Future Office: Mehr als Lounge und Kickertisch

Die Innovationszyklen werden immer kürzer und die Arbeitswelten ändern sich – mit stetig zunehmender Dynamik. „Die langsam ins Berufsleben eintretende Generation Z stellt ganz andere Ansprüche an ihren Büroarbeitsplatz als die Vorgängergenerationen X und Y“, sagt Sebastian Zehrer, Leiter Research bei Wealthcap. Bei einem Büroimmobilien-Investment sei es deshalb entscheidend für den langfristigen Anlageerfolg, wie gut das Objekt auf die sich wandelnden Arbeitswelten vorbereitet ist – ob hinsichtlich des Standorts und der Lage oder baulicher und technischer Voraussetzungen.

Schaut man sich die heutige Bürowelt an, könnte man zunächst an der Relevanz der gängigen „Future Office“-Konzepte zweifeln: Nach einer Umfrage von JLL arbeiten 83 Prozent der deutschen Büroangestellten in einem geschlossenen Büro, sei es ein Einzelbüro oder ein Gruppenbüro für bis zu sechs Personen. Weitere 15 Prozent arbeiten in Großraumbüros. Lediglich drei Prozent arbeiten „non-territorial“ – das heißt ohne einen festen Arbeitsplatz, sondern in einem Desksharing- oder einem ähnlichen flexiblen Bürokonzept¹. Das Fraunhofer IAO hat kürzlich festgestellt, dass 40 Prozent der Mitarbeiter in deutschen Büros zum Typus „Silent Worker“ und weitere acht Prozent zu den „Thinkern“ gehören – fast die Hälfte der Bürobeschäftigten, ist also auf Ruhe am Arbeitsplatz angewiesen, um bestmögliche Arbeitsergebnisse zu erzielen.² 

„Trotzdem ist das Thema ‚Flexible Office‘ für Büroimmobilien-Investments sehr relevant“, sagt Stephan Leimbach, Head of Office Leasing Germany bei JLL. „Denn das Bild der Zukunft sieht anders aus, und dieser Trend zeichnet sich bereits sehr deutlich ab.“ Einer Erhebung der von JLL begleiteten Büroumzüge in den vergangenen drei Jahren in Deutschland zufolge haben sich 35 Prozent der Neumieter für offene Bürostrukturen mit einem teilweisen oder vollständigen non-territorialen Konzept entschieden. Klassische geschlossene Bürostrukturen wurden nur in 15 Prozent der Fälle vermittelt. „Es dauert einfach eine Weile, bis sich dieser Trend bei den Neuvermietungen auch signifikant im Bestand bemerkbar macht“, schlussfolgert Leimbach.

Neben der Flexibilität spielt vor allem der Wohlfühlfaktor am Arbeitsplatz – „Wellbeing“ – eine Schlüsselrolle für das Büro der Zukunft. „Dahinter steckt wesentlich mehr als Lounge und Kickertisch“, erklärt JLL-Experte Leimbach. Das Arbeitsumfeld müsse zum Mitarbeitertypus und zur Unternehmensphilosophie passen. „Was brauche ich, um mich wohlzufühlen und produktiv arbeiten zu können?“

Diese Frage ist inzwischen auch bei den Entscheidern in den Unternehmen angekommen. Leimbach hat den Paradigmenwechsel auf die Formel „300-30-3“ gebracht: Ein typisches Unternehmen bezahlt drei Euro Nebenkosten und 30 Euro Kaltmiete pro Monat und Quadratmeter. Die Personalkosten in seinem Büro belaufen sich aber umgerechnet auf 300 Euro pro Quadratmeter. „Wo sitzt jetzt der größere Hebel?“, fragt Leimbach. „Bei der Senkung der Nebenkosten um zehn Prozent oder Steigerung der Produktivität seiner Mitarbeiter um zehn Prozent?“ Allerdings müssen dafür auch die Finanzchefs überzeugt werden, da die Produktivitätssteigerung durch Wohlbefinden der Mitarbeiter schlechter messbar ist als eine Senkung der Warmmiete. Deshalb sollten neben den Finanz- die Personalchefs bei der Auswahl und Gestaltung der Arbeitsumgebung eingebunden werden. Für Leimbach jedenfalls steht fest: Ein Wellbeing-Office fördert die Motivation, reduziert Krankheitstage und führt zu weniger Kündigungen. 

Wellbeing ist aber nur ein Faktor von vielen. Leimbach hat deshalb fünf Tipps für ein zukunftssicheres Büroinvestment aus Investorensicht:

„Die Arbeitswelten werden zunehmend als Teil der Unternehmensstrategie begriffen“, sagt Sebastian Zehrer. Gefragt ist ein variables Bürokonzept, das den Raum und seine Nutzer mit ihren individuellen Ansprüchen situationsgerecht zusammenbringt. „Für Immobilienspezialisten stellt das keine einfache Aufgabe dar, da jeder Nutzer und jedes Unternehmen individuelle Vorstellungen mitbringt“, so Zehrer. Deshalb sei Flexibilität ein unverzichtbares Kriterium – aber bei weitem nicht das einzige. „Hinzu kommen zum Beispiel Standort und Lage, da künftige Generationen ein neues Verständnis von Mobilität haben.“ In der Wealthcap-Themenpapierreihe „Future Office“ erfahren Sie mehr zu den Kriterien für das Büro der Zukunft.