlagedruck. Viele müssen ihre Immobilienquote steigern. Werden Objekte nicht direkt angekauft, sind offene oder geschlossene Immobilien-Spezialfonds das Mittel der Wahl. Für viele Anleger ist der geschlossene Immobilien-Spezialfonds attraktiver, weil das gesamte Portfolio schon zu Beginn feststeht.

„Das historisch niedrige Zinsniveau bleibt nach wie vor die Triebfeder für den enormen Anlagebedarf sämtlicher institutioneller Investoren. Allerdings wird es immer herausfordernder, ein adäquates Produkt für diesen enormen Kapitalbedarf zu finden.“ Mit diesen Worten kommentiert Dr. Frank Pörschke, CEO von Jones Lang LaSalle Germany, die Vorstellung der Immobilienmarktzahlen des Jahres 2016. 
Das Transaktionsvolumen im Bereich deutsche Gewerbeimmobilien erreichte 52,9 Milliarden Euro 
und lag damit nur knapp unter dem bisherigen Rekordjahr 2015 (55,1 Milliarden Euro)¹.

Da eine Änderung des Zinsumfeldes derzeit nicht absehbar ist, werden die Immobilienquoten in den Portfolios institutioneller Investoren auch künftig weiter ansteigen. Dabei haben sie vielfältigere Investitionsmöglichkeiten als so mancher Privatanleger. Eine Option ist das indirekte Investment, das heißt die Beteiligung an einem Immobilienfonds, der in der Regel von einem professionellen Immobilien-Asset-Manager verwaltet wird. Institutionelle können so vom Knowhow und vom professionellen Management eines spezialisierten Asset Managers profitieren. Zudem können oder wollen sich viele mittelständische und kleinere Institutionelle keinen eigenen Immobilienverwaltungsapparat leisten und sind somit auf indirekte Immobilieninvestments angewiesen. Die Alternative zum indirekten Investment ist das direkte Investment. Für diese Variante entscheiden sich vor allem größere Institutionelle, die über ausreichend Ressourcen verfügen.

Welche Arten von Investionen planen Sie im Jahr 2017?

48 Prozent der Versicherer gaben an, in geschlossene Immobilienfonds investieren zu wollen.

Quelle: Ernst & Young Real Estate GmbH, Trendbarometer Immobilienanlagen der Assekuranz 2017, Juni 2017

Kapitalanlagegesetzbuch reguliert Immobilienfonds für Institutionelle

Bevorzugte Anlagevehikel bei der indirekten Anlage sind offene und geschlossene Immobilienspezialfonds (Spezial-AIF). Sowohl offene als auch geschlossene Spezial-AIF erfreuen sich aktuell großer Beliebtheit. Laut Branchenverband bsi Bundesverband Sachwerte und Investmentvermögen e.V. flossen 2015 rund eine Milliarde Euro Eigenkapital in geschlossene Spezial-AIF. Gegenüber dem Vorjahr (rund 590 Millionen Euro) haben sich die Zuflüsse damit fast verdoppelt.²

 

Offene Immobilienspezialfonds kaufen sukzessive ein Portfolio an

Bei offenen Immobilien-Spezial-AIF existiert am Anfang oft kaum mehr als eine Idee: Zunächst liegen lediglich Anlagebedingungen vor, in denen die Fondsstrategie mehr oder weniger abstrakt festgeschrieben ist. Mit verschiedenen Anlagekriterien wird darin versucht, die Strategie abzubilden. Dazu zählen etwa Anlagegrenzen wie eine Liste der Länder, Nutzungsarten oder Objektgrößen, in die investiert werden darf. Auf Basis dieser Kriterien machen die Investoren ihre Kapitalzusage und überlassen das Weitere dem Manager.

Sobald eine Immobilie gefunden ist, die die definierten Kriterien erfüllt, ruft das Fondsmanagement den Anlageausschuss zusammen. In diesem Gremium müssen dann die Anleger entscheiden, ob sie dem Ankauf zustimmen oder nicht. Je nach Höhe der Kapitalzusagen geht der Initiator danach wieder auf die Suche nach dem nächsten Objekt. So wird das Portfolio sukzessive aufgebaut.

 

Geschlossene Immobilien-Spezialfonds haben ein 
von Anfang an feststehendes Portfolio

Die geschlossenen Spezial-AIF unterscheiden sich in einigen zentralen Punkten von den offenen Spezial-AIF. Der vielleicht Wichtigste ist: Bei den geschlossenen Vehikeln steht das Portfolio oft schon in seiner Gesamtheit bei der Entscheidung für einen Fonds bereits fest. Der Investor kann also umfassend prüfen, welche konkreten Immobilien angeboten werden, wie die Vermietungssituation und die Lage ist, und sich dann auf dieser Basis eine Meinung bilden und entscheiden.

Offene versus geschlossene Immobilien-Spezial-AIF

Die wichtigsten Punkte im Vergleich

Seit 2013 sind offene und geschlossene Spezial-AIF im Kapitalanlagegesetzbuch reguliert.
Die folgende Tabelle zeigt die wichtigsten Unterschiede auf.

Offene Spezialfonds Geschlossene Spezialfonds
Investitionsvolumen Ab 2-5 Mio. Euro Ab 200.000 Euro
Handelbarkeit In der Regel vertraglich vereinbarte Kündigungsfrist In der Regel erst nach mehreren Jahren
Anlegerkreis In der Regel weniger als 10 In der Regel weniger als 10
Einbindung in Anlagenentscheidung Ja, über den Anlageausschuss In der Regel, ja
Risikostreuung Ja, in der Regel breite Streuung Gesetzlich nicht vorgeschrieben
Fremdkapitalanteil Grundsätzlich bis zu 60 Prozent des Verkehrswerts der Immobilien Gesetzlich nicht vorgeschrieben

Quelle: In Anlehnung an Hauck Aufhäuser Privatbankiers AG

Herausforderung für Anbieter

Die Herausforderung liegt an dieser Stelle eher beim Anbieter, wenn dieser seinen Anlegern bereits vor ihrer Anlageentscheidung ein feststehendes Portfolio anbieten will: Der Initiator muss in diesem Fall eine Immobilie oder ein ganzes Portfolio ankaufen, ohne das er Investorengelder zurückgreifen kann. 
Er benötigt also eine Zwischenfinanzierung für einen unbestimmten Zeitraum, da auch die Dauer der Anlegersuche im Vorfeld nicht fest steht – insbesondere in Zeiten hoher Immobiliennachfrage. 
Diese Zwischenfinanzierungen – oft in zwei oder dreistelliger Millionenhöhe – können derzeit nur‚ große Anbieter mit institutionellem Hintergrund leisten.

 

Exit-Kriterien eindeutig festgelegt

Darüber hinaus sind beim geschlossenen Spezial-AIF die Exit-Kriterien vorab festgelegt. Der spätere Verkauf aller oder einzelner Immobilien erfolgt zu einem bereits festgelegten Zeitraum. In der Praxis kann dies allerdings dennoch flexibel gehandhabt werden. Ein klassisches Beispiel ist eine sehr gut vermietete Immobilie, bei der über die Laufzeit Mietsteigerungen erreicht werden konnten. Am Ende 
der Laufzeit ist es nicht unwahrscheinlich, dass die Anleger weiter in den Genuss des Cashflows kommen wollen und sich entscheiden, die Immobilie noch weiter zu halten.

Aktuell: Der Wealthcap Spezial-AIF 5
Investieren Sie in 11 Top-Objekte
 in deutschen A-Städten

Der Wealthcap Spezial-AIF 5 bietet institutionellen Investoren elf Büroimmobilien in fünf deutschen A-Städten. Hinzu kommen bonitätsstarke Mieter, eine konservative Prognoserechnung von Anschaffung bis Verkauf und großzügige Rückstellungen für Instandhaltung und Revitalisierung. Mit WealthCap übernimmt ein erfahrener Immobilien-Asset-Manager die strategische und operative Verwaltung der Objekte. Darüber hinaus erbringt WealthCap ein professionelles Risikomanagement und umfassendes Reporting während des Lebenszyklus des Investments.

KRISTINA MENTZEL, Leiterin Gesamtvertrieb KRISTINA MENTZEL Leiterin Gesamtvertrieb +49 89 678205-164
E-Mail schreiben
DIRK FABIANKE, Leiter Vertrieb Professionals DIRK FABIANKE Leiter Vertrieb Professionals +49 89 678205-585
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Keine Vorgabe zur Risikostreuung

Ein weiterer Vorteil gegenüber dem offenen Spezial-AIF: Beim geschlossenen Pendant gibt es keine regulatorische Vorgabe zur Risikostreuung. Das bedeutet, dass auch Einobjektfonds angeboten werden können. Für Investoren hat dies den Vorteil, dass sie sich für ein ganz konkretes Objekt entscheiden können. Einobjektfonds sind zwar nicht risikodiversifiziert. Institutionelle Anleger haben jedoch die Möglichkeit, ihr gesamtes Immobilienportfolio über mehrere Fondsbeteiligungen zu diversifizieren.

Einer der größten Vorteile des geschlossenen Spezial-AIF ist seine größere Flexibilität gegenüber seinem offenen Pendant in der konkreten Ausgestaltung.
MARTINA HERTWIG, Partnerin und Wirtschaftsprüferin bei Baker Tilly und Mitglied des ZIA-Präsidiums
MARTINA HERTWIG Partnerin und Wirtschaftsprüferin bei Baker Tilly und Mitglied des ZIA-Präsidiums

Geschlossene Fonds können mehr Fremdkapital einsetzen

Ein anderer wichtiger Unterschied zwischen offenen und geschlossen Fonds besteht beim Thema Fremdkapital: Während die offenen Vehikel mit der 60-Prozent-Grenze ganz klar reguliert sind, gibt es bei den geschlossenen Spezial-AIFs keine Regulierung des Fremdkapitals. Die Fremdmittel können also ohne Begrenzung eingesetzt werden und die Eigenkapitalrendite der Investoren damit gesteigert werden. Allerdings gehen in der Praxis viele Anbieter von geschlossenen Spezial-AIF konservativ mit Fremdkapital um und überschreiten nicht die 60-Prozent-Marke. Damit kommen sie zahlreichen institutionellen Anlegern entgegen, die nachhaltige Produkte ohne zu hohes Risiko präferieren.

 

Nachfrage nach geschlossenen Produkten wird weiter steigen

Unterm Strich sind die geschlossenen Spezial-AIF gegenüber den offenen in der Gestaltung flexibler, da mit dieser Struktur zum Beispiel auch Einobjektfonds und Fonds mit höherem Leverage möglich sind. Der wichtigste Vorteil in den Augen vieler Investoren ist jedoch, dass in der Regel die Immobilie oder das Portfolio bereits zu Beginn vollständig feststehen und auf dieser Basis eine Entscheidung getroffen werden kann. Daher wird die Nachfrage nach geschlossenen Spezial-AIF weiter ansteigen.

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