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WealthCap Expertise

Private Equity hat sich bei institutionellen Investoren als feste Größe etabliert. Dr. Mirko Meyer-Schönherr von PAI Partners gewährt Einblick in die Erfolgsfaktoren für Private Equity Investment-Strategien.

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Megatrends sind die Tiefenströmungen des gesellschaftlichen Wandels. Sie verändern unser Leben und Wohnen. Lesen Sie, wie Immobilieninvestoren Megatrends als Chancen nutzen.

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Marktumfeld, Verhaltensvariablen und Vermietungsmarkt für Büroimmobilien schneiden weiter sehr positiv ab. Welche weiteren Details sich aus der regelmäßigen Analyse des deutschen Büroimmobilienmarktes ergeben und was das für den Investmentmarkt bedeutet, lesen Sie im 2. Büroimmobilienindikator von Wealthcap.

Das Zinstief hat das Depot-A-Geschäft von Banken und Sparkassen im Griff. Strukturierte Real Assets wie Immobilienfonds können eine Lösung sein, wie Wealthcap an einem aktuellen Beispiel zeigt.

Die Aussichten des verwalteten Vermögens belegen die zunehmende Nachfrage nach alternativen Anlageklassen. Das Gesamtangebot an institutionellen Zielfonds wächst stetig, bei den Teilmärkten Private Equity und Immobilien ist es begrenzt. Lesen Sie mehr im Zielfondsinvestment Überblick von Wealthcap.

Die Zeiten, in denen institutionelle Investoren mit Staatsanleihen auskamen, sind dauerhaft vorbei. Lesen Sie, was das für die Anlagestrategie von institutionellen Investoren wie der Apothekerversorgung Schleswig-Holstein bedeutet.

Innovationen nehmen eine besondere Rolle ein, wenn es um Zukunftspotenziale von Städten geht. Warum das so ist und was das für Immobilieninvestoren bedeutet, lesen Sie hier.

Im Jahr 2040 kommen neue Kategorien von Stadtmenschen hinzu. Die DNA von fünf Typologien wurde im Rahmen einer Wealthcap Studie von Experten gezeichnet. Lesen Sie, wer am stärksten profitiert und wer am Ende abgehängt wird.

Die perfekte Stadt wird es nie geben. Aber vieles, was heute noch Utopie ist, wird schon bald Wirklichkeit. Kein Lärm, keine Umweltverschmutzung und keine Staus. All das wird in der perfekt vernetzten Stadt der Zukunft möglich. So entsteht Freiraum für die Menschen, um sich mehr auszuleben und vielfältiger zu entwickeln.

Wie aus der Kooperation eines visionären Unternehmers, eines erfahrenen Projektentwicklers und eines Investors mit Trendexpertise eine wirklich zukunftsweisende Firmenzentrale entsteht.

Donald Trump – für viele überraschender Wahlsieger. Was sein Erfolgsrezept war und wer davon profitiert – das erläutert Prof. Dr. Albert Winkler von der Frankfurt School im Interview. Lesen Sie zudem unsere 4 Thesen zu Immobilienmärkten in den USA.

Wie das Leben 2040 aussehen wird und warum Städte weniger technische Neuerungen umsetzen, als sie könnten. Was bedeutet das für die Immobilienbranche? Eine spannende Expertendiskussion bei der Veröffentlichung der neuen Wealthcap Studie zur DNA des Erfolges urbaner Zentren.

Das Wegbrechen einer wichtigen Industrie oder eine Umweltkatastrophe können zu einer existenziellen Bedrohung für eine Stadt werden. Warum für Immobilieninvestoren die Krisenfestigkeit eines Standorts auch sonst immer wichtiger wird.

Wohnen, Arbeiten und Mobilität verändern sich rasant – wie die Welt zukünftig 
aussehen wird und worauf sich Immobilieninvestoren einstellen müssen.

Viele Institutionelle stehen vor der Frage: Offener oder geschlossener Immobilienspezialfonds? 
Verschiedene Gründe sprechen für das geschlossene Vehikel.

Institutionelle Immobilieninvestoren benötigen heute mehr Trendexpertise denn je. Die neue Wealthcap Studie liefert alle Informationen für die kommenden 20 Jahre.

Gewerbeimmobilien in München sind extrem teuer. Wer höhere Renditen sucht, kann zum Beispiel in Augsburg, Rosenheim oder Landshut fündig werden.

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Von beinahe jedem Investment erhofft sich der Anleger neben regelmäßigen Erträgen auch eine Wertsteigerung. Doch es ist ein wesentlicher Unterschied, ob er sich zurücklehnt und auf den Markt vertraut oder ob er aktiv Maßnahmen ergreift oder ergreifen lässt. Nicht jedes Asset ist für eine aktive Wertsteigerungsstrategie geeignet.

Das Niedrigzinsumfeld wird für institutionelle Investoren mit zunehmender Dauer zu einem immer größeren Problem. Mit ihren klassischen Anlagestrategien, die hauptsächlich auf risikoarmen festverzinslichen Wertpapieren wie Staatsanleihen beruhen, können sie kaum mehr die Renditen erzielen, die sie zur Bedienung der Verbindlichkeiten gegenüber ihren Kunden benötigen. Je länger das Zinstief anhält und je mehr ältere Anleihen mit noch vergleichsweise hohen Kupons auslaufen, desto größer wird der Druck, über eine veränderte Anlagestrategie nachzudenken. In diesem Kontext werden Alternative Assets zunehmend alternativlos. (Mehr dazu im Interview)

Was ist unter Alternative Assets zu verstehen?

„Es gibt keine allgemeingültige oder abschließende Definition des Begriffs ‚Alternative Investments‘“, sagt Frank Dornseifer, Geschäftsführer beim Bundesverband Alternative Investments (BAI).  „Die Anlageklassen beziehungsweise -strategien sind zum einen sehr heterogen, zum anderen entwickeln sie sich ständig weiter.“ (Mehr von Frank Dornseifer im Interview) In einer sehr weit gefassten Definition fallen sämtliche Kapitalanlageprodukte außer den ganz traditionellen Assetklassen wie Aktien oder Anleihen darunter. Bedeutende Beispiele sind Immobilien, erneuerbare Energien, Infrastruktur oder Private Equity. „Wir bei Wealthcap verstehen unter Alternative Assets zukunftsstarke Anlagekonzepte, die der besseren Diversifizierung und einer möglichen Optimierung der Rendite-Risiko-Struktur des Portfolios dienen und die traditionellen Anlageklassen wie Aktien- oder Anleihe-Investments ergänzen“, erklärt Stefan Echter, Leiter Fonds- und Asset Management Alternative Investments bei Wealthcap.

WEALTHCAP THEMENPAPIER Wertsteigerungsstrategien bei Alternativen Investments

Erfahren Sie im 1. Wealthcap Themenpapier aus der Themenreihe Wertsteigerungsstrategien unter anderem, welche Assets für eine aktive Wertsteigerung im Portfolio geeignet sind.

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„Buy and Hold“ oder eine aktive Strategie zur Wertsteigerung?

Bei jeder Kapitalanlage setzt sich die Gesamtrendite (Total Return) aus zwei Komponenten zusammen: dem regelmäßigen Zahlungsstrom und der Wertentwicklung. Bei der Wertentwicklung gilt es wiederum zu unterscheiden, ob eine allgemeine, passive Wertentwicklung durch die Marktbewegungen beabsichtigt ist oder eine aktive Strategie zur Wertsteigerung. Diese drei Renditekomponenten schließen sich nicht aus, sondern können sich bei vielen Anlageklassen sogar ergänzen und stehen bisweilen in wechselseitiger Beziehung zueinander. Allerdings setzt jedes Anlageprodukt und jede Strategie die Prioritäten etwas anders.

Dieses Prinzip lässt sich an drei Beispielen gut verdeutlichen:

  1. Gold:
    Wer in Gold investiert, zielt ausschließlich auf die Preisentwicklung am Markt ab. Gold erwirtschaftet keinen regelmäßigen Zahlungsstrom (Cashflow). Und es besteht für Investoren auch keine Möglichkeit, den Wert des Edelmetalls durch aktives Asset Management zu beeinflussen.

  2. Anleihen:
    Bei einem Investment in Anleihen hingegen steht für die meisten Investoren der regelmäßige Zahlungsstrom im Mittelpunkt. Die Schwankungen an den Anleihemärkten sind in der Regel nicht so groß, dass Marktentwicklungen hierbei eine aussichtsreiche Anlagestrategie darstellen. Im Gegenteil: In Krisenzeiten werden die Anleihemärkte oftmals als sichere Häfen angesteuert. Aktive Wertsteigerungsstrategien sind ebenfalls nicht möglich.

  3. Aktien:
    Aktien-Investments setzen auf eine Kombination aus Marktentwicklung und Dividenden im Sinne eines regelmäßigen Zahlungsstroms. Die jeweilige Gewichtung hängt vom einzelnen Aktientitel ab. Durch gezielte Aktienauswahl und geschicktes Management lässt sich mit einem Aktienportfolio zwar auch aktiv eine Outperformance gegenüber der Marktentwicklung erzielen. Um allerdings den Wert einer Aktie beziehungsweise des dahinterstehenden Unternehmens aktiv zu beeinflussen, müsste der Anleger schon einen Kontrollanteil erwerben – was in der Regel nur sehr großen oder strategischen Investoren vorbehalten ist.

Auch bei Investitionen in Alternative Assets spielen diese drei Renditekomponenten eine unterschiedlich große Rolle. Bei Immobilieninvestments können der langfristige Kapitalerhalt und ein regelmäßiger Zahlungsstrom etwa durch Mieteinnahmen im Vordergrund stehen. Investitionen in Infrastruktur oder Erneuerbare-Energie-Anlagen hingegen müssen im Zeitverlauf abgeschrieben werden – verlieren also regelmäßig an Wert, statt eine positive Wertentwicklung zu generieren. Hier steht für den Investor daher ausschließlich der regelmäßige Zahlungsstrom im Mittelpunkt. Andere Alternative Investments wie die exotischen Anlageobjekte Kunst, Wein und Oldtimer erwirtschaften keinen Zahlungsstrom, ihr Wert kann auch nicht durch aktive Maßnahmen beeinflusst werden. Solche Investments werden vom Anleger erworben und in Erwartung einer positiven Marktentwicklung über Jahre oder Jahrzehnte hinweg sachgerecht gelagert. Angesichts des Niedrigzinsumfeldes und der relativ hohen Bewertungen für die meisten Kapitalanlagen sind diese reinen „Buy and Hold“-Ansätze allerdings keine Garantie mehr für eine positive oder gar auskömmliche Rendite.

Beispiele zu Entwicklungsstrategien von institutionellen Zielfonds

Quelle: Wealthcap, eigene Darstellung

Aktive Wertsteigerung ist das Gebot der Stunde

Vor diesem Hintergrund weisen aktive Wertsteigerungsstrategien oftmals ein attraktiveres Rendite-Risiko-Profil auf. „Dabei bieten vor allem Value-Add-Immobilien und Private-Equity-Buyout-Investitionen dem Asset Manager ein breites Spektrum an Optionen, die Wertentwicklung aktiv durch bewusst eingeleitete Maßnahmen zu beeinflussen und bestmöglich zu steigern“, erläutert Stefan Echter von Wealthcap.

Value-Add-Immobilien und Private-Equity-Buyout-Investitionen bieten ein breites Spektrum an Optionen, die Wertentwicklung aktiv zu beeinflussen.
Stefan Echter, Leiter Fonds- und Asset-Management Alternative Investments, Wealthcap
Stefan Echter Leiter Fonds- und Asset-Management Alternative Investments, Wealthcap

Sowohl bei Value-Add-Immobilien als auch bei Private-Equity-Buyouts werden die Objekte – also die Immobilien beziehungsweise die Unternehmen – durch aktive Wertsteigerungsmaßnahmen gezielt weiterentwickelt, um sie anschließend zu einem höheren Preis wieder zu verkaufen. Kern der Strategien ist dabei in der Regel, die regelmäßigen Cashflow-Erträge – bei Immobilien die Mieteinnahmen und bei Private Equity die Unternehmensgewinne – zu erhöhen und damit den Wert des Objekts, definiert als Vielfaches seiner Jahresrendite, zu erhöhen.

Geeignete Ertragsstrategien für Alternative Investments

Quelle: Wealthcap, eigene Darstellung

Eine Herausforderung bei aktiven Wertsteigerungsstrategien liegt in der Beherrschung von Risiken, die über allgemeine Marktrisiken hinausgehen. Die Weiterentwicklung eines Unternehmens kann im Einzelfall ebenso scheitern wie die Repositionierung einer Immobilie. Aktive Wertsteigerungsstrategien erfordern daher hohe Sachkompetenz, operatives Geschick und ein umsetzungsstarkes Management. 

In Zeiten des Wandels müssen sich langfristig orientierte Kapitalanleger zudem die Frage stellen, welche Anlageziele und -strategien zukunftsfähig und damit nachhaltig wettbewerbsfähig sind. Megatrends verändern die Art und Weise unseres Zusammenlebens – und das in immer größerem Tempo. Digitalisierung, Urbanisierung, demografischer Wandel: Wie müssen Immobilien beschaffen sein, um auch in zehn oder 20 Jahren eine hohe Vermietbarkeit zu garantieren? Welche Unternehmens-Geschäftsmodelle sind am besten auf diesen Wandel eingestellt – und stellen für Private-Equity-Investoren daher besonders lohnende Anlageziele dar? Zukunftsfähigkeit ist eine Voraussetzung für eine langfristig effiziente Kapitalallokation – sowohl bei Immobilien als auch bei Private Equity. 

Intensives Marktresearch sowie fundiertes Trendscouting benötigt die Kompetenz von Spezialisten in den jeweiligen Teilmärkten. Durch Zielfondsstrategien können Investoren bestmöglich profitieren. Neben Trendexpertise bieten Zielfondsstrategien eine breitere Streuung des Investments und damit bessere Möglichkeiten der Risikodiversifizierung als bei direkten Einzelinvestments. Dies stellt angesichts des höheren individuellen Risikos, das Investments mit Wertsteigerungsstrategien immanent ist, einen nicht zu unterschätzenden Sicherheitsfaktor dar. Die sorgfältige Auswahl eines kompetenten Zielfondsmanagers ist daher ein wesentlicher Erfolgsfaktor für eine Investition in Wertsteigerungsstrategien mit Immobilien oder Private Equity. Wealthcap setzt in punkto Wertsteigerungsstrategien auf Zielfonds für Value-Add-Immobilien und Private-Equity-Buyouts.  

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