Blick ins Jahr 2040: Trends von morgen für Immobilieninvestoren

Frau Volz, warum hat sich Wealthcap entschlossen, die Studie „DNA des Erfolges. Stadt der Zukunft 2040. Investorenchance München“ zu erstellen?

Gabriele Volz Wir sind seit dem Jahr 2012 der größte Investor am Münchner Gewerbeimmobilienmarkt. Insgesamt summieren sich unsere Immobilien-Assets in München auf über eine Mrd. Euro. Wer Gewerbeimmobilien in dieser Größenordnung nachhaltig managen und institutionelle Investoren ansprechen will, muss den Immobilienmarkt sehr gut kennen. Dies gilt nicht nur für das aktuelle Marktgeschehen, sondern auch für das künftige, da unsere Strategie grundsätzlich langfristig ausgelegt ist. Gewerbemmobilien, die wir heute erwerben, müssen auch in zehn oder 15 Jahren noch marktfähig sein und nachgefragt werden. Dafür ist sowohl eine hohe strategische Asset Management Kompetenz als auch eine starke Trendexpertise am jeweiligen Standort erforderlich. Daher ist es uns von großer Bedeutung, einen Blick in die fernere Zukunft – bis ins Jahr 2040 – zu werfen.

Ein Blick über 23 Jahre in die Zukunft ist ja alles andere als trivial. Wie sind Sie da vorgegangen?

Gabriele Volz Unsere Studie besteht aus einem quantitativen und einem qualitativen Teil. Für den quantitativen Teil haben wir den Morgenstadt City Index des Fraunhofer Instituts für Arbeit und Organisation herangezogen. Es handelt sich dabei um das umfassendste Modell, um die Zukunftsfähigkeit von Städten zu untersuchen. Mit diesem Analyse-Instrument wurden 30 Zuzugsstädte in Deutschland bewertet.

Im zweiten Teil unserer Studie haben wir mit dem MLI Leadership Institut München ausgewiesene Experten aus den Bereichen Stadtentwicklung, Umwelt, Lebensqualität und Innovation zu den Herausforderungen der Zukunft befragt. Die Aussagen wurden anschließend verglichen. Welche Faktoren stufen alle Experten als wichtig ein? Welche Faktoren nennt nur einer? Auf diese Weise sind sowohl allgemeine als auch individuelle Aussagen zur Stadt 2040 in die Studie eingegangen. Wir als Immobilieninvestor und Strukturierer von Lösungen für institutionelle Investoren konnten dann aus einzelnen Erkenntnissen, Perspektiven für Investoren ableiten. Diese sind als „Investorenchance“ direkt in der Studie gekennzeichnet.

In der Studie wird speziell auf München eingegangen. Was macht München so besonders?

Gabriele Volz Wir haben viel in München investiert und unterstreichen mit der Untersuchung unsere intensive Auseinandersetzung mit unserem Heimatstandort. Die Landeshauptstadt war zentraler Zielmarkt für Immobilieninvestments in unserem Portfolio. Aber München ist nur der Anfang, denn wir investieren grundsätzlich in allen urbanen Zentren in Deutschland. Insofern sehen wir München auch als inspirierendes Best-Practice-Beispiel für andere Metropolen.

Was können institutionelle Investoren aus der Studie noch lernen?

Gabriele VolzDer Wachstumsdruck in allen A-Städten sehr groß. In München besonders, weil hier die Flächenknappheit besonders groß ist. Es gibt keine andere deutsche Metropole, die im Stadtgebiet geringere Flächenpotenziale aufweist als München. Gleichzeitig wird die Stadt in 20 Jahren um fast 20 Prozent wachsen. Im Ergebnis wird die Dynamik in vielen Großstädten stärker in Richtung Umland gehen. Für institutionelle Immobilieninvestoren ergeben sich hieraus große Chancen in der Metropolregion – auch Orte, die weiter entfernt sind. Beispielsweise werden Augsburg oder Landshut von der Stärke Münchens profitieren.

Ist München nicht schon heute viel zu teuer für Immobilieninvestoren?

Gabriele Volz Keine Frage, die Preise in München sind hoch. Die Bürospitzenrendite ist 2016 laut Jones Lang LaSalle¹ auf sage und schreibe 3,3 % Prozent gesunken. Aber Trendexpertise bedeutet für uns auch, die Chancen von morgen zu identifizieren. Für uns ist es entscheidend zu wissen, welche Teile Münchens und des Münchner Umlandes in den kommenden zehn bis 20 Jahren besonders profitieren werden. Ansatzpunkte sind beispielsweise die Nähe zu so genannten intermodalen Knotenpunkten. Das heißt Schnittstellen, an denen von einem Fortbewegungsart auf die andere gewechselt werden kann – beispielsweise vom Auto zum Fahrrad oder zum ÖPNV. Das können neue ÖPNV-Anschlüsse, eine Bike-Sharing- oder eine Car-Sharing-Station aber auch die Ladeinfrastruktur für Elektroautos sein.

Was müssen Sie als Anbieter von institutionellen Immobilienfonds besonders berücksichtigen?

Gabriele Volz Ein wichtiger Trend in den kommenden Jahren wird die Zunahme von gemischt genutzten Immobilien sein. Die funktionale Trennung von Standorten nach Nutzungsarten gehört immer mehr der Vergangenheit an. Die Städte holen die „saubere“ Produktion wieder zurück in die Stadt. Diese gemischt genutzten Immobilien werden zudem kleinteiliger sein als reine Büroimmobilien am Stadtrand. Die Zunahme der so genannten Wissensarbeit verstärkt diesen Trend noch: Die Verbindung von Forschung, Entwicklung und Produktion nimmt weiter zu.

Ein anderer Trend ist, dass das Quartier generell wieder mehr an Bedeutung gewinnt. Da Wohnen und Arbeiten immer mehr verschmelzen, entstehen sogenannte Mischquartiere mit flexibler Nutzung. Diese sind vor allem bei jungen Erwachsenen begehrt.

Eine dritte Entwicklung, die uns als Immobilieninvestor betrifft, ist die Tendenz zu kürzeren Laufzeiten bei Büromietverträgen. Hierauf müssen wir reagieren. Eine flexible Vermietbarkeit, gegebenenfalls eine Umnutzung und eine sichere Drittverwendungsfähigkeit müssen gewährleistet sein. Das ist natürlich mit noch höheren Ansprüchen an das Asset Management verbunden.

Wie wird die Stadt 2040 aussehen?

Gabriele Volz Der Expansionsdruck wird aller Voraussicht nicht nachlassen. Die Entwicklung von Metropolregionen kann ein entscheidender Faktor sein, auf den auch die Stadtentwickler setzen. So könnte die Infrastruktur ausgewogener belastet werden. München wird weiter ein umkämpfter Immobilienmarkt bleiben, gerade in der City. Im gesamten Ballungsraum dürften sich viele Gebiete überproportional gut entwickeln. Das bestätigt nicht nur unsere Studie, sondern auch der aktuelle Zukunftsatlas von Prognos², der die Metropolregion sogar noch vor der Stadt selbst aufführt.

Die Nachfrage nach Immobilien ist weiterhin hoch. Welche Standorte kommen neben München für Investitionen in Gewerbeimmobilien noch in Frage?

Gabriele Volz Eine starke Option sind für uns aktuell Büros in allen deutschen A-Städten, wenn Sie über eine attraktive Lage mit Entwicklungspotenzial verfügen. Mit ausgewählten Immobilien lassen sich hier noch auskömmliche und nachhaltige Renditen erzielen. Unser aktueller Immobilien-Spezialfonds, der Wealthcap Spezial-AIF 5, investiert beispielsweise in ein gut diversifiziertes Portfolio bestehend aus elf Büroimmobilien in den A-Städten Hamburg, Frankfurt am Main, Berlin, Düsseldorf und Köln. Aber natürlich schauen wir auch über den Tellerrand und beobachten weitere zukunftsfeste Standorte. Schaut man auf die Platzierungsliste der 30 Zuzugsstädte in Deutschland, dürften für den ein oder anderen Überraschungen dabei sein. Aber mehr dazu in unserer Studie im September.

Welche Strategie verfolgt Wealthcap bei Immobilienfondsangeboten für institutionelle Investoren?

Gabriele Volz Wir werden weiterhin Investitionslösungen mit größeren Büroimmobilienportfolios anbieten, da unsere Anleger eine Risikodiversifikation über mehrere Objekte innerhalb des Fonds wünschen. Wir sind zudem einer der ganz wenigen Immobilien-Investment-Manager, der Lösungen grundsätzlich mit bereits feststehenden Investitionsobjekten anbieten kann. Dies schafft für Investoren eine solide Entscheidungsgrundlage auf Basis eigener Annahmen und vermeidet das Blindpool-Risiko.

Da wir zumindest mittelfristig keine Entspannung bei den Immobilienpreisen erwarten, können wir uns vorstellen, künftig Portfolios anzubieten, die Objekte unterschiedlicher Risikoklassen enthalten. Eine Strategie könnte sein, einen Core-Satellite-Ansatz zu verfolgen. Dabei werden wir ein Core-Portfolio mit Satelliten-Investments mit höherem Risiko – aber dafür höherer Rendite – ergänzen. Geografisch wird die Metropolregion München auch künftig eine zentrale Rolle spielen.