Die Champions League für Investoren?

Alternative Investments gewinnen zunehmend an Bedeutung für institutionelle Portfolios. Doch auch hier herrschen Unsicherheiten. Hohe Bewertungen und die daraus resultierenden Preise sind nach Ansicht der Investoren die größten Herausforderungen. Mehr als die Hälfte glaubt, dass der Markt der Alternative Investments seinen Scheitelpunkt erreicht hat. Aber Anleger reagieren nicht mit einer Reallokation, sondern senken ihre Renditeansprüche. Über das gesamte Spektrum an Alternativen Investments sind die Renditeerwartungen gegenüber 2015 deutlich gesunken¹.

Trotzdem gibt es gewisse Renditevorgaben, die institutionelle Investoren erfüllen müssen. Eine Option sind Wertsteigerungsstrategien. Insbesondere in Zeiten niedriger Zinsen und Renditen können diese Managementansätze einen entscheidenden Beitrag zur Rentabilität und damit zum Investitionserfolg einer Kapitalanlage leisten. Für diverse Anlageklassen können aktive Wertsteigerungsstrategien einen sehr effektiven Hebel zur Renditesteigerung darstellen. „Dabei bieten vor allem Investitionen in Value-Add-Immobilien und Private-Equity- Investitionen dem Asset Manager ein breites Spektrum an Optionen, bei adäquaten Risiken die Wertentwicklung aktiv zu beeinflussen und zu steigern“, erläutert Stefan Echter, Leiter Fonds- und Asset Management Alternative Investments bei Wealthcap.

Die höheren Renditechancen dieser Strategien gehen einher mit höheren Risiken. Gefragt sind intensives Management und hohe Expertise. Grundsätzlich bieten sich verschiedene Ansätze an. Lesen Sie in unseren Beiträgen zu Wertsteigerungsstrategien für Immobilien sowie Wertsteigerung für Private Equity, wie unterschiedliche Ansätze eingesetzt werden können und wie dies in konkreten Investment-Beispielen durchgeführt wurde.

Portfoliofonds verbinden Spezialwissen mit Diversifikation

Direktinvestments können einen hohen Aufwand und ein schwer kalkulierbares Risiko darstellen. Dagegen versprechen spezialisierte Fonds zwar Wertsteigerungsansätze mit besseren Erfolgsaussichten, dafür jedoch nur geringe Diversifikationsvorteile. Bei einer Portfoliofondsstrategie profitieren Investoren sowohl von der Kompetenz und Expertise professioneller Zielfondsmanager als auch von der Diversifikation auf mehrere Anlageobjekte.

Asset und Investmentmanager bündeln in Portfoliofonds mehrere Zielfonds von einer oder mehreren Anlageklassen. Auf Zielfondsebene entwickeln die Zielfondsmanager aktiv Immobilien beziehungsweise Unternehmen weiter, um einen Renditevorteil zu erwirtschaften und gleichzeitig Risiken zu senken. Mittlerweile streut die Hälfte der Investoren im Alternative-Investments-Markt ihre Vermögensanlagen über drei oder mehr Anlageklassen. 2015 waren es noch 40 Prozent. Die Möglichkeit zur Diversifikation wird demnach stärker gewichtet als eine hohe Rendite.

Breite Streuung auf der Zeitschiene ermöglicht planbare Cashflows

Eine auf Portfoliofonds mit Zielfonds beruhende Anlagestrategie unterstützt die breite Streuung. Denn institutionelle Zielfonds weisen bereits eine Diversifikation in sich auf. Die Kombination mehrerer Zielfonds mit unterschiedlichen Schwerpunkten ermöglicht eine mehrdimensionale Streuung auf unterschiedliche Märkte, Regionen, Geschäftsmodelle und Laufzeiten. Das optimiert das Risiko-Rendite-Profil zusätzlich. Kritisch ist der Zeitfaktor. Unternehmen werfen Gewinnausschüttungen und Immobilien Mieterträge ab. Bei Anlagestrategien, die auf aktiven Wertsteigerungsmaßnahmen beruhen, sind diese Erträge nicht regelmäßig und in der Höhe schwer planbar. In der ersten Phase des Investments werden oftmals noch keine oder nur geringe Erträge erzielt, während gleichzeitig weitere Investitionen erforderlich sind, um die Wertsteigerungsstrategie zu realisieren. Bei der Ertragskurve ist deshalb von einem „Hockey-Stick“ oder einer „J-Kurve“ die Rede.

Es empfiehlt sich eine langfristige Investitionsstrategie mit breiter Streuung auf der Zeitschiene. Denn so kann über mehrere Jahre in regelmäßigen Abständen sowohl eine Investition als auch eine Veräußerung und damit eine Realisierung der entstandenen Wertsteigerung erfolgen. Gerade für institutionelle Investoren bieten sich deshalb strategische Zielfondsstrategien an, die mittels Portfoliofonds über mehrere Jahre eine regelmäßige Investition und damit verstetigte Kapitalflüsse sicherstellen.  

Neben den Vorteilen bei der Kapitalbindung kann bewusste zeitliche Streuung durch Investitionen über mehrere Jahre auch das Rendite-Risiko-Profil verbessern. Eine Analyse von Wealthcap ergibt sowohl bei Immobilien als auch bei Private Equity eine signifikante Verbesserung des Rendite-Risiko-Profils.  

Ein vermeintlicher Nachteil von Portfoliofonds sind die doppelten Kostenstrukturen. Das Fondsmanagement muss auf zwei Ebenen finanziert werden – sowohl beim investierenden Dachfonds als auch bei den Zielfonds. Allerdings relativiert sich bei näherer Betrachtung dieser Kostennachteil – zumal, wenn in Wertsteigerungsstrategien investiert wird. Denn für Investoren wäre es ein höherer Aufwand, die erforderlichen Management-Kapazitäten und die notwendige Kompetenz selbst aufzubauen. Zielfondsmanager ab einer bestimmten Größe profitieren von Skaleneffekten, die sie in Form niedriger Kosten an die Investoren weitergeben.

Gleichzeitig werden einige Unternehmen und Geschäftsmodelle von Trends wie der Digitalisierung profitieren – andere dagegen werden sich nicht durchsetzen können. Bei der Suche nach renditestarken Investitionsstrategien mit adäquatem Risiko steht vor allem eine Frage im Mittelpunkt: „Wo wird Kapital in Zukunft benötigt?“ Eine Wertsteigerungsstrategie kann nur dann erfolgreich funktionieren, wenn das Kapital in zukunftsfähige Vermögensanlagen investiert wird. Dadurch steigen auch die Kompetenzanforderungen und der Management-Aufwand.  

Im Verhältnis zu vielen klassischen Anlagestrategien weisen institutionelle Zielfonds relativ hohe Renditechancen auf. Die steigende Nachfrage nach Anlagemöglichkeiten bringt jedoch auch einen Anstieg an investierbarem Kapital und einen verstärkten Wettbewerb um Investitionsobjekte mit sich. Die daraus resultierenden höheren Bewertungen und Kaufpreise wiederum machen es schwieriger, gute Investitionsmöglichkeiten zu finden und Wertsteigerungen zu generieren. Die genaue Analyse der Zusammenstellung eines Zielfondsportfolios und der Auswahl der institutionellen Zielfonds ist unumgänglich. Durch die große Nachfrage nach institutionellen Zielfonds ist es erschwert, den Zugang zu den besten Anbietern sicherzustellen. Ein dichtes Netzwerk an kompetenten Zielfondspartnern ist hilfreich.

Fazit:

• In Zeiten niedriger Zinsen und gesellschaftlicher Umbrüche, die sich in den Megatrends äußern, sind institutionelle Investoren zum Umdenken gezwungen.
• Wertsteigerungsstrategien können für institutionelle Investoren eine Anlagemöglichkeit mit einem attraktiven Rendite-Risiko-Verhältnis darstellen.
• Sie erfordern aber ein hohes Maß an Expertise und Management-Kompetenzen. Portfoliofonds sind ein attraktiver Weg, um bei geringem Aufwand und mit überschaubaren Investitionssummen Zugang zur bestmöglichen Spezialisten-Kompetenz zu erhalten. Skaleneffekte relativieren bei Portfoliofonds den Kostennachteil.
• Eine mehrdimensionale Streuung bei Zielfondsstrategien wirkt risikomindernd.
• Durch bewusste zeitliche Streuung mit regelmäßigen Investitionen über mehrere Jahre können auf der einen Seite die Kapitalbindung verstetigt werden und auf der anderen Seite die Renditepotenziale bei sinkendem Risiko gesteigert.