Wohnen ist sehr individuell. Trotzdem gibt es objektive Kriterien, die eine Wohnlage nachhaltig attraktiv und damit auch für Investoren erfolgversprechend machen. Münchens Stadtbaurätin Prof. Dr. Elisabeth Merk, bulwiengesa-Niederlassungsleiterin Dr. Heike Piasecki und Wealthcap Geschäftsführerin Gabriele Volz diskutieren im Rahmen des Wealthcap Business Dialogs die neue Wealthcap Studie „Future Locations – Wohnlagen mit Perspektive“, attraktive Mikrostandorte – und was es mit dem täglich „vollbesetzten Reisebus nach München“ auf sich hat.
Was ist eine attraktive Wohnlage? Das ist die entscheidende Frage, vor der letztlich alle stehen: Wohnungsmieter, Wohnungskäufer, private Vermieter, öffentliche Wohnungsgesellschaften und nicht zuletzt auch institutionelle Investoren. Viele Investoren nehmen in Zeiten niedriger Zinsen und Anleiherenditen den Wohnimmobilienmarkt noch stärker als attraktives Anlageziel ins Visier, da er ihnen zumeist stabile Mietrenditen bei relativ geringem Risiko ermöglicht.
Investoren mit einem langfristigen Anlagehorizont, die ein gut prognostizierbares und nachhaltig rentables Investment präferieren, sollten diese Frage um eine Dimension erweitern: Was wird auch in Zukunft eine attraktive Wohnlage ausmachen? Megatrends verändern die Welt, in der wir leben und wohnen, fundamental. (Mehr dazu im Artikel „Megatrends“)Ein zukunftsfähiger Standort ist der beste Garant dafür, dass ein Wohninvestment auch nach zehn, 15 oder 20 Jahren noch wettbewerbsfähig und damit rentabel ist.
Was macht eine in Gegenwart und Zukunft attraktive Wohnlage aus?
Zunächst einmal die Stadt, in der das Wohnobjekt liegt. Deutschlands Städte könnten unterschiedlicher kaum sein. Viele Investoren orientieren sich an der Unterscheidung zwischen A-, B-, C- und D-Städten – eine Klassifizierung, die ihren Ursprung im Büroimmobiliensektor hat. Doch für das Wohnen ist diese Einteilung der Makrostandorte nur bedingt hilfreich. Größe allein macht keine attraktive Stadt aus. Gemeinsam mit dem Fraunhofer Institut für Arbeitswirtschaft und Organisation IAO hatte Wealthcap im vergangenen Jahr in der Wealthcap Studie „DNA des Erfolges. Stadt der Zukunft 2040“ eine Vielzahl quantitativer Faktoren herausgearbeitet.
Bei Wohnimmobilien hängt die Attraktivität der Lage allerdings nicht allein vom Makrostandort ab: Auch in den begehrtesten Städten gibt es weniger attraktive Wohnlagen. Und umgekehrt lassen sich auch in weniger attraktiven Städten sehr gute Wohngegenden finden. Die Attraktivität eines Wohnstandortes hängt also sowohl von Makro- als auch von Mikrokriterien ab. „Welche das sind, ist pauschal nicht einfach zu beantworten“, sagt Wealthcap Geschäftsführerin Gabriele Volz. „Wohnen ist sehr individuell. Die Anforderungen der Menschen variieren je nach Lebensmodell, Alter und Vorlieben.“ Gleichwohl ist sie überzeugt, „dass übergreifende Kriterien existieren, die eine Wohnlage nachhaltig attraktiv und erfolgreich für ein Investment machen.“
Keine Studie kann die genaue Prüfung jedes einzelnen Investments ersetzen. Aber sie kann als Orientierungshilfe in unsere Investmententscheidungen einfließen.
In der aktuellen Studie „Future Locations: Wohnlagen mit Perspektive“ hat Wealthcap gemeinsam mit einem Expertenteam des Immobilienspezialisten bulwiengesa zukunftsstarke Standorte und Mikrolagen mit besonderer Zukunftsperspektive unter die Lupe genommen. „Was unsere Untersuchung einzigartig macht, ist das eigens entwickelte Wealthcap Scoring“, erläutert Gabriele Volz. „Es berücksichtigt nicht nur die Makrokriterien, welche die Zukunftsfähigkeit einer gesamten Stadt eruieren. Erstmals kombinieren wir diese Erkenntnisse mit Mikrokriterien, die sich auf einen einzelnen Standort, ein in sich geschlossenes Stadtviertel oder Quartier beziehen.“ An dieses Scoring anknüpfend stellt die Studie fünf aussagekräftige und teils überraschende Thesen auf, untermauert diese mit konkreten Praxisbeispielen aus deutschen Städten – und leitet daraus Schlussfolgerungen aus Investorenperspektive ab.
Bei der Auswahl der relevanten Kriterien wurden explizit auch Faktoren berücksichtigt, die eine Prognose für die zukünftige Entwicklung des Standortes erlauben, beispielsweise das Einwohnerwachstum oder die Entwicklung von Neubauprojekten.
Makro- und Mikrokriterien sind für eine Prognose für die zukünftige Entwicklung des Standortes von Relevanz.
Woran erkennt man Wohnlagen mit Perspektive – zum Beispiel in München?
Wie attraktiv eine Wohnlage ist, hängt wesentlich von der jeweiligen Zielgruppe ab. Das lässt sich an einem konkreten Beispiel gut nachverfolgen. Bei einer stark wachsenden Stadt wie München lohnt es sich genau hinzuschauen, welche Gruppen so zahlreich in die bayerische Landeshauptstadt und auf den Mietwohnungsmarkt dort strömen. „Statistisch betrachtet fährt Tag für Tag ein vollbesetzter Reisebus nach München hinein und leer wieder heraus“, berichtet Dr. Heike Piasecki, Niederlassungsleiterin von bulwiengesa und Mitautorin der Studie. „Jeden Tag wächst die Stadt durchschnittlich um etwa 50 Einwohner, die dort 32 Haushalte gründen. Es werden allerdings nur 17 neue Wohnungen geschaffen.“ Dieser Bevölkerungszuwachs sei hauptsächlich ökonomisch beziehungsweise durch den Arbeitsmarkt getrieben – ein Trend, der aufgrund der wirtschaftlichen Stärke der Region anhalten werde. „Auffällig häufig sitzen in diesem Reisebus deshalb männliche Singles im Alter von 30 bis 40 Jahren – und gründen zunächst Single-Haushalte.“
Wie und wo wohnen wir in Zukunft? Welche Mikro- und Makrolagen werden sich als zukunftsfähig erweisen? Welche Kriterien sind dafür ausschlaggebend? Und was bedeutet dies für Investoren? In der neuen Studie „Future Locations – Wohnlagen mit Perspektive“ haben Wealthcap und bulwiengesa genau hingeschaut.
DownloadProf. Dr. Elisabeth Merk, seit 2007 Stadtbaurätin Münchens, weiß, was diese Neuankömmlinge bei der Wohnungssuche in erster Linie brauchen: „Gute Nachbarschaften.“ Nur 14 Prozent der Münchener Haushalte seien „klassische Mama-Papa-Kind-Haushalte“, sagt Prof. Dr. Elisabeth Merk – mehr als die Hälfte jedoch Single-Haushalte. Von diesen werden eher kleinere bis mittelgroße Wohnungen in urbanen Stadtquartieren bevorzugt, mit guter ÖPNV-Anbindung sowie kurzen, idealerweise fußläufigen Wegen zu Nahversorgungs- und Gastronomieangeboten, Grün- und Erholungsflächen und zu allen weiteren Einrichtungen, die es jungen berufstätigen Singles erlauben, ihren Alltag bestmöglich zu organisieren. Da viele dieser Zugereisten auf ein eigenes Auto verzichten, ist eine gute Erreichbarkeit von Einrichtungen zur Befriedigung der Grundbedürfnisse elementar. „Ein zentrales Ergebnis der Wealthcap Studie lautet: Grundbedürfnisse zuerst!“, bestätigt Dr. Heike Piasecki von bulwiengesa. „Einen Mikrostandort muss man sich erlaufen, um ihn zu begreifen.“
„Übrigens muss es sich dabei nicht unbedingt um die In-Viertel der großen Metropolen handeln“, ergänzt Gabriele Volz. Im Gegenteil: Nachhaltig attraktive Wohnlagen müssten auch erschwinglich sein. Bei Szenevierteln dagegen bestehe häufig die Gefahr, dass sie sich nur vorübergehend großer Beliebtheit erfreuten. Gentrifizierung kann die Vielfalt eines Stadtteils zerstören und ihn langfristig für Investoren und Anwohner unattraktiver machen – auch das ist ein Ergebnis der aktuellen Untersuchung.
Wohnlagen, die den neun Mikrokriterien am besten entsprechen, finden sich in erster Linie in den bereits entwickelten, zentrumsnahen Stadtteilen. Zudem sei es dort auch am effizientesten, attraktive neue Wohnflächen zu schaffen, denn die Verkehrs- oder soziale Infrastruktur müsse nicht völlig neu geschaffen werden, sagt Prof. Dr. Elisabeth Merk. „Die wenigsten neuen Flächen entstehen ex novo. Das allermeiste entsteht im Bestand, hauptsächlich durch Nachverdichtung in bereits bestehenden Strukturen.“ Allerdings ist das starke Wachstum von Stadt und Region ganz ohne Neubauprojekte in der Peripherie nicht zu stemmen. Und dafür ist eine enge Zusammenarbeit mit den Landkreisen und Gemeinden in der Metropolregion unverzichtbar. „Nachdem über viele Jahre vor allem die Entwicklung von Büroflächen im Fokus privater Investoren stand, ist das Interesse am Wohnungsbau heute sehr groß“, beobachtet Prof. Dr. Elisabeth Merk. „Eine Stadt ist beständig im Wandel, und eine kluge Stadtentwicklung erfolgt in gewisser Weise antizyklisch.“ Das bedeutet, dass die Stadtplanung auch jene Flächennutzungen berücksichtigen müsse, die gerade nicht im Mittelpunkt des Interesses privater Investoren liegen.
Statistisch betrachtet fährt Tag für Tag ein vollbesetzter Reisebus nach München hinein und leer wieder heraus. Darin sitzen auffällig häufig männliche Singles im Alter von 30 bis 40 Jahren.
Nachhaltig erfolgreiche Investments in Wohnimmobilien berücksichtigen Trends und langfristige Entwicklungen auf Makro-, Mikro- und Objektebene. Gerade bei Wohnimmobilien spielt die Betrachtung der Mikrolage eine entscheidende Rolle. Grundsätzlich sind bei der Standortwahl die Makrofaktoren zwar entscheidender als die Mikrofaktoren. Doch wie die aktuelle Wealthcap Studie zeigt, lassen sich auch in Städten mit etwas schwächerer Makrolagen-Qualität sehr attraktive Mikro-Wohnlagen identifizieren. Die Größe einer Stadt ist dabei erst recht unerheblich: Es gibt durchaus D-Städte mit besseren Scorings als so manche A-Stadt.
Nachdem über viele Jahre vor allem die Entwicklung von Büroflächen im Fokus privater Investoren stand, ist das Interesse am Wohnungsbau heute sehr groß.
Da viele Investoren attraktive Lagen an D-Standorten nicht im Fokus haben, sind hier oftmals vergleichsweise moderate Preise und entsprechend etwas höhere Mietrenditen zu erzielen. Um die Zukunftsfähigkeit dieser Standorte richtig beurteilen zu können, sind jedoch ein hohes Maß an Trendexpertise und lokaler Marktkenntnis notwendig.
- In Kooperation mit dem Partner Domicil Real Estate Group hat Wealthcap erstmals einen Spezialfonds mit dem Fokus auf Wohnimmobilien-Investments aufgelegt.
- Der Fonds setzt auf Wohnimmobilien in Mikrolagen mit robuster Bevölkerungsprognose, günstiger Entwicklungsperspektive und einer guten Infrastrukturanbindung.
Wohnen ist sehr individuell. Dennoch sind wir überzeugt, dass übergreifende Kriterien existieren, die eine Wohnlage nachhaltig attraktiv und erfolgreich für ein Investment machen.
