Gebaute Zukunft

Fast 20 Jahre stand der Turm des alten Münchner Flughafens im Stadtteil Riem leer. Nachdem die umgebenden Terminalgebäude abgerissen worden waren, blieb der ehemalige Tower etwas verloren auf einer weiten Brachfläche zurück – gleichsam als einer der letzten steinernen Zeugen der Anfänge der Luftfahrt in der bayerischen Hauptstadt in den 1930er Jahren. Mit dem Jahr 2012 begann sich alles zu verändern und aus dem Zeugen der Vergangenheit wurde ein Vorbote der Zukunft. Was war passiert? Der Münchner Projektentwickler WÖHR + BAUER und das Medizintechnik-Unternehmen Brainlab begannen mit den Planungen für die neue Brainlab-Zentrale auf dem ehemaligen Flughafenareal. In das neue, 23.000 Quadratmeter große Headquarter musste der unter Denkmalschutz stehende Flughafenturm integriert werden. Aber nicht nur das: Sowohl Entwickler als auch Mieter wollten eine der zukunftsfähigsten Büroimmobilien Europas schaffen. Dies scheint rundum gelungen: Am Ende kam sogar Bundeskanzlerin Angela Merkel zur feierlichen Eröffnung des Gebäudes im Juli 2017 nach München.

Büro der Zukunft muss vielen Ansprüchen gerecht werden

Wie sieht das Bürogebäude der Zukunft aus? Es muss vielen Ansprüchen gerecht werden. Die Bedürfnisse des Mieters, der die Immobilie möglichst lange nutzen soll, müssen erfüllt werden. Aber gleichzeitig muss die Immobilie auch den Bedürfnissen eines langfristig orientierten Investors gerecht werden, der die Immobilie über einen langen Zeitraum hält und der auch auf das Szenario vorbereitet sein muss, dass der Mieter ausziehen könnte. „Die Bedürfnisse des Mieters und des Investors sind keineswegs gleich, sondern unterscheiden sich teilweise erheblich. Für den Projektentwickler besteht die Herausforderung darin, beides miteinander zu verbinden“, kommentiert Oliver Vogt, Mitglied der Geschäftsleitung von WÖHR + BAUER, dieses Spannungsfeld.

Flexibilität bei der Flächennutzung

Wie sehen die Anforderungen von Mieterseite aus? Aus Mietersicht muss die Immobilie der Zukunft vor allem in Bezug auf die Flächen in jeder Hinsicht flexibel sein – dies gilt vor allem für den Fall, wenn das Unternehmen wächst und der Flächenbedarf steigt – aber beispielsweise auch wenn Umstrukturierungen anstehen. Florian Hoffmann, Senior Manager Platforms bei Brainlab, führt dies aus: „Unser Unternehmen hat seinen früheren Sitz im nur wenige Kilometer entfernten Feldkirchen aufgegeben, weil wir dort nicht mehr weiterwachsen konnten.“ In der neuen Zentrale sind dagegen zwei Arten von Flächenpuffern vorgesehen. Einerseits nutzt das Unternehmen zunächst nicht die gesamten Flächen der Immobilie. „Teilflächen sind mit gestaffelten Laufzeiten an verschiedene kleinere Nutzer untervermietet und können bei Bedarf von Brainlab genutzt werden. Der zweite Puffer besteht im flexiblen Bürolayout selbst. Aktuell verfügt die Immobilie über Einzel-, Dreier- und Achterbüros. Je nach Anforderung kann „nachverdichtet“ werden, sodass auf der gleichen Fläche, auf der aktuell zwischen 700 und 800 Mitarbeiter arbeiten, künftig bis zu 1.200 Menschen arbeiten können“, führt Hoffmann weiter aus. Voraussetzung dafür sind mobile Trennwände, entsprechende Tiefen der Büroetagen und eine ausreichende Belichtung.

Individuell zugeschnittene Immobilien

Neben der sehr hohen Flächenflexibilität ist die Immobilie der Zukunft in vielen Punkten so individuell wie möglich auf den Mieter zugeschnitten. Im Fall Brainlab heißt das: Es gibt im Keller ein rund 400 Quadratmeter großes eigenes Krankenhaus, in dem Brainlab, Ärzte und Kunden vor Ort ganze Operationen und Workflows simulieren zu können. „Zur individuellen Ausrichtung auf den Mieter gehört auch, dass die Immobilie für die Mitarbeiter so attraktiv wie möglich ist“, ergänzt Hoffmann. „Denn wie alle innovativen Unternehmen steht auch Brainlab im Wettbewerb um die besten Köpfe.“ Konkret heißt das: Das Objekt verfügt über individuell gestaltete Besprechungs- und Büroräume sowie einen Fitness- und Yoga-Raum und eine Lounge im obersten Geschoss des alten Towers. Vor allem die spezifischen Ausbauten im Turm waren aufgrund des Denkmalschutzes besondere Herausforderungen für den Projektentwickler, denn dieser Gebäudeteil musste in seiner Substanz erhalten bleiben. So finden sich dort heute noch die originalen Treppengeländer und die Nutzer gehen über die originalen Natursteintreppen aus den 1930er Jahren.

Ein anderes Beispiel für die mieterindividuelle Gestaltung ist die Kantine: Sie wurde von einem Restaurantarchitekten entworfen und verfügt über eine offene Schauküche. Darüber hinaus bietet sie eine einladende, gehobene Atmosphäre. Hier fühlen sich nicht nur die Mitarbeiter wohl, sondern auch die über eintausend Kunden, die den Unternehmenshauptsitz pro Jahr besuchen. Grund genug, diesen Treffpunkt auch „Restaurant“ zu nennen. Dies bestätigte auch die Wirtschaftsfachzeitschrift „gv-praxis“, die die Kantine jüngst mit dem Frankfurter Preis in der Sparte Betriebsgastronomie auszeichnete.

Drittverwendungsfähigkeit im Vordergrund

Neben den individuellen Anforderungen von Brainlab stehen die Interessen des langfristigen Investors. „Insbesondere bei einer Single-Tenant-Immobilie ist es für den Eigentümer beziehungsweise die institutionellen Investoren von höchster Bedeutung, die Immobilie gegebenenfalls auch als Multi-Tenant-Objekt nutzen zu können“, sagt Joachim Mur, Head of Transaction Management and Structuring bei Wealthcap. „Nur wenn die Drittverwendungsfähigkeit gewährleistet ist“, so Mur weiter, „ist die langfristige Wertstabilität für die Investoren sichergestellt. Darauf legt Wealthcap bei allen Büroobjekten größten Wert. Nur so können die Renditeziele der institutionellen Anleger erreicht werden.“

Oliver Vogt von WÖHR + BAUER ergänzt: „Zu den konkreten Vorkehrungen für eine potenzielle Nutzung durch mehrere Mieter haben wir als Entwickler sowohl die Dimension der Technikschächte als auch die Bandbreite der Versorgungsleitungen so umfassend ausgelegt, dass eine Aufteilung der Immobilie und künftige Anpassungen ohne Eingriffe an der Gebäudesubstanz vorgenommen werden können. Wenn beispielsweise ein Mieter in 15 Jahren Kühldecken installieren möchte, dann ist dies ohne große strukturelle Maßnahmen am Gebäude möglich.“

Adressbildung von großer Bedeutung für eine Multi-Tenant-Immobilie

„Ein anderer wichtiger Punkt ist die Adressbildung“, so Vogt weiter. „Auch in einer Multi-Tenant-Immobilie ist es aus Prestige- und Wahrnehmungsgründen für viele Mieter wichtig, einen eigenen Eingang und eine eigene Adresse zu haben. Heute hat die Brainlab-Zentrale einen Haupteingang für Brainlab und einen zweiten für die derzeitigen weiteren Mieter. Im Fall einer Nachnutzung als Multi-Tenant-Objekt können ohne großen Aufwand vier bis fünf eigene Adressen mit jeweils eigenen Eingängen gebildet werden. Die baulichen Voraussetzungen sind dafür heute bereits angelegt.“

Zur Immobilie der Zukunft gehört auch eine zukunftsweisende Energieversorgung. Die Brainlab-Zentrale wird mit geothermischer Energie versorgt, was zu geringen Betriebskosten führt. Davon profitiert der Mieter, aber auch der Eigentümer. Vor allem im Fall einer Nachvermietung ist eine niedrige zweite Miete ein wichtiges Argument, das für die Immobilie spricht. Für die Immobilie spricht zudem ihre Nachhaltigkeitszertifizierung. Sie ist nach dem US-amerikanischen Standard LEED zertifiziert und erreicht darin die Klasse „Gold“.

Käufer muss Transaktionssicherheit und Asset-Management-Kompetenz mitbringen

Die Immobilie wurde an Wealthcap im Rahmen eines Forward-Deals noch während der Bauphase verkauft. „Für WealthCap als Käufer sprach u.a. die Zugehörigkeit zum UniCredit-Konzern und die damit verbundene Finanzkraft und hohe Transaktionssicherheit“, sagt Vogt. Auch die regionale Verankerung von Wealthcap in München spielt eine große Rolle: Für den Mieter – und auch für den Entwickler – war es wichtig, einen lokalen Ansprechpartner mit umfassender Asset-Management-Kompetenz und hoher Immobilien-Expertise zu haben, der das Objekt über die gesamte Wertschöpfungskette betreut. Von Bedeutung ist auch, dass WealthCap vor Ort ist und bei auftretenden Problemen schnell und unkompliziert reagieren kann. „Die Zusammenarbeit mit WealthCap läuft sehr gut“, sagt Hoffmann von Brainlab. „Der laufende Betrieb unserer Firmenzentrale erfolgt reibungslos. Uns war es wichtig, einen langfristig orientierten Partner vor Ort in München zu haben, der über ein hochprofessionelles Immobilien-Asset-Management verfügt. Ich bemerke keinen Unterschied zu unserem alten Firmensitz in Feldkirchen, wo wir das Objekt selbst betrieben haben.“

Frühe Abstimmung von Projektentwickler, Mieter und Investor entscheidend

„Die Entwicklung eines Headquarters gilt als Königsklasse der Projektentwicklung“, sagt Oliver Vogt. Nur durch langjährige Erfahrung, breitgefächerte Expertise und professionelle Betreuung des Großmieters sind die Herausforderungen an einen Projektentwickler bei der Konzeption und Realisierung eines Headquarters erfolgreich zu erfüllen. „Nicht zu unterschätzen ist die große Anzahl von Zusatzanforderungen, die erst im Laufe der Bauabwicklung formuliert werden“, erklärt Vogt. Es war eine hochkomplexe Aufgabe für das Team der WÖHR+BAUER, während der Bauphase zusätzliche Leistungen zu integrieren. 

Fest steht: Die Immobilie der Zukunft wird immer flexibler sein. Sie muss auf die wechselnden Flächenbedürfnisse des Mieters reagieren können, aber sie muss auch den Anforderungen von langfristig orientierten, institutionellen Investoren an Drittverwendungsfähigkeit Rechnung tragen. Zudem muss sie auf die individuellen Bedürfnisse des Büronutzers zugeschnitten sein. Hinzu kommt eine möglichst hohe Nachhaltigkeit in jeder Hinsicht. Alle diese Anforderungen unter einen Hut zu bekommen ist eine große Herausforderung, die am besten gemeistert werden kann, wenn sich Developer, Mieter und Investor bereits während der Bauphase abstimmen. Wenn sie – wie im Fall der Brainlab-Zentrale – alle in der gleichen Stadt sitzen, vereinfacht dies den Prozess enorm. Nur wenn alle Anforderungen erfüllt sind, entsteht eine wirklich zukunftsfähige Immobilie. Und nur solche Objekte erwirtschaften langfristig und nachhaltig die gewünschten Renditen für institutionelle Investoren.