Aktive Wertsteigerung: Nichts dem Zufall überlassen

Das Niedrigzinsumfeld wird für institutionelle Investoren mit zunehmender Dauer zu einem immer größeren Problem. Mit ihren klassischen Anlagestrategien, die hauptsächlich auf risikoarmen festverzinslichen Wertpapieren wie Staatsanleihen beruhen, können sie kaum mehr die Renditen erzielen, die sie zur Bedienung der Verbindlichkeiten gegenüber ihren Kunden benötigen. Je länger das Zinstief anhält und je mehr ältere Anleihen mit noch vergleichsweise hohen Kupons auslaufen, desto größer wird der Druck, über eine veränderte Anlagestrategie nachzudenken. In diesem Kontext werden Alternative Assets zunehmend alternativlos. (Mehr dazu im Interview)

Was ist unter Alternative Assets zu verstehen?

„Es gibt keine allgemeingültige oder abschließende Definition des Begriffs ‚Alternative Investments‘“, sagt Frank Dornseifer, Geschäftsführer beim Bundesverband Alternative Investments (BAI).  „Die Anlageklassen beziehungsweise -strategien sind zum einen sehr heterogen, zum anderen entwickeln sie sich ständig weiter.“ (Mehr von Frank Dornseifer im Interview) In einer sehr weit gefassten Definition fallen sämtliche Kapitalanlageprodukte außer den ganz traditionellen Assetklassen wie Aktien oder Anleihen darunter. Bedeutende Beispiele sind Immobilien, erneuerbare Energien, Infrastruktur oder Private Equity. „Wir bei Wealthcap verstehen unter Alternative Assets zukunftsstarke Anlagekonzepte, die der besseren Diversifizierung und einer möglichen Optimierung der Rendite-Risiko-Struktur des Portfolios dienen und die traditionellen Anlageklassen wie Aktien- oder Anleihe-Investments ergänzen“, erklärt Stefan Echter, Leiter Fonds- und Asset Management Alternative Investments bei Wealthcap.

„Buy and Hold“ oder eine aktive Strategie zur Wertsteigerung?

Bei jeder Kapitalanlage setzt sich die Gesamtrendite (Total Return) aus zwei Komponenten zusammen: dem regelmäßigen Zahlungsstrom und der Wertentwicklung. Bei der Wertentwicklung gilt es wiederum zu unterscheiden, ob eine allgemeine, passive Wertentwicklung durch die Marktbewegungen beabsichtigt ist oder eine aktive Strategie zur Wertsteigerung. Diese drei Renditekomponenten schließen sich nicht aus, sondern können sich bei vielen Anlageklassen sogar ergänzen und stehen bisweilen in wechselseitiger Beziehung zueinander. Allerdings setzt jedes Anlageprodukt und jede Strategie die Prioritäten etwas anders.

Dieses Prinzip lässt sich an drei Beispielen gut verdeutlichen:

1. Gold:
   Wer in Gold investiert, zielt ausschließlich auf die Preisentwicklung am Markt ab. Gold erwirtschaftet keinen regelmäßigen Zahlungsstrom (Cashflow). Und es besteht für Investoren auch keine Möglichkeit, den Wert des Edelmetalls durch aktives Asset Management zu beeinflussen.

2. Anleihen:
   Bei einem Investment in Anleihen hingegen steht für die meisten Investoren der regelmäßige Zahlungsstrom im Mittelpunkt. Die Schwankungen an den Anleihemärkten sind in der Regel nicht so groß, dass Marktentwicklungen hierbei eine aussichtsreiche Anlagestrategie darstellen. Im Gegenteil: In Krisenzeiten werden die Anleihemärkte oftmals als sichere Häfen angesteuert. Aktive Wertsteigerungsstrategien sind ebenfalls nicht möglich.

3. Aktien:
   Aktien-Investments setzen auf eine Kombination aus Marktentwicklung und Dividenden im Sinne eines regelmäßigen Zahlungsstroms. Die jeweilige Gewichtung hängt vom einzelnen Aktientitel ab. Durch gezielte Aktienauswahl und geschicktes Management lässt sich mit einem Aktienportfolio zwar auch aktiv eine Outperformance gegenüber der Marktentwicklung erzielen. Um allerdings den Wert einer Aktie beziehungsweise des dahinterstehenden Unternehmens aktiv zu beeinflussen, müsste der Anleger schon einen Kontrollanteil erwerben – was in der Regel nur sehr großen oder strategischen Investoren vorbehalten ist.

Auch bei Investitionen in Alternative Assets spielen diese drei Renditekomponenten eine unterschiedlich große Rolle. Bei Immobilieninvestments können der langfristige Kapitalerhalt und ein regelmäßiger Zahlungsstrom etwa durch Mieteinnahmen im Vordergrund stehen. Investitionen in Infrastruktur oder Erneuerbare-Energie-Anlagen hingegen müssen im Zeitverlauf abgeschrieben werden – verlieren also regelmäßig an Wert, statt eine positive Wertentwicklung zu generieren. Hier steht für den Investor daher ausschließlich der regelmäßige Zahlungsstrom im Mittelpunkt. Andere Alternative Investments wie die exotischen Anlageobjekte Kunst, Wein und Oldtimer erwirtschaften keinen Zahlungsstrom, ihr Wert kann auch nicht durch aktive Maßnahmen beeinflusst werden. Solche Investments werden vom Anleger erworben und in Erwartung einer positiven Marktentwicklung über Jahre oder Jahrzehnte hinweg sachgerecht gelagert. Angesichts des Niedrigzinsumfeldes und der relativ hohen Bewertungen für die meisten Kapitalanlagen sind diese reinen „Buy and Hold“-Ansätze allerdings keine Garantie mehr für eine positive oder gar auskömmliche Rendite.

Aktive Wertsteigerung ist das Gebot der Stunde

Vor diesem Hintergrund weisen aktive Wertsteigerungsstrategien oftmals ein attraktiveres Rendite-Risiko-Profil auf. „Dabei bieten vor allem Value-Add-Immobilien und Private-Equity-Buyout-Investitionen dem Asset Manager ein breites Spektrum an Optionen, die Wertentwicklung aktiv durch bewusst eingeleitete Maßnahmen zu beeinflussen und bestmöglich zu steigern“, erläutert Stefan Echter von Wealthcap.

Sowohl bei Value-Add-Immobilien als auch bei Private-Equity-Buyouts werden die Objekte – also die Immobilien beziehungsweise die Unternehmen – durch aktive Wertsteigerungsmaßnahmen gezielt weiterentwickelt, um sie anschließend zu einem höheren Preis wieder zu verkaufen. Kern der Strategien ist dabei in der Regel, die regelmäßigen Cashflow-Erträge – bei Immobilien die Mieteinnahmen und bei Private Equity die Unternehmensgewinne – zu erhöhen und damit den Wert des Objekts, definiert als Vielfaches seiner Jahresrendite, zu erhöhen.

Eine Herausforderung bei aktiven Wertsteigerungsstrategien liegt in der Beherrschung von Risiken, die über allgemeine Marktrisiken hinausgehen. Die Weiterentwicklung eines Unternehmens kann im Einzelfall ebenso scheitern wie die Repositionierung einer Immobilie. Aktive Wertsteigerungsstrategien erfordern daher hohe Sachkompetenz, operatives Geschick und ein umsetzungsstarkes Management. 

In Zeiten des Wandels müssen sich langfristig orientierte Kapitalanleger zudem die Frage stellen, welche Anlageziele und -strategien zukunftsfähig und damit nachhaltig wettbewerbsfähig sind. Megatrends verändern die Art und Weise unseres Zusammenlebens – und das in immer größerem Tempo. Digitalisierung, Urbanisierung, demografischer Wandel: Wie müssen Immobilien beschaffen sein, um auch in zehn oder 20 Jahren eine hohe Vermietbarkeit zu garantieren? Welche Unternehmens-Geschäftsmodelle sind am besten auf diesen Wandel eingestellt – und stellen für Private-Equity-Investoren daher besonders lohnende Anlageziele dar? Zukunftsfähigkeit ist eine Voraussetzung für eine langfristig effiziente Kapitalallokation – sowohl bei Immobilien als auch bei Private Equity. 

Intensives Marktresearch sowie fundiertes Trendscouting benötigt die Kompetenz von Spezialisten in den jeweiligen Teilmärkten. Durch Zielfondsstrategien können Investoren bestmöglich profitieren. Neben Trendexpertise bieten Zielfondsstrategien eine breitere Streuung des Investments und damit bessere Möglichkeiten der Risikodiversifizierung als bei direkten Einzelinvestments. Dies stellt angesichts des höheren individuellen Risikos, das Investments mit Wertsteigerungsstrategien immanent ist, einen nicht zu unterschätzenden Sicherheitsfaktor dar. Die sorgfältige Auswahl eines kompetenten Zielfondsmanagers ist daher ein wesentlicher Erfolgsfaktor für eine Investition in Wertsteigerungsstrategien mit Immobilien oder Private Equity. Wealthcap setzt in punkto Wertsteigerungsstrategien auf Zielfonds für Value-Add-Immobilien und Private-Equity-Buyouts.