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WealthCap Expertise
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Alternative Investments mit aktiver Wertsteigerung als Anlagestrategie erfüllen viele Wünsche auf einmal. Lesen Sie, weshalb Portfoliofonds dabei der ideale Weg für Investoren sind.

Marktumfeld, Verhaltensvariablen und Vermietungsmarkt für Büroimmobilien schneiden weiter sehr positiv ab. Was das für den Investmentmarkt bedeutet, lesen Sie im 3. Marktüberblick Büroimmobilien von Wealthcap - nun im neuen Look.

Das ZIA-Frühjahrsgutachten bestätigt: Die starke Nachfrage nach Immobilien hält an. Lesen Sie, warum es einen Mix aus Wohnen und Büros braucht.

Institutionelle Anleger sehen die Investitionsmärkte am Scheitelpunkt und die aktuellen Bewertungen oberhalb des langfristigen Durchschnitts. Welche neuen Erkenntnisse es noch im 2. Wealthcap Zielfondsinvestments Überblick zum weltweiten Private-Capital-Markt gibt, lesen Sie hier.

Wealthcap blickt auf ein erfolgreiches Jahr zurück und hat sich für die Zukunft aufgestellt. Doch was erwartet Investoren 2019?

Bei der aktiven Wertsteigerung von Immobilien sind viele Kompetenzen gefragt. Asset Manager haben zahlreiche Gestaltungsmöglichkeiten. Im Erfolgsfall winken institutionellen Anlegern attraktive Renditen.

Private-Equity-Investments haben sich als echte Alternative zu börsengehandelten Equity-Investments erwiesen. Erfahren Sie, warum sich Zielfondsstrategien am besten eignen.

Private Equity hat sich bei institutionellen Investoren als feste Größe etabliert. Dr. Meyer-Schönherr von PAI Partners gewährt Einblick in die Erfolgsfaktoren für Private Equity Investment-Strategien.

Mit welchen Strategien lassen sich attraktive Renditen bei Immobilien-Investments erzielen? BlackRock setzt mit seinen Zielfonds auf aktive Wertsteigerung. Im Interview erklärt Thomas Müller, Managing Director bei BlackRock, warum.

Was macht eine langfristig attraktive Wohnlage aus? Die Frage beschäftigt Mieter genauso wie Investoren. Eine neue Studie von Wealthcap und bulwiengesa gibt Antworten.

Mit aktiven Wertsteigerungsstrategien halten Investoren das Heft selbst in der Hand. Erfahren Sie, welche Assetklassen dabei das größte Potenzial versprechen.

Institutionelle Investoren kommen an alternativen Investments nicht mehr vorbei. Was verbirgt sich dahinter? Wohin geht der Trend? BAI-Geschäftsführer Frank Dornseifer im Interview.

Megatrends sind die Tiefenströmungen des gesellschaftlichen Wandels. Sie verändern unser Leben und Wohnen. Lesen Sie, wie Immobilieninvestoren Megatrends als Chancen nutzen.

Um die Bedürfnisse institutioneller Investoren noch konkreter zu adressieren, hat der Real Asset und Investment Manager Wealthcap seine Strategie erweitert. Lesen Sie hier wie.

Marktumfeld, Verhaltensvariablen und Vermietungsmarkt für Büroimmobilien schneiden weiter sehr positiv ab. Welche weiteren Details sich aus der regelmäßigen Analyse des deutschen Büroimmobilienmarktes ergeben und was das für den Investmentmarkt bedeutet, lesen Sie im 2. Büroimmobilienindikator von Wealthcap.

Das Zinstief hat das Depot-A-Geschäft von Banken und Sparkassen im Griff. Strukturierte Real Assets wie Immobilienfonds können eine Lösung sein, wie Wealthcap an einem aktuellen Beispiel zeigt.

Die Aussichten des verwalteten Vermögens belegen die zunehmende Nachfrage nach alternativen Anlageklassen. Das Gesamtangebot an institutionellen Zielfonds wächst stetig, bei den Teilmärkten Private Equity und Immobilien ist es begrenzt. Lesen Sie mehr im Zielfondsinvestment Überblick von Wealthcap.

Die Zeiten, in denen institutionelle Investoren mit Staatsanleihen auskamen, sind dauerhaft vorbei. Lesen Sie, was das für die Anlagestrategie von institutionellen Investoren wie der Apothekerversorgung Schleswig-Holstein bedeutet.

Der Angebotsengpass im Büromarkt führt zu erhöhter Risikobereitschaft und zum Ausweichen einiger Investoren auf Märkte abseits der Top 7. Wie sich der Büroimmobilienmarkt 2017 verändert hat, erfahren Sie im Büroimmobilienindikator von Wealthcap.

Innovationen nehmen eine besondere Rolle ein, wenn es um Zukunftspotenziale von Städten geht. Warum das so ist und was das für Immobilieninvestoren bedeutet, lesen Sie hier.

Deutsche Immobilien sind und bleiben beliebt. Ändert sich durch die schrumpfenden Renditen etwas daran? Die 6. Trendstudie Immobilien Deutschland von Wealthcap zeigt ein interessantes Meinungsbild – erstmals auch zu Zielfondslösungen.

Im Jahr 2040 kommen neue Kategorien von Stadtmenschen hinzu. Die DNA von fünf Typologien wurde im Rahmen einer Wealthcap Studie von Experten gezeichnet. Lesen Sie, wer am stärksten profitiert und wer am Ende abgehängt wird.

Die perfekte Stadt wird es nie geben. Aber vieles, was heute noch Utopie ist, wird schon bald Wirklichkeit. Kein Lärm, keine Umweltverschmutzung und keine Staus. All das wird in der perfekt vernetzten Stadt der Zukunft möglich. So entsteht Freiraum für die Menschen, um sich mehr auszuleben und vielfältiger zu entwickeln.

Wie aus der Kooperation eines visionären Unternehmers, eines erfahrenen Projektentwicklers und eines Investors mit Trendexpertise eine wirklich zukunftsweisende Firmenzentrale entsteht.

Donald Trump – für viele überraschender Wahlsieger. Was sein Erfolgsrezept war und wer davon profitiert – das erläutert Prof. Dr. Albert Winkler von der Frankfurt School im Interview. Lesen Sie zudem unsere 4 Thesen zu Immobilienmärkten in den USA.

Wie das Leben 2040 aussehen wird und warum Städte weniger technische Neuerungen umsetzen, als sie könnten. Was bedeutet das für die Immobilienbranche? Eine spannende Expertendiskussion bei der Veröffentlichung der neuen Wealthcap Studie zur DNA des Erfolges urbaner Zentren.

Das Wegbrechen einer wichtigen Industrie oder eine Umweltkatastrophe können zu einer existenziellen Bedrohung für eine Stadt werden. Warum für Immobilieninvestoren die Krisenfestigkeit eines Standorts auch sonst immer wichtiger wird.

Gewerbeimmobilien in München sind extrem teuer. Wer höhere Renditen sucht, kann zum Beispiel in Augsburg, Rosenheim oder Landshut fündig werden.

Wohnen, Arbeiten und Mobilität verändern sich rasant – wie die Welt zukünftig 
aussehen wird und worauf sich Immobilieninvestoren einstellen müssen.

Institutionelle Immobilieninvestoren benötigen heute mehr Trendexpertise denn je. Die neue Wealthcap Studie liefert alle Informationen für die kommenden 20 Jahre.

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Mit aktiven Wertsteigerungsstrategien halten Investoren das Heft selbst in der Hand. Erfahren Sie, welche Assetklassen dabei das größte Potenzial versprechen.

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Member of Unicredit

Auf dem Finanzmarkt herrscht Anlagedruck, Zinsen und Renditen liegen auf Tiefständen. Alternative Investments wie Immobilien und Private Equity können mit aktiven Wertsteigerungsmaßnahmen einen Ausweg bieten. Zielfonds führender Anbieter ermöglichen ein Investment bei gleichzeitig noch breiterer Diversifikation.

Alternative Investments gewinnen zunehmend an Bedeutung für institutionelle Portfolios. Doch auch hier herrschen Unsicherheiten. Hohe Bewertungen und die daraus resultierenden Preise sind nach Ansicht der Investoren die größten Herausforderungen. Mehr als die Hälfte glaubt, dass der Markt der Alternative Investments seinen Scheitelpunkt erreicht hat. Aber Anleger reagieren nicht mit einer Reallokation, sondern senken ihre Renditeansprüche. Über das gesamte Spektrum an Alternativen Investments sind die Renditeerwartungen gegenüber 2015 deutlich gesunken¹.

Durchschnittliche Renditeerwartung von Investoren (2015 vs. 2018)

Quelle: Preqin, Preqin Investor Update: Alternative Assets H2-2018,20.08.2018; die Befragung wurde im Juni 2018 bei 530 institutionellen Investoren weltweit durchgeführt

Trotzdem gibt es gewisse Renditevorgaben, die institutionelle Investoren erfüllen müssen. Eine Option sind Wertsteigerungsstrategien. Insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen und Renditen können diese Managementansätze einen entscheidenden Beitrag zur Rentabilität und damit zum Investitionserfolg einer Kapitalanlage leisten. Für diverse Anlageklassen können aktive Wertsteigerungsstrategien einen sehr effektiven Hebel zur Renditesteigerung darstellen. „Dabei bieten vor allem Investitionen in Value-Add-Immobilien und Private-Equity- Investitionen dem Asset Manager ein breites Spektrum an Optionen, bei adäquaten Risiken die Wertentwicklung aktiv zu beeinflussen und zu steigern“, erläutert Stefan Echter, Leiter Fonds- und Asset Management Alternative Investments bei Wealthcap.

Die höheren Renditechancen dieser Strategien gehen einher mit höheren Risiken. Gefragt sind intensives Management und hohe Expertise. Grundsätzlich bieten sich verschiedene Ansätze an. Lesen Sie in unseren Beiträgen zu Wertsteigerungsstrategien für Immobilien sowie Wertsteigerung für Private Equity, wie unterschiedliche Ansätze eingesetzt werden können und wie dies in konkreten Investment-Beispielen durchgeführt wurde.


Portfoliofonds verbinden Spezialwissen mit Diversifikation

Direktinvestments können einen hohen Aufwand und ein schwer kalkulierbares Risiko darstellen. Dagegen versprechen spezialisierte Fonds zwar Wertsteigerungsansätze mit besseren Erfolgsaussichten, dafür jedoch nur geringe Diversifikationsvorteile. Bei einer Portfoliofondsstrategie profitieren Investoren sowohl von der Kompetenz und Expertise professioneller Zielfondsmanager als auch von der Diversifikation auf mehrere Anlageobjekte.

Asset und Investmentmanager bündeln in Portfoliofonds mehrere Zielfonds von einer oder mehreren Anlageklassen. Auf Zielfondsebene entwickeln die Zielfondsmanager aktiv Immobilien beziehungsweise Unternehmen weiter, um einen Renditevorteil zu erwirtschaften und gleichzeitig Risiken zu senken. Mittlerweile streut die Hälfte der Investoren im Alternative-Investments-Markt ihre Vermögensanlagen über drei oder mehr Anlageklassen. 2015 waren es noch 40 Prozent. Die Möglichkeit zur Diversifikation wird demnach stärker gewichtet als eine hohe Rendite.

Breite Streuung auf der Zeitschiene ermöglicht planbare Cashflows

Eine auf Portfoliofonds mit Zielfonds beruhende Anlagestrategie unterstützt die breite Streuung. Denn institutionelle Zielfonds weisen bereits eine Diversifikation in sich auf. Die Kombination mehrerer Zielfonds mit unterschiedlichen Schwerpunkten ermöglicht eine mehrdimensionale Streuung auf unterschiedliche Märkte, Regionen, Geschäftsmodelle und Laufzeiten. Das optimiert das Risiko-Rendite-Profil zusätzlich. Kritisch ist der Zeitfaktor. Unternehmen werfen Gewinnausschüttungen und Immobilien Mieterträge ab. Bei Anlagestrategien, die auf aktiven Wertsteigerungsmaßnahmen beruhen, sind diese Erträge nicht regelmäßig und in der Höhe schwer planbar. In der ersten Phase des Investments werden oftmals noch keine oder nur geringe Erträge erzielt, während gleichzeitig weitere Investitionen erforderlich sind, um die Wertsteigerungsstrategie zu realisieren. Bei der Ertragskurve ist deshalb von einem „Hockey-Stick“ oder einer „J-Kurve“ die Rede.

Funktionsweise und Erfolgsfaktoren eines Zielfonds

Quelle: Wealthcap eigne Darstellung.

Es empfiehlt sich eine langfristige Investitionsstrategie mit breiter Streuung auf der Zeitschiene. Denn so kann über mehrere Jahre in regelmäßigen Abständen sowohl eine Investition als auch eine Veräußerung und damit eine Realisierung der entstandenen Wertsteigerung erfolgen. Gerade für institutionelle Investoren bieten sich deshalb strategische Zielfondsstrategien an, die mittels Portfoliofonds über mehrere Jahre eine regelmäßige Investition und damit verstetigte Kapitalflüsse sicherstellen.  

Neben den Vorteilen bei der Kapitalbindung kann bewusste zeitliche Streuung durch Investitionen über mehrere Jahre auch das Rendite-Risiko-Profil verbessern. Eine Analyse von Wealthcap ergibt sowohl bei Immobilien als auch bei Private Equity eine signifikante Verbesserung des Rendite-Risiko-Profils.  

Ein vermeintlicher Nachteil von Portfoliofonds sind die doppelten Kostenstrukturen. Das Fondsmanagement muss auf zwei Ebenen finanziert werden – sowohl beim investierenden Dachfonds als auch bei den Zielfonds. Allerdings relativiert sich bei näherer Betrachtung dieser Kostennachteil – zumal, wenn in Wertsteigerungsstrategien investiert wird. Denn für Investoren wäre es ein höherer Aufwand, die erforderlichen Management-Kapazitäten und die notwendige Kompetenz selbst aufzubauen. Zielfondsmanager ab einer bestimmten Größe profitieren von Skaleneffekten, die sie in Form niedriger Kosten an die Investoren weitergeben.

Checkliste
Checkliste für die Zusammenstellung eines Zielfondsportfolios

Zahlreiche Fragen sollten bei der Zusammenstellung eines Zielfondsportfolios und der Auswahl institutioneller Zielfonds beantwortet werden. Darunter folgende:

  • Passt der Zielfonds zu den eigenen strategischen Investitionszielen?
  • Ist die geplante Diversifikationsbreite (Anzahl geplanter Investments sowie geplante Branchen- und Länderstreuung) des Zielfonds ausreichend?
  • Werden bei Investitionen ethische und ökologische Aspekte berücksichtigt?
  • Welches Ergebnis liefern die rechtliche und steuerliche Begutachtung sowie die wirtschaftliche Überprüfung?
  • Die Leistungsbilanz des Zielfondsmanagements ist ein deutlicher Indikator für Kompetenz und Expertise: Wie häufig und wie erfolgreich hat das Management bereits in Vorgängerfonds Wertsteigerungsstrategien umgesetzt?
  • Überzeugt das Zielfondsmanagement bei einem Treffen oder in dem Investment vorangehenden Interviews durch Professionalität und nachweisbare Erfahrung?
  • Über welche Erfahrungen verfügt das Investitionsteam und ist es über die letzten Jahre stabil und weist keine große personelle Veränderung auf?
  • Investieren die Zielfondsmanager auch persönlich substanziell in die eigenen Fonds?
  • Wie sind die Anreizprogramme für das Management ausgestaltet?
Erfolgsfaktoren bei Wertsteigerungskonzepten sind die analytische Prüfung der Zielfondsmanager vor Investition und die konsequente Umsetzung einer diversifizierenden Investmentstrategie
Julian Schnurrer, Leiter Produktmanagement
Julian Schnurrer Leiter Produktmanagement

Gleichzeitig werden einige Unternehmen und Geschäftsmodelle von Trends wie der Digitalisierung profitieren – andere dagegen werden sich nicht durchsetzen können. Bei der Suche nach renditestarken Investitionsstrategien mit adäquatem Risiko steht vor allem eine Frage im Mittelpunkt: „Wo wird Kapital in Zukunft benötigt?“ Eine Wertsteigerungsstrategie kann nur dann erfolgreich funktionieren, wenn das Kapital in zukunftsfähige Vermögensanlagen investiert wird. Dadurch steigen auch die Kompetenzanforderungen und der Management-Aufwand.  

Im Verhältnis zu vielen klassischen Anlagestrategien weisen institutionelle Zielfonds relativ hohe Renditechancen auf. Die steigende Nachfrage nach Anlagemöglichkeiten bringt jedoch auch einen Anstieg an investierbarem Kapital und einen verstärkten Wettbewerb um Investitionsobjekte mit sich. Die daraus resultierenden höheren Bewertungen und Kaufpreise wiederum machen es schwieriger, gute Investitionsmöglichkeiten zu finden und Wertsteigerungen zu generieren. Die genaue Analyse der Zusammenstellung eines Zielfondsportfolios und der Auswahl der institutionellen Zielfonds ist unumgänglich. Durch die große Nachfrage nach institutionellen Zielfonds ist es erschwert, den Zugang zu den besten Anbietern sicherzustellen. Ein dichtes Netzwerk an kompetenten Zielfondspartnern ist hilfreich.

Fazit:

  • In Zeiten niedriger Zinsen und gesellschaftlicher Umbrüche, die sich in den Megatrends äußern, sind institutionelle Investoren zum Umdenken gezwungen.
  • Wertsteigerungsstrategien können für institutionelle Investoren eine Anlagemöglichkeit mit einem attraktiven Rendite-Risiko-Verhältnis darstellen.
  • Sie erfordern aber ein hohes Maß an Expertise und Management-Kompetenzen. Portfoliofonds sind ein attraktiver Weg, um bei geringem Aufwand und mit überschaubaren Investitionssummen Zugang zur bestmöglichen Spezialisten-Kompetenz zu erhalten. Skaleneffekte relativieren bei Portfoliofonds den Kostennachteil.
  • Eine mehrdimensionale Streuung bei Zielfondsstrategien wirkt risikomindernd.
  • Durch bewusste zeitliche Streuung mit regelmäßigen Investitionen über mehrere Jahre können auf der einen Seite die Kapitalbindung verstetigt werden und auf der anderen Seite die Renditepotenziale bei sinkendem Risiko gesteigert.
WEALTHCAP THEMENPAPIER Investorenperspektive Wertsteigerungsstrategien - eine Investition mit Zukunft

Erfahren Sie im 4. Wealthcap Themenpapier aus der Themenreihe Wertsteigerungsstrategien unter anderem, weshalb Portfoliofonds dabei der ideale Weg für Investoren sind.

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Quellen

  1. 1Preqin, Preqin Investor Update: Alternative Assets H2-2018,20.08.2018; die Befragung wurde im Juni 2018 bei 530 institutionellen Investoren weltweit durchgeführt
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