Beste Aussichten? So werden Handelsstandorte transparent

Scorings müssen mehr leisten und auch Besonderheiten aufdecken

Der Handel hat viele Gesichter und Erscheinungsformen. Vor allem aber wandelt er sich rasant. Was gestern noch für Besucherströme sorgte, lässt in ein paar Jahren vielleicht schon die meisten Kunden kalt. Neben den vielen Handelsexperten, die Wealthcap für seine Studie „Future Retail – DNA des Erfolges. Das Erfolgsgeheimnis zukunftsstarker Handelsstandorte“ interviewt hat, wurde deshalb ein besonderes Scoring-Modell entwickelt, das ein ergänzendes Bild von den wirtschaftlichen, demografischen und handelsspezifischen Chancen eines Standorts geben soll: das Wealthcap Scoring. Was ist der Nutzen für Investoren?  Zum einen dient es der Ersteinschätzung einer Handelslage und fasst deren Potenzial in einer Kennzahl, dem Score, zusammen. Gute „Schulnoten“ sind jedoch nicht alles im Leben. Oft sind die Dinge komplexer, als sie sich in einer einzigen Zahl darstellen lassen. Wie chancenreich ein Standort ist, hängt beispielsweise nicht nur von den sozio-ökonomischen Rahmenbedingungen vor Ort ab, sondern auch davon, welcher Betriebstyp und welches Verkaufskonzept dort bespielt werden. Um die Besonderheiten – und zugleich das Erfolgsrezept – eines Standorts sichtbar zu machen, visualisiert das Wealthcap Scoring das Investmentprofil des Standorts daher in einer Grafik. 

Und so funktioniert das Wealthcap Scoring

Für das Scoring hat Wealthcap die Daten von 30 deutschen Städten („Makrolagen“) und 20 Handelsstandorten („Mikrolagen“) untersucht und bewertet. Bei der Auswahl der untersuchten Standorte wurde auf eine ausgewogene geografische Verteilung sowie die Einbeziehung von Handelsstandorten aus allen Städteclustern geachtet, um ein möglichst repräsentatives Bild zu liefern. Für das Scoring selbst wurden – jeweils für die Mikro- und Makroperspektive – insgesamt acht Kriterien identifiziert, die Auskunft über die Qualität und Perspektiven eines Standorts geben. Jedes dieser Kriterien wurde anschließend auf einer Punkteskala von eins bis fünf bewertet, wobei eins die schlechteste Bewertung und fünf den höchsten Wert darstellt. In der Studie wurden die Kriterien Mietpreisentwicklung und Nettoanfangsrenditen getrennt nach A- und B-Lagen bewertet, da der Einzelhandel oftmals stark auf wenige Lagen innerhalb einer Stadt konzentriert ist. Diese A- und B-Lagen-Scorings flossen in die Gesamtbewertung des Standorts als kumulierter Wert ein. Für die restlichen Kriterien gab es keine separaten Betrachtungen. Alle acht ausgewählten Variablen flossen gleichgewichtet in das Wealthcap-Scoring ein. Die Einzelergebnisse wurden aggregiert und ergeben jeweils in der Summe besagten Score für die untersuchte Makro- und Mikrolage. 

Bei der Beurteilung der Mikrolage konzentriert sich die Analyse punktgenau auf den unmittelbaren Standort der Handelsimmobilie, da sich bereits eine leichte räumliche Verlagerung spürbar auf die Lagequalität und damit den Score auswirken. Hinzu kommt, dass sich Mikrostandorte nur innerhalb der jeweiligen Ausprägung miteinander vergleichen lassen. Daher wurden bei Mikrostandorten fünf Handelskonzepte mit jeweils vier Standorten untersucht (sprich: vier Shopping-Center, vier Baumärkte etc.) 

Natürlich sagt das Wealthcap Scoring allein noch nichts über den späteren Investmenterfolg oder die langfristige Sicherheit der Anlage aus. Worauf es am Ende wirklich ankommt, ist, was Investoren mit dem Standort und der Immobilie machen – und genau an diesem Punkt kommen die unterschiedlichen Verkaufskonzepte und ihre jeweiligen Wertindikatoren ins Spiel: Handelsstandorte funktionieren nur, wenn auf ihnen der richtige Betriebstyp bespielt wird. Denn jede Spielart des Handels hat sein eigenes Erfolgsgeheimnis. Während es beispielsweise für einen Baumarkt darauf ankommt, gut mit dem Auto erreichbar zu sein und viele Parkplätze zu bieten (der Kunde kommt zur Immobilie), kann es für einen Lebensmittelmarkt sinnvoller sein, die Nähe zum Verbraucher zu gelangen (die Immobilie kommt zum Kunden). Hinzu kommt, dass die Fallbeispiele der Studie bewusst auch auf Standorte eingehen, bei denen der Score für einen Core-Investor nicht immer ideal ist. Entscheidend an diesen Beispielen ist jedoch, dass sie sichtbar machen, was einen Standort trotz einer nicht ganz idealen Ausgangslage langfristig zum Erfolg führt.